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土地供应增加 难解中小房企之困

发布时间: 2012年10月12日 11:26 | 进入复兴论坛 | 来源: 南方日报

  进入第三季度后,全国土地市场供应出现井喷,北上广深四个一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元,环比第二季度大涨355.7%。在广州两个月内就成交了十几宗土地出让交易,地方政府推地的压力主要来自于地方财政收支所发生的变化,但对市场的影响却或许让看客始料不及。在看似繁荣起来的土地市场背后,出手拿地的房企呈现出两极分化,大型品牌房企大举抛金抢地,中小型房企却面临着资金链断裂的危险,土地供应的增加难解中小型房企的生存困境。

  土地市场的沉寂是从2010年“新五条”的推出开始的,在之后的两年时间内,广州十区一级土地市场楼面均价从5252元/平方米下降到了3010元/平方米,虽然两年内间或有“地王”产生,但大多是少数大型房企在少数黄金地段的博弈结果,而对于一些地价不高的地段,大型房企拿地兴趣不大,表现突出的反而是些想要抄底的中小型房企,因此土地价格一直下降,对融资困难的中小型房企来说是维持生存的有利条件,地价一旦反转,中小型房企的境遇就会愈发艰难。

  在低位徘徊的土地市场在今年第三季度之后发生了变化,土地市场的回暖,一方面来自于政府方面的土地供应增加,今年上半年国内经济形势下行,前8个月累计,全国财政收入同比仅增长10.8%,增幅比去年同期回落20.1个百分点,支出困难的地方政府将目光重新放回了土地出让金的收入。另一方面,楼市经过了半年的回暖,开发商的资金回笼调整已经基本完成,一些大型房企手中的现金流充足,对市场的信心又得到提振,因此对政府短期内的迅速推地也乐于消化。

  许多人直观地觉得,土地供应的增加能让中小型房企喘一口气,实际情况却不容乐观,目前大多中小型房企都深陷资金泥潭,面临的问题主要来自两方面,一方面今年上半年的市场走暖的前提是“以价换量”,小房企销售的项目不多,存货并没有转化成资金,获利微薄;另一方面信贷政策收紧,银行更愿意给大型房企融资,中小型房企普遍面临财务杠杆高,融资渠道少的问题,就是想去拿地,也没有这个实力。

  从这个角度看,土地供应的增加并不能解决中小型房企生存环境艰难的问题,土地市场的热炒迟早会让两年来不断下降的楼面均价的走势反转,而土地出让价格一旦上升,必然使一部分中小型房企的资金更为捉襟见肘,同时在土地储备的竞争中进一步处于不利地位,一部分中小型房企可能就此退出市场。反观大型房企,年底的拿地热炒势必让它们的土地储备进一步增加,特别是萝岗开发区等地块潜力巨大,远期前景看好,对市场的控制权也将进一步得到巩固,与此同时,也将进一步挤压小型房企的生存空间。因此,在土地供应市场逐渐回暖的当下,中小型房企如何走出夹缝,在推地大潮中取得自己的土地储备,也成了调整期中的一项当务之急。(蒋哲)

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