图/司徒敏琪

　　《羊城晚报·楼市周刊》特别策划

　　楼市下半场·20年未有之变局

　　文/羊城晚报记者 詹青

　　在号称“史上最严厉的调控”背景下，房地产商正不断尝试寻找新的蛋糕。最近，退休年龄延迟引发的激烈争议，催生了公众对养老问题的担忧。嗅觉敏锐的开发商，也从这个引起群体性焦虑的问题中嗅到新的商机，不少“大佬”更表示将会大举进军养老地产，包括万科、保利、绿地、复地、富力等龙头房企近年均抛出了养老地产发展计划，统计显示，现已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。保险资金也不甘落后。9月下旬，中国平安集团投资170亿元在浙江桐乡打造养老综合服务社区；2010年6月，“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点，有消息称，泰康人寿已在北京昌平小汤山温泉乡购置了2000亩地，斥资40亿元，拟建新型健康养老院“泰康之家”，预计2013年建成；此外，中国人寿、新华保险、中国太保均纷纷杀入养老地产业。

　　尽管各界几乎一致看好养老地产的发展前景，但目前养老地产市场仍处于鱼龙混杂的起步阶段，养老地产的有效盈利模式至今仍未找到。现实中，开发商往往以养老地产为名头去拿地，在土地市场价格日益走高的市场背景下，养老地产或成为部分房企进行“圈地运动”的工具。而养老地产，便在这样的困境与顾虑中蹒跚起步。

　　土地的瓶颈

　　中国第六次人口普查结果显示，60岁及以上人口占比13.26%，比2000年人口普查时上升2.93个百分点；其中，65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查时上升1.91个百分点。中国已经处在老龄化社会进程中，且人口老龄化的速度正在加快。老年人口规模大，消费潜力大，养老地产发展前景广阔。

　　然而，这可见的蛋糕，在当前未必就意味着巨大的商机。首先，是土地瓶颈的问题。

　　近年来，地价涨幅惊人，而商业型养老项目基本都建在国有出让土地上，由于在城市规划领域中没有“养老产业用地”这一土地用途，多数养老项目的土地只能以招拍挂方式获得，导致前期投入中的土地成本非常高。富力地产董事长、总裁李思廉认为，土地的价格是养老地产发展的瓶颈，“若政府在这方面没有表现出一定的倾向性，我觉得养老地产的发展暂时会有一定难度”。

　　朱文俊，中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任，研究养老地产多年，他指出，用地成本高、用地性质不明确是社会资本进入养老地产业的一道高门槛。朱文俊介绍，养老地产的用地性质一直没有明确规定，开发企业通常以住宅用地、医疗卫生用地或工业用地形式拿地，但不论是哪种形式，都要通过正常的招拍挂程序获取土地，成本与普通商业用地没有区别，可是养老地产的投资回报周期一般都要7至10年，是商业地产的两倍，投资高、回报低让很多投资企业心有余而力不足。

　　高土地成本的养老项目是不能与普通住宅相比的，普通住宅可以全部销售，而做养老地产的企业要做医院，还要做养老的配套设施，且价钱不能太高，导致经营压力加大，持续发展也面临问题。对此，中国城市规划协会副秘书长赵云伟博士表示：“由于缺乏足够的政府支持，养老项目的土地优惠政策又尚未明确，目前投资机构运作养老地产的过程较为艰辛，有如在丛林中摸索前进。”

　　“目前，很多政府都在大肆宣扬鼓励、支持养老产业，但多停留在口号上，由于当前养老行业的困惑尚未真正影响到中国经济、社会的发展，所以还没有到不得不制定相关政策的阶段。”一位研究养老产业发展的人士指出。

　　政府的顾虑

　　由于目前没有养老产业用地政策，一直以来，业内人士不断呼吁制定养老机构拿地的相关优惠政策。然而，因担心养老项目成为拿地的幌子，政府的养老产业用地政策一直停滞不前。

　　“目前，政府制定拿地政策尚有所顾虑，一方面要鼓励民间资本进入养老行业，一方面又要预防企业以养老的幌子拿地搞商业地产。”国内某养老杂志的人士表示，一些开发商以养老产业为由获取土地，却以商业地产的模式营运，将建好的房屋出售的情况也确实存在。

　　记者了解得知，一些颇具实力与品牌的地产商已高调宣布进军养老地产，但事实上，在已经规划开工的项目中，有的只是在社区内配建一两栋养老住宅，有的甚至纯粹以养老住宅的名义销售一般楼盘。政府的担心并非没有道理。

　　“老年公寓用地一般很便宜，而老年公寓本身多数是承担着带动项目土地升值的任务，并非为了发展养老产业。所以养老地产不过是开发商的一种噱头。”某开发商透露。

　　目前，与开发商一样对养老地产有兴趣的还有保险业。据统计，直至去年年底，单是保险业以“养老社区”为名获得的土地，就已超过2万亩。但对养老社区的建设，却并未有实质性动作。

　　“正因为养老项目一度沦为开发商拿地的噱头，再加上政府对养老项目的监管、认证制度不健全，所以很多地方政府没有明确养老项目拿地的优惠措施。”上述研究养老产业发展的人士指出。

　　此外，政府的顾虑还有部分私人原因。某地产公司职员曾转述一位官员的话称：“不是我不给面子，你得想想，我任期3年，需要拿出政绩，土地批给房地产企业，马上就有一大笔收入；批成工业用地，马上就有税收；批成养老院，什么现成的好处我都看不到。”