“不少房主在根本不知情的情况下，自家房屋就‘被群租’了。”海淀法院的法官告诉本报记者，由于这些房主轻信中介公司，或者缺乏一定的防范意识和法律意识，从而造成了损失。

　　前年2月1日，住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》开始施行，因该管理办法对出租房屋进行了详细的规定，因而被称之为“群租禁令”。去年5月9日，北京市住房和城乡建设委员会首次明确本市出租住房人均居住面积标准不得低于5平方米，出租住房的单个房间居住的人数不得超过2人。然而，面对一道道“群租禁令”，群租现象却仍屡禁不绝。

　　“被群租”

　　1租给个人却成职工宿舍

　　前不久，张先生与中介公司签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由张先生委托中介公司代理房屋出租事宜，包含代签合同、代收租金。中介公司口头承诺：承租人是曹先生，房屋用于结婚，只有两个人居住。但这一承诺并未写入条款中。

　　之后，中介公司擅自将房屋出租给一家餐饮公司，用作职工宿舍。此群租行为不仅给张先生的房屋造成了一定的安全隐患，同时还扰乱了邻居的正常生活。

　　气愤不已的张先生一纸诉状将中介公司告上法庭。不过，他却没有证据证明中介公司当时的口头承诺，以及房屋内实际居住人数和扰民现象的存在。最终，张先生的诉讼请求还是未得到法院的支持。

　　法官提示 口头承诺不“靠谱”

　　“口头承诺不可靠，应当将约定写进合同中。”在此，海淀法院民一庭法官孟军、许嘉航提醒大家注意，房主在签订租赁合同前，应提高防范意识和法律意识，与中介公司签订的房屋租赁合同应含有如下条款：租用房屋的用途、居住人数、出租人有权审核承租人身份及转租需经出租人同意等一般性条款。

　　“被群租”

　　2规范合同暗藏“花样条款”

　　近日，刘先生与中介公司在房屋委托租赁合同中约定：委托期内，刘先生提前收回房屋，无论转租、自用或由于自身原因造成本合同不能履行的，刘先生应提前一个月通知中介公司，并赔偿中介公司一个月租金为违约金，并赔偿中介公司及给中介公司代理出租客户造成的经济损失。可是，签合同后没几天，刘先生就发现中介公司把其中一间屋租给公司员工，其他房间则租给他人。

　　“那些中介公司的员工经常过来洗澡，扰民现象很严重！”周围的邻居十分不满。刘先生无奈起诉到法院，要求与中介公司解除合同。

　　但是中介公司称：“实际居住人数是符合合同约定的，我们并不存在违约。刘先生无正当理由要求解除合同，应当向我们承担相应的损失。”

　　法官提示 可自行对格式合同进行修改补充

　　孟军、许嘉航法官认为，中介公司提供的合同文本中，对房主的责任约定严格，而对于中介方自己的责任却表述模糊。房主应当仔细阅读合同条款，提高自身的防范意识和法律意识。

　　在订立合同过程中，中介公司往往会提供具体的合同样式，如委托合同、居间合同、租赁合同等，名目不一。签订合同时，房主应加强自我防范，审慎阅读合同条款，及时要求中介公司对重要条款、模糊条款进行提示、释明，并可自行对格式合同进行必要修改和补充，禁止中介公司将房屋群租。

　　“被群租”

　　3中介员工假冒租客“骗租”

　　房主刘女士、承租人张先生和中介公司近日签订了房屋租赁合同。合同中约定：允许承租方张先生进行装修、装饰或添置新物，张先生退租必须提前30日通知中介公司，中介公司继续出租此房。

　　可是合同签订后不久，刘女士却发现张先生其实是中介公司的人员，他隐瞒了自己的真实身份，在签订租赁合同后不足30日内就退租了，直接将房屋交付给中介公司；而中介公司再将房屋打隔断，进行群租。

　　刘女士感到自己上当受骗了，非常气愤。“我只是要租给他一个人的，根本就不想群租。但是张先生和中介公司恶意串通，瞒着我，现在硬是打了隔断，把房群租出去了。”

　　刘女士起诉要求解除合同，并索赔相应的损失。

　　法官提示 把禁止群租或转租写进合同条款

　　“如果房主能够提供中介职工及中介公司之间存在恶意串通情形的证据，可直接通过诉讼，主张撤销双方签订的合同。”孟军、许嘉航法官说，在日常生活中，大多数人与中介公司打交道的机会并不多，缺乏足够的交易经验及法律知识，去破解中介公司的种种花招儿。

　　为此，针对上述问题，两位法官给房主们提出三个简单易行的建议：

　　其一，要冷静交易，以防后患。针对群租行为，房主与中介公司应订立具有限制或禁止其群租或转租行为的合同条款。比如合同中约定：“发现群租及打隔断等行为，房主有权解除合同，并要求中介公司承担违约责任。”“如果承租方退租再出租，需向房主报告新承租人的身份情况，房主有权对房屋使用情况予以监督。”

　　其二，要保存证据，以备维权。针对群租行为，房主可以通过各种灵活手段合法取证，比如，邻居的证人证言、租赁房屋现场的照片、物业公司或居民委员会出具的相关证明，以及与中介公司工作人员往来的短信、邮件等材料。这些都可以作为证据提交给法院。

　　其三，大家要理性处理纠纷，以避免自身损失扩大化。针对群租行为，房主在与中介公司无法沟通的前提下，应当采取积极解决纠纷、化解纠纷的方式，比如向有关部门反映，或者直接通过诉讼的方式，来解决纠纷。