本报记者 唐烨

　　●6月以来全国重点城市的楼市确实出现了一些新动向，成交活跃度是2010年2月这轮楼市调控中罕见的。

　　●这一轮回暖是由这两年积累的刚需释放出来所推动，一旦这股刚需消化掉，市场需求的增长将出现停滞。

　　●如果开发商继续以价换量，交易量或还有增长余地，但房价显然上升乏力，“量价齐升”将很难爆发。

　　最近数据显示，7月全国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米8717元，环比6月上涨0.33%。其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。与上月相比，环比上涨的城市增加25个。在北京、西安等地，作为楼市火爆标志性场面的日光盘、夜光盘又重现。

　　房地产调控政策基本没有任何松动，当前楼市为何暖风频吹？楼市出现回暖迹象，是不是预示着房价要重新回到上涨通道？就这些问题，记者（以下简称“记”）日前采访了复旦大学管理学院住房政策研究中心主任陈杰（以下简称“陈”）。

　　记：最近数据显示，7月全国70个城市房价环比上涨，北京、西安等地日光盘、夜光盘又重现楼市。有评论认为，楼市回暖。您同意这种判断吗？

　　陈：我基本同意这种判断。判断楼势是否回暖，房价是一个重要参考，但成交量更加重要，两者要结合来看。因为一方面，“有价无市”构成不了对市场行情的推动；另一方面，零星个别楼盘的成交价格有很大偶然性，作为对市场行情的判断依据会有很大偏差与误导。现在来自官方和民间各方面的房价和成交数据和种类繁多，要综合对比和根据判断需要来看。但无论国家统计局还是众多大型中介服务机构，都认同6月以来全国重点城市的楼市确实出现了一些新动向，成交活跃度是2010年2月这轮楼市调控中罕见的。

　　就上海而言，从5月以来，无论是住房成交量还是价格都出现了小幅上涨。按照上海统计局含有动迁房和保障房的官方数据，上半年上海一手住宅销售了703万平方米，同比下降1.2%，是2010年以来最小降幅，但4月至6月都出现了11%以上的增幅。我们复旦大学住房政策研究中心掌握的数据显示：在剔除配套动迁和保障房之后，6月份上海市场化新建商品住宅成交套数比去年同期高出26%，是2010年同期的2.2倍，7月又继续同比上升了7%，是2010年同期的1.8倍；同时，5月以来，无论是销售交易均价，还是我们研究中心开发的控制地段和类型等结构性因素的特征法价格，都出现了止跌平稳乃至有所反弹的迹象，虽然涨幅很小。

　　一般认为房产交易量持续同比上升5个至6个月，并配合房价的上升，才可以正式称为“回暖”。但上海乃至全国楼市都正在出现回暖迹象，这点已经基本确认，需要高度重视和严肃关注。

　　记：房地产调控政策基本没有任何松动，什么原因导致当前楼市暖风频吹？

　　陈：从根本上说，还是因为大量刚需的客观存在，导致楼市需求有一个底部可以依托，不至于无限下滑，再加上连续降息的刺激，这部分刚需被激发出来。楼市在经历两年半严厉调控达到一个平稳发展阶段后，积蓄的刚需在观望多时后开始集中入市。

　　刚需对利率十分敏感，利率的连续下降，既因为直接减少了按揭成本，又带有楼市调控政策不会进一步加强的信号释放，进一步刺激了他们的购房欲望。一批刚需的入市活跃了市场，又改变另一部分刚需和改善型需求购房者对市场的预期，进一步放大市场成交。此外，部分开发商的降价促销、以价换量的销售策略，也起到了一定的推动作用。

　　有一个数据可以辅助我判断近期的楼市回暖以自住型刚需为主。上海楼市近期在一手房交易量企稳和反弹的时候，二手房交易却仍然大幅下滑，上半年成交面积529.47万平方米，下降31.1%。这说明购房者总体上是十分谨慎和理性的，而不是像2007年和2009年房价暴涨时候那样像抢白菜一样恐慌性哄抢所有市面可得的住房。还有一个原因是，刚需最大一部分是婚房，多偏爱新房。

　　记：楼市出现回暖迹象，是不是预示着房价要重新回到上涨通道？

　　陈：在当前限购政策与不太景气的宏观经济环境下，我不认为房价会重回快速上涨通道。

　　楼市近期的回暖只是临时性、阶段性、技术性的反弹。基本因素是去年同期的基值太低，看起来同比增幅大，但绝对值并不高，尚构不成市场行情的总体反转。

　　近期楼市的市场成交活跃，本质是补偿性回调。以上海为例，这几个月的成交量，相比去年同期的同比增幅是高的，相对2010年同期也是很高的，但还仅恢复到过去6年历史平均水平的60%至70%。要知道，中国主要城市2010年和2011年的成交量都连续出现过两位数的大幅下跌。

　　从历史经验来看，楼市调整过程中的“量价”关系往往会经历四个阶段。分别是“量跌价稳——量跌价跌——量升价稳——量价齐升”。这次楼市调整周期，从2010年4月“新国八条”到去年底，在重点城市基本上都出现了“量跌价稳”。去年底到今年初，虽然房价总体价格跌幅可能不明显，但不少局部确实 “量价齐跌”。而近几个月，在没有更严厉调控措施和降息刺激下，在房价基本稳定的情况下，交易量连续上升，出现了第三阶段“量升价稳”的苗头。

　　不过，楼市缺乏继续升温的基础。这一轮回暖是由这两年积累的刚需释放出来所推动，一旦这股刚需消化掉，市场需求的增长将出现停滞。因为在限购不放松的情况下，后续的刚需不像现在入市的刚需有两年多的时间来积累收入与储蓄，购买力相对不足，对价格更为敏感，无法支撑房价的上冲。如果开发商继续以价换量，交易量或还有增长余地，但房价显然上升乏力，“量价齐升”将很难爆发。

　　现在，所谓的楼市“回暖”更多应该理解成房地产市场“去投资化”后的回归正常化：交易回升，是对过去两年市场过度恐慌下跌的补偿性反弹，但不是总体反转；成交量还有继续增长的空间，但所谓房价报复性反弹的可能性很小。

　　记：您反复提到刚需是推动本轮楼市回暖的关键。那么，就上海地区而言，刚需到底绝对量有多少？

　　陈：这方面的数据很难精确判断，但一些相关数据可以帮我们推测——

　　上海现在大概有830多万户常住家庭，过去10年年平均新增20多万户；户籍520多万户，上海户籍曾经控制很严，每年只增加3万户，但近年有所放松，2010年一年新增户籍10万户。同时，上海近年来每年结婚就有13万至14万对，新毕业大学生13万至15万人。简单说，只要常住人口中有1%的家庭有可支付的刚性需求，或仅考虑新增户籍家庭，就是很大的潜在购买力。

　　而按着市统计局发布的2011年含动迁房和保障房的1474万平方米一手住宅销售面积，折合14万套左右，今年上半年则是7万套左右。如果扣除定向部分户籍人口配售的动迁房和保障房后，上海近年所统计的一手住宅销售量中，市场化商品住宅大约只占一半。

　　这说明新增供应量相对新增需求总体上是不足的。只要房价稍有回落，或者说房价收入比稍有改善，就能激发出相当大的购房需求。所以，上海抑制房价的压力始终很大，任务艰巨、不容松懈。

　　记：面对暖风频吹的楼市，中央与地方政府都表现出高度关注，7月国务院、住建部、银监会等多次表态绝不松动调控，多项调控政策被再度重申，国务院于7月下旬派出8个督察组对全国16个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况开展专项督察，上海市政府7月26日也通过办公厅专门发文重申调控政策不变。坚定调控态度的同时，有关部门也需要拿出更多办法。对此，您有什么建议？

　　陈：中央政府和地方政府的政策表态是必要，也是及时的，否则如果坐视楼市回暖不闻不问，甚至推波助澜，会给市场传递错误信号，导致购房者和投资者都误判市场前景而做出错误选择。资本市场参与者，买涨不买跌是与生俱来的惯性，“棘轮效应”难以避免。目前看来，这些政策稳定了市场预期，还是比较有效遏制了恐慌性购买的重演。

　　但着眼未来，光靠行政命令的手段来遏制房地产投资显然是不够的，需要更长远的制度设计。我觉得最重要有两点，一是土地财政的改革，二是要做好保障房这张牌。

　　土地财政各国都有，只是形式不同，不可也不可能废除，关键是怎么搞。但当前这种粗放式、掠夺式的土地出让金制度，诱发地方政府对商用和住宅用地实行“饥饿供地”策略，是房价暴涨的根源，显然是不可持续的。土地财政的背后，表面上是地方政府财权和事权的重新界定，需要重新对公共财政体制重新设计，但更根本的是城市发展中土地增值收益如何分配，而这又涉及到对地方政府的公权力如何授予、对其绩效如何考核的问题，是将来改革的核心难题之一。

　　关于保障房，其实是住宅产业重新塑造的契机。国务院领导多次强调，保障性住房工程，不仅有改善住宅供应结构的直接作用，又兼有促民生、保增长、调结构、扩大内需、推进城市化等多重宏观功能，但大张旗鼓的保障性工程建设，哪些品种，量多大，怎么搞，都是需要好好思考和审慎决策的。特别强调一点，保障性住房不一定要全部新建，那样风险大、公共成本高，可以通过政策设计和制度安排，多从现有房源中利用 “梯度消费原理”来筹措合适房源。

　　学者小传

　　陈杰：复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任、产业经济学系副教授。复旦大学学士、挪威奥斯陆大学硕士、瑞典乌普萨拉大学经济学博士，瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所兼职研究员。在房地产与城市领域的国际权威期刊发表过多篇SSCI论文，主持完成和在研4项国家级课题，获得省部级科研奖励多项。致力于通过专业的学术研究和建设性的政策参与提高中国普通居民的住房民生福利。多次应邀参与国家和上海市的住房政策决策制定与咨询。