央视网消息：(记者刘水 北京报道)如今房地产行业已成为国民经济的支柱产业。1998年以来，房地产业及其相关产业每年可以拉动国民经济增长约1.5-2个百分点；住宅建设增长10个百分点，可以带动国民生产总值增长l个百分点。

　　 随着中国城市化进程加速，房地产业进入十年黄金期，也成为最牵动民心的产业。央视网记者就此采访了亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存。

亚太城市研究会房地产分会会长 陈宝存

　　记者：您如何看待房地产对国民经济的推动作用？

　　 陈宝存：1998年，国家开始推进商品房改革。提及商品房改革，必须提到当时经济建设的大环境。1990年代中、末期，国家经过了将近50年的工业化建设，国人逐渐富裕起来，住宅产业并没有得到充分发展。而国内产能过剩，整个经济面临工业转型等诸多问题，需要寻找新的增长点。当时党中央认为，房地产行业将成为经济新的增长点，需要大力发展住宅产业。1996-1997年，国家确定房地产行业为国民经济的重要增长点，即支柱产业；1998年，确定推进商品房市场化改革。实际上，二三线城市的房地产行业发展却仅有十年的时间。这十年，也是房地产行业真正的黄金十年。

　　 而经济转型需要土地、需要管网配套设施建设的成熟。城市化建设和工业开发区建设的前提，就是土地整理、管网配套设施建设，即住宅建设。所谓城市化建设，实际上也是行业内所谓的居住区“七通一平”的建设。只有住宅建设完善了，才能发展商业配套建设。房地产行业推动了土地整理及住宅建设，因而推动了城市化建设，也由此推动了经济转型、拉动了国民经济。

　　 国民经济十年高速发展，房地产业起到了决定性作用。数据显示，房地产行业能够拉动国民经济2.0-2.86个百分点。房地产行业拉动了70多个上、下游行业，如钢铁、采矿、储运、煤炭、建材、家居、装修、汽车等行业，目前没有一个行业的拉动作用能与房地产行业相比。

　　 记者：回顾十年房地产调控政策，请谈谈几个重要时间点对行业的影响。

　　 陈宝存：2001年末，清华大学经济管理学院教授魏杰在题为《2002年，房地产的冬天》的访谈中，预言2002年房地产业将面临“冬天”。对于当时的楼市而言，犹如引爆了一颗重磅炸弹。立即引起了各方面的关注，并引发了一场“冬天”与“春天”的大辩论。
　　 2003年3月两会换届选举后，新一届领导班子充分重视了“房地产泡沫必破”的说法，指示住建部搞市场调查。2003年的6月12日，央行发布的“121房贷新政”，对整个行业的影响特别大，让房地产商反应十分激烈。

　　 同年8月，国务院又出台了“国18号文”，即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，此项政策是关于稳定房地产行业健康发展的政策，提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，“促进房地产市场持续健康发展”。一个“支柱”，一个“持续”，在当时这两点极大地挑动了房地产商们的神经。

　　 回顾2002-2003年的房地产政策，还必须要提到的是2002年出台的“统一招拍挂”政策。2002年5月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，自2002年7月1日起施行。国有土地使用权招标拍卖，是政府供应土地的重要形式，有利于充分发挥市场优化配置土地资源的作用，从源头上防治土地批租领域的不正之风和腐败行为。

　　 2004年对房地产业影响最大的就是业内所谓的“8·31大限”。当年“8·31大限”　是开发商最惧怕的政策，这就要求开发商必须有资金实力，过去“空手套”的方式行不通了。“8·31大限”也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。

　　 2005年国务院出台了业内所谓的“旧国八条”，即《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》。按照“旧国八条”要求，房地产调控已经上升到极重要的位置，房价成为调控重点。2005-2006年，中央、地方集中出台了一批楼市调控政策法规，2005年大概出台了160多项、2006年出台了100多项，两年共有300多项。

　　 纵观2004年、2005年、2006年三年的土地供应，不得不说从源头开始土地供应大幅度下降，尤其是2005-2006年土地供应严重下降，加之信贷政策对房地产行业的发展也不能利好。土地供应紧张，银根也紧张，因此当时的政策环境被业内称为“双紧政策”时期。
　　 然而，2007年行业格局发生了大转变，可以说是暴涨。2006年后，制造业遭遇产能过剩危机，央企、国企等大型企业开始转向房地产行业。大量资本流向房地产业，巩固了房地产业在国民经济中的重要支柱地位。但是土地供应没有增加，由此造成了当时在土地拍卖市场上地价轮番暴涨的局面。

　　 2007年9月27日，央行、银监会共同发布了“9·27房贷新政”，要求严格住房消费贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这是由于当时普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为。央行、银监会重拳出击，从信贷的角度加以规范，对开发商来说，是伤筋动骨的政策。因此，在同年年底才有了王石的“拐点论”。

　　 2008年金融危机爆发，在中央4万亿、地方18万亿投资的带动下，极大的推动了资本最终向房产行业流入，但由于供应不足等因素，导致房价一再被推高，2009年北京房价翻了一番。由此，2009年的9月，中央经济工作会议确定了未来的房地产市场将加大供应。

　　 2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布了“新国十条”，即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这是当年最严厉的调控政策。而同年4月30日北京市政府出台的实施细则《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，比中央政府的《通知》更加严厉。

　　 记者：房地产调控中，保障房是重要一环，保障房入市将给房地产业带来哪些影响？

　　 陈宝存：市场之前对保障性安居工程几乎都是误读。实际上，2011年7月中央大力推进的是公租房建设，这才是真正与需要保障房人群相关的，大约220万套。这些公共租赁房及廉租房，构成了未来的保障房供应体系。而之前市场上认为的保障房则是包括限价房、棚户区改造等，这是误读。

　　但是，公租房建设也受到很大的资金阻力，因为开发商无利可图。目前各地方政府将公租房建设分配到到商品房建设中，也就是开发商投资的商品房项目中，需要配建一定比例的公租房，由开发商背负起保障房建设的压力。从保障房这两年运行的情况看，对房地产市场的影响并没有外界想象得大。

　　记者：受调控政策影响，很多房企开始转向商业地产。目前广东出现了商业地产开发过热的现象，您怎么看待未来商业地产发展的前景？

　　 陈宝存：不仅广东如此，全国商业地产都有这种现象。旅游地产、养老地产等，这些都开发商圈地的手段、噱头。我认为，商业地产就是住宅地产的配套建设，而且商业与住宅是有一定比例的，而现在商业地产开发太盲目了。

　　 不仅如此，目前商业地产开发企业缺乏此类经营人才。在这种情况下发展起来的商业地产，最终导致出现了很多不适合大规模发展商业地产的项目，譬如大批的“商改住”项目。即使大喊“向商业地产转型”的万科，其80%的项目还是住宅建设。

　　 记者：请您谈谈未来房地产业的发展趋势。

　　 陈宝存：我认为，中国房地产行业开始进入了白银增长时期。

　　房地产行业快速发展的黄金十年已经结束了，未来则是白银三十年。未来三十年，中国的城市化将达到70-75%左右，也就是说预计还有3-4亿人口对住房的需求量，这是非常巨大的需求。此外还有城市居民对住房的改善性需求。

　　从另一方面来看，由于土地供应不足等因素，未来房地产行业不可能继续维持高速发展的状态。尽管如此，房地产这行业一定还会继续发展，因为“衣食住行”这是百姓的基本需求。如果我们看得更长远一些，未来三十年是白银增长期，五十年则是青铜增长期。