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□韩世同
广州市国土房管局日前公布的10月楼市成交数据显示：一手楼网上签约面积84.75万平方米，同比增加74%，环比增加13.4%；网上签约均价13454元/平方米，同比下降2.5%，环比下降3.5%。
上述数据说明，广州楼市10月的成交呈现出“量猛增、价微跌”的良好态势。作为业界人士，我对这一态势也感到有些出乎意料。
从供需两个方面来分析，可以看到供应方面，开发商并没有放松积极备战银十，其推货的态势要比二、三季度更加强势；可能开发商在降价促销方面不如二、三季度，但增值优惠的程度则很高。在需求方面，购房者目前虽然并没有陷入盲目追涨的状态，但由于担心未来房价进一步上涨，有效购房需求群体尤其是二次以上为子女购房者的购房愿望比较殷切。
我在分析国庆黄金周楼市的成交时就曾指出，有几个特点值得关注和留意：一是中心城区成交减少，有价无市，高端市场成交平淡；二是近郊的番禺和萝岗新盘成交比较火爆，成为刚需和改善型需求购房首选区域；三是南沙新区再次带旺投资性购房热潮，虽然都是限购限贷购房，但具有明显投资意向。现在看来，这几个特点也是符合整个10月楼市的成交表现的，同时也是10月楼市成交猛增的主要原因。
至于为何会出现均价下跌的现象，原因也是上面三个特点造成的：中心城区成交减少，而郊区的番禺、萝岗和南沙成交大增，由于城区盘价高量少、郊区盘价低量大，成交均价必然出现结构性下跌。这种现象也通常被认为是楼价“假摔”，实际上是结构性变化带来的均价下跌。
今年四季度楼市整体应该处于量价比较平稳的态势。目前开发商库存仍然居高不下，资金虽有所缓和但仍偏紧，加上刚需产品不足、高端产品过多，楼市大幅涨价的底气并不足；但开发商降价的意愿也没有，不过仍保持较高的推盘热情。
因此，四季度广州楼价即使上涨，也只会是小幅波动，不会出现大涨；而在成交量方面，相对于10月份，11、12月一手住宅成交可能会有所回落，但仍然会保持较高的成交量。（作者是知名房产专家）
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