央视网消息：（实习记者 陈迪 北京报道）今年上半年，我国楼市在经历一段冬眠期后，开始呈现回暖态势。近期，伴随着中央货币政策的调整以及房产商的促销策略，楼市成交量更是大幅攀升。

楼市回暖 淡季不淡

      继6月楼市销售全线飘红后，7月份我国楼市交易量再创新高。7月历来是楼市销售的淡季，但今年的状况却一反常态。中国指数研究院的数据显示，7月包括北上广深在内的20个代表城市新建商品房总成交面积约1380万平方米，同比增幅59%。今年1月至7月，这20个代表城市月均成交1015万平方米，虽然仍比2009年楼市最火的时候低30%，但已接近2010年的全年均值，近几个月成交量的连续提升显然起到了极大作用。

      其中，各地方的统计数据也有所看涨。据北京中原市场研究部统计数据显示，7月北京新建住宅签约套数为11959套，二手住宅签约17130套，继续保持着高成交的记录。

      而湖北日报6日报道称：“今年7月武汉楼市淡季不淡。继6月份创出25个月来成交新高12108套之后，再创新高，达14454套，成交面积147.16万平方米，较上月增长19.7%。”

      另有统计显示，7月，成都主城区一手商品房成交套数为8932套，环比上升24%，成交面积达87万平方米。

      南方都市报近日也报道称，虽然7月并非广州楼市的传统销售旺季，但在央行降息利好的刺激之下，购房者入市意愿还是很强烈。同样“淡季不淡”的楼市表现还出现在济南、青岛、东莞、南京等城市。

      种种数据表明了近期我国楼市涨势之猛。大部分一、二线城市楼市成交量飙升。

楼市回暖原因剖析

      针对目前楼市火速回暖现象，业内人士纷纷发表看法。究其原因所在，中央政府、地方政府以及房产商的种种政策和策略都起到了推波助澜的作用。

      原因一：中央货币政策调整

      业内人士指出，近期连续的两次降息，对市场的影响尤为明显。2012年6月8日起，央行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，不足一个月，央行再次宣布自7月6日起下调利率，这进一步推动了本已复苏的市场。

      连续降息的受益者是开发商和购房者双方。对于开发商而言，更多的资金将会流入市场，加速楼市回暖；而对于还在观望中的购房者来说，降息也意味着还贷压力的减少，在一定程度上增加了购房者的购买力。

      原因二：刚需置业、改善性购房并进

      政策的调整，提振了楼市信心，不少刚需型购房者的入市意愿明显增强。而除了刚需置业以外，积蓄已久的改善型购房也成为成交量不断回暖的推动力量。

      尽管中央连续两次降息并非专门针对楼市，但不可否认，货币政策的调整对房地产市场将产生积极影响，增强买卖双方的信心。在这种刺激下，市场上已经积压一年多的刚需开始在短期内释放。与此同时，改善性住房需求也明显增加，因而造成了楼市的回暖之势。

      原因三：地方政府微调政策

      房地产市场呈现回暖态势之下，部分地方政府放松房地产市场管理的微调政策相继浮出水面。据不完全统计，自去年8月以来，有包括北京、上海、成都、芜湖等近40个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，内容涉及调整首套房标准、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额、减免税费等多个方面。尽管这些做法在不同程度上超过了中央政府限定的微调幅度，但最终还是通过了相关部门的审批。

      而这些政策对于购房者来说，则意味着限制条件的放宽和一定的优惠。因此部分买房者在这种情况下及时出手，也促进了楼市的回暖。

      原因四：开发商优惠策略

      连续降息已影响了购房者的心态，一部分犹豫者将结束观望而入市。随着入市者的增多，房产商也察觉了这一市场动向。各家房产公司纷纷推出各项优惠：清凉购房季、团购季、一口价、大折扣、特价房等等。“以价换量”的优惠政策显示出近期购房的利好形势，因而形成了楼市的一片红火。

楼市未来走势还需谨慎看待

      楼市的回暖给房产商带来甜头的同时，也不免引起人们对房价回升的担忧。楼市未来走势变得扑朔迷离。

      从大多数城市来看，房价确实出现了一定程度的回升。根据中国房地产指数系统百城价格指数显示，2012年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%，其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。此外，部分楼盘在获得较好销售业绩后也做出取消折扣甚至略微调高价格的行动。

      房地产市场的价随量涨之势，使得群众普遍担心房价反弹，也导致人们对市场预期发生变化。

      针对此现象，中央的楼市调控政策并没有放松。7月份，中央发表一系列声明，表明了坚持楼市调控不动摇的决心和信心。

      7月7日，国务院总理温家宝强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。

      7月19日，国土资源部、住建部联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，要求各地严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松，已放松的要立即纠正，巩固调控成果，坚决防止房价反弹。

      7月下旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

      政府的一系列表态，似乎预示了楼市或将理性回归。同时，也预示着我国房地产市场的未来走向。

      而除了对楼市的整体把关外，中央政府也对地方的微调政策加以严格限制。住建部相关人士表示，中央对于核心政策——限购的执行层面正在收紧，而对于个别地方政府变相放松房地产调控的现象，也将进一步采取一系列问责措施。这意味着近期内，房地产调控将继续严格执行，地方各级政府的各种暗自放松行为将被限制。

      因此，随着一些开发商见势收回了降价和优惠措施，加之国家反复强调调控政策不放松，很多购房者又重回观望态度。

      在这种情况下，许多业内人士表示，开发商不应对下半年楼市抱有太乐观的市场预期。楼市未来走势还需谨慎看待。

      有些人士也给出了自己的建议，据中新网报道，“由于市场政策面还存在波动，开发商大幅提价可能会动摇一部分观望人群的购房信心，在以刚需为主体、刚性改善需求逐渐活跃的市场环境下，稳健的推盘节奏和合理定价策略对于开发商来说，更利于消化库存。”南京链家市场部经理舒莉莉表示。