过去6年来，国内的楼市多次调控，房地产价格从1998年住房市场改革后，一直节节攀升，尽管多次调控，但往往在调控后较快恢复回暖。

随着最近几个月稳增长措施的加速推出，国内核心城市的楼市价量和市场预期又一次出现了回暖的迹象。如之前所料，国家统计局数据显示六、七、八月份的楼市成交量出现明显的底部回弹，其中六月的房价出现环比增长的城市数自去年10月后第一次超出环比下降的城市数。随着最近部分城市新地王的出现，楼市是否会出现较大反弹的担忧正在市场中蔓延。

楼市调控该不该放松？ 博弈已进入敏感期

当近两年随着经济的走低与楼市调控，今年地方财政收入增幅出现了大幅下降，而银行体系信贷政策虽有放松，但不可能立马开闸放水，而至2008年开始累积的地方融资平台贷款仍需财政和银行体系在未来几年慢慢消化。在这种情况下，今年上半年土地出让面积较去年同期大幅下滑近25%左右，使得地方政府在融资能力上更加捉襟见肘。如果楼市还要持续低迷下去，以公共投资为主的稳增长措施，将可以使地方财政层面成为无米之炊。这使得市场对于房地产市场在回暖的预期也“被”加强。在接下来的时段，稳增长将成为地方的一个重要筹码来或明或暗地放松楼市调控。中央管理层屡次重申房地产调控不放松，都显示楼市在调控该不该放松的博弈已经进入敏感期。

楼市今年内不存在报复性反弹的可能性

从目前的市场情况与国内外经济环境来综合判断，楼市至2012年年底最可能出现的是一个底部回稳、市场恢复的过程，而且整个过程仍会反复，一直延续至2013年第一季度。

可以预计楼市政策方面不会出现大的变动，以限购为标志的房地产调控仍会持续一段时间，但同时政策会不断进行微调以支持市场的刚性需求。在这一情形下，楼市的交易量很可能会首先出现底部逐步回稳或回升，房价可能在第四季度趋稳，但是这个过程会比较反复，时好时坏。而房地产投资的放缓则可能会持续到年底。在这一过程中，一线城市的走出调整周期会领先于二、三线城市；而户型产品方面，低价的中小户型与最高端的别墅也是会先于中段的大户型走出调整期，M型态势比较明显。

（本文作者系经济台专栏作家。中国房地产专业学者，致力于中国的房地产市场与经济研究。）

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