中国土地"第一拍"

　　1987年12月1日，当时身为深圳经济特区房地产公司（深房）总经理的骆锦星走出办公室前往深圳会堂，他即将创造中国改革史上的另一个第一次。

　　深圳的开荒需要资金。如同穷则思变的小岗村人，深圳人破天荒地想到了“卖地皮”。为了找资金，深圳第一代人冒着“违宪”的风险，从出租土地到合作开发，拉开了房地产商业开发的序幕。

　　中国土地“第一拍”

　　1987年12月1日，当时身为深圳经济特区房地产公司（深房）总经理的骆锦星走出办公室前往深圳会堂，他即将创造中国改革史上的另一个第一次。七年前，他也曾冒着“违宪”的罪名第一次与香港人合作第一次去香港参加土地竞投，此后多年，他都被戴上“卖国贼”的帽子。他希望，过了这一天后，他能成功的甩掉这顶帽子。

　　3点40分，骆锦星抵达会场，“当时大概能容纳700人的会场基本上已经满了。” “中共中央政治局委员李铁映、国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒以及来自全国17个城市的市长来到了拍卖现场。”

　　4点，轰动全中国的第一宗土地公开拍卖在中共高官、17个市的市长和中外媒体的聚焦下正式开始。这是中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。

　　当天的举槌人、当时的深圳市规划国土局局长刘佳胜后来回忆说：“如今如此高规格的土地拍卖仪式，后无来者。”

　　卖三块地政府得到2336.88万

　　这是一次酝酿已久的拍卖。刘佳胜首先介绍了拍卖地的有关情况，限定开口底价为200万元，每口价5万元。这块编号H409—4的地块紧靠风景秀丽的深圳水库，面积8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。深圳市政府事先在报纸上刊登了《土地竞投公告》。拍卖前3天，已有44家企业领取了正式编号参加竞投，其中外资企业9家。

　　“拍卖开始！”刘佳胜话音刚落，各竞投企业的法人代表争相举牌高声叫价。骆锦星十分镇静，一直到价格上升到了390万后，他才举起他的11号牌，第一次报价“400万”。已有多年房地产开发经验，并在香港、美国等地参加过竞投的骆锦星当然是有备而来。“我们对这块地也是志在必得。一是表示我们对土地拍卖的支持，另一方面，当然也对这块地做了考察，是值得投资的。”

　　此时，场上的竞争者只剩下了深圳经济特区房地产公司、深圳市工商银行房地产公司和深华程开发公司。经过最后几个回合的较量，竞价升到了520万元，骆锦星回忆说，当时他也有些紧张了，因为这时离公司预算的530万元承受价位只剩两次加价机会了。

　　“我们事先进行了电脑预算，心理承受价位在530万元，每平方米成本在1200元左右，预计出售价格在1600元每平方米左右。”

　　“525万一次，525万两次，525万三次。”拍卖师刘佳胜一锤定音，摄影镜头的闪光灯频频闪起，第一拍以超出底价300多万元，地价611多元/平方米成交。整个拍卖过程持续了17分钟。

　　1987年出让的三块土地加起来，政府得到了2336.88万元的土地费，等于特区内1985、1986两年全部的土地费用收入。

　　不到一年的时间，深房在这块地上盖起了东晓花园，一共154 套住宅一小时内售完。“当时出售的房价是每平方米1600元，远远低于当时的市价。”骆锦星说。尽管如此低价，公司还是净挣了将近400万元。

　　1980年的一场雨 引发土地换资金思考

　　今天，当我们追溯深圳发起的这一场“土地革命”的时候，我们也该注意到了1980年的那一场雨。

　　两个小时之内，罗湖一带就变成了一片汪洋。大雨过后，广东省委书记兼深圳市委第一书记吴南生叫来工程师们，估算“五平一通”成本，结果发现，第一期开发4平方公里，最少也要投资近20亿元，加上根治罗湖水患需要的巨额资金，这对于当时的特区简直是一个不敢想象的天文数字。

　　吴南生后来回忆起这一段焦头烂额的日子时，感叹道：“我的脑袋简直被压扁了。”主管基建的深圳市副市长罗昌仁回忆说：“国家对深圳的投资，当时只有百分之二，现在算来只有百分之一点几。”

　　当时骆锦星是上任不久的深圳房管局副局长，也被任命为罗湖小区建设指挥部副指挥官，同时也是1980年初以6个人4部旧单车组建的深圳经济特区房地产公司的总经理。作为房管局副局长，他的任务就是给深圳建房，但却没有钱。

　　“香港人启发了我们，香港财政收益三成以上都来自土地拍卖。于是我们就想到了租地的方法，用土地换资金。”他回忆说。

　　1980年与香港妙丽集团的刘天合作就是骆锦星的第一步。此后，通过谈判，深圳出地，妙丽出资，利润按深房85%、妙丽15%分配的方式合作，一年后建成了中国第一个商品房小区——东湖丽苑。

　　骆锦星回忆说，项目还没等动工，仅仅是设计图纸刚刚出来，1980年春节期间，刘天就就开始在香港打广告卖房，并由深圳方面承诺，一次性付款，优惠9.5折，同时提供购房入户，每家大约配备3个户口名额。

　　当时一次推出108套房，户型面积大约50-60平方米，均价2730港币/平方米，一套房仅约10万港币，和香港楼价相比，便宜了一半以上。前后共有5000多人排队购房，最后只好抽签定盘，一次性售罄。

　　当时，因为有户口配备，所以，大批在内地有亲戚的港人的购房欲望更加强盛，因此，也使得该楼盘的客户遍及东莞、潮洲、上海甚至海外侨胞等。

　　东湖丽苑之后，与外资合作建房在深圳获得默许，当时，深圳方面定下原则，多层建筑二八分成——深圳方面得80%利润，高层建筑三七分成——深圳方面得70%利润。

　　用骆锦星的话说，这个小区是一个“起点”：住房商品化的起点、按揭贷款的起点、物业管理等等的起点。看到汇丰、南洋银行在这个项目中获利，深圳其他银行也开始陆续开办此项业务。1981年该小区竣工入住，按照香港的模式成立了中国第一个物业管理公司。

　　步伐加快

　　深圳的做法立刻招致了种种批评。有报纸公开刊登《旧中国租界的由来》，影射特区的“土地出租”就是“租界”。有人公开吹风：“深圳发生了惊天卖国案”。作为“第一个吃螃蟹”的人，骆锦星也自然成了被攻击的目标。

　　但是，中共高层领导的认可给骆锦星“壮了胆”。骆说，“邓小平来深圳视察的时候，登上了罗湖小区国际商业大厦的楼顶，彭真等中央领导都来看了，并且都对这种方式表示了认可。”

　　有了中共高层的认可，深圳的试验步伐也加快了。1982年，深圳官方开始悄然进行土地资本化探索，按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。这使得内资企业独立房地产开发成为可能。

　　1982年，深房向银行贷款30万人民币，独资兴建了深圳第一个高级别墅——怡景花园。

责编：王玉飞