地产：投资及资金转好 盈利下滑 业绩锁定性可观

　　机构：国泰君安研究员：李品科 孙建平丁明

　　本报告导读：

　　剖析2012年前3季度行业内所有上市公司的整体表现情况，行业内整体变化趋势。

　　摘要：

　　投资：有所好转，尚未全面恢复。2012年前3季度购买商品与劳务支出的现金增速下降14%，较前2季度的下降19%有所好转，增速同比下降了24个百分点。其中一线下降14.3%，二线下降19.2%，13.5%，三线下降17.8%，增速同比分别下降了30、33、41个百分点。

　　销售：3季度销售亮丽，销售增速回升，跑赢行业，二三线增速表现更佳。2012年前3季度销售商品收到的现金增速19.5%，增速同比下降了6个百分点，但较前2个季度的10.1%大幅回升。其中一线公司16.5%，二线为22.5%，三线为22.7%，增速分别上升了-24、11、13个百分点。

　　去化：存货继续攀升，但增速放缓，总体去化情况基本与08年、11年底持平。2012年3季度末存货同比增长21.7%，低于2011年3季末39.7%的水平。其中一线为23.4%、二线为24.8%、三线为14.4%、地产+X为25%，商业地产为13.6%。2012年3季度末行业的存货去化周期为2.4年，与08年Q3、与11年底的2.4年持平。

　　成长性：12年前3季度营业收入增速好于去年全年增速，一线龙头增速远高于二三线。12年前3季度净利润小幅增长，低于11年全年增速，但一线增速大幅增长。12年前3季度（1）营业收入同比增速为23.7%，高于2011全年16.6%的水平。其中一二三线为52%、7.1%、8%，同比分别上升39、下降13、下降3个百分点。（2）净利润同比增速为10.4%，低于2011年同期15.7%的水平。其中一二三线为27%、16.2%、-4.8%，同比上升21、上升3、下降41个百分点。

　　盈利：下降，主要是均价下降，以及09、10年高地价项目进入结算。

　　12年前3季度（1）毛利率38.5%，低于11年同期的39.9%。（2）三项费用率维持11.8%。（3）净利率12.2%，同比降1.5pc。（4）ROE为6.8%，同比降0.2pc。判断随着降价促销项目进入结算，盈利能力仍将下降。

　　锁定性：12年上半年预售房款占11年收入比重达137%，业绩锁定性较好。一线为192%、二线为131%、三线为73%。

　　资金：经营现金流转正，负债率略有下降，但仍处高位。12年前3季度（1）经营现金流转正。（2）真实资产负债率略升。（3）净负债率同比上升，其中二线上升幅度较大。（4）现金对短期有息负债、对全部有息负债的覆盖率较2011年年末有所好转。资金最紧张的时刻已过去，但偿债压力仍较大，对投资仍将谨慎。

　　整体政策面、基本面仍以偏稳定为主，投资投机性需求持续挤出是趋势，但行业仍有真实需求支撑，并不用过于悲观。高周转龙头仍可成长、并市场份额提升，存在周转和资金成本等优势。