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吴其伦:商品房预售款监管显效的三大前提

发布时间: 2012年09月19日 09:25 | 进入复兴论坛 | 来源: 央视网

在筹备一年多后,武汉市房管局日前宣布,将于10月启动商品房预售资金监管制度。房管局、银行和开发商将签订第三方监管协议,并开设监管账户,用于存放购房人所支付的购房款。

根据监管协议,开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点,向房管部门申请提取资金。房管部门将组织确认施工进度,批准后通知银行向开发商拨付资金。武汉市住房保障和房屋管理局开发市场处处长刘震介绍,推行这一政策,主要是为了防止开发商非法挪用购房款,从而保障购房者的合法权益,防范金融风险。

毫无疑问,预售款监管能在很大程度上保障消费者的权益,与此同时也能在很大程度上令开发商加快推盘速度并降低获利预期。可在笔者看来,欲令预售款监管真正显效,须具备三大前提。

一、组建强有力的执行团队确保高效执行

从武汉的举措可以看出,预售款监管的核心是购房者将购房款存入监管账户。这样,监管账户的管理、监管机构的管理、开发商用款申报、施工进度确认等环节都极大地考验相关部门或机构的执行力。一旦执行不力或消极执行,则预售款监管必将陷入名存实亡的境地。

故此,欲令预售款监管显效,须制定极具可行性的执行方案,组建强有力的执行团队,确保预售款监管制度高效执行。

二、制定合理的用款申报环节

从武汉出台的制度看,开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点,向房管部门申请提取资金。笔者以为,这样的预售款监管用款申报环节设计不尽合理,购房者的风险依然处极高状态,具体体现在:一是开发商在商品房开发过程中可以很从容地使用预售款,在缺乏压力的情况下,很难保证其能够为购房者提供符合约定条件的房屋;二是按照现行的商品房预售制度,多层房屋结构封顶方可申报预售,武汉的预售款监管制度即意味着开发商只要开始预售即可拿到部分款项。

故此,欲令预售款监管显效,须制定合理的用款申报环节。笔者以为,预售款可分竣工验收合格、业主办理入住完毕两个环节向开发商发放。

三、制定细化的实施细则,堵住三大漏洞

一直以来,开发商与银行结成同盟共同攫取房地产市场暴利是一个不争的事实,部分官员与开发商之间存在扯不清的关系也不鲜见,我们实在难以相信,银行监管的预售款有多少能被真正按相关要求向开发商发放。

笔者以为,预售款监管极有可能出现这样那样的漏洞被开发商及银行相关人员利用:一是开发商极有可能以预售款作为筹码向银行贷款;二是开发商可以施工单位、监理单位联手作假向银行申请预售款;三是开发商拿到预售款后不是用于所在项目的建设等。

故此,欲令预售款监管显效,须堵住可能导致预售款监管形同虚设的漏洞。(本文作者系经济台专栏作家,财经评论员。)

(本文论述只代表作者个人观点,不代表本媒体立场。转载请注明作者与出处。)

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