房地产蓝皮书发布 认为北京上海 限购可能将成常态 预测2012年房价走势

　　北京住宅5月中上旬网签总量为13120套，与去年同期相比则大幅上涨了35.2%；5月住宅用地零成交，是今年第二次出现单月零成交；一面是“红火”的商品房交易，一面是惨淡的土地交易，那2012年房价还会降吗？

　　今天上午出版的2012年《房地产蓝皮书-中国房地产发展报告No.9》(以下简称蓝皮书)就给出了答案，房价可能还会略跌，但大幅降价的可能性不大。同时，楼市调控政策将不动摇，还会更加细化和精准。

　　商品房数据

　　北京去年销售面积 同比负增长

　　蓝皮书指出，2011年在主要城市实施限购政策的情况下，全国商品房成交量增速趋缓。北京市商品房销售面积为1440万平方米，同比下降12.2%。其中住宅销售面积为1035万平方米，同比下降13.9%。

　　从累计数据看，北京市商品房销售面积同比为负增长；从月份数据看，除6月、7月、8月外同比也均为负增长。

　　此外，上海、浙江、江苏、吉林、江西和宁夏商品房、住宅成交量也纷纷下降，重庆等多数省市商品房、住宅成交量增速下降。

　　多数省份房价增速 十年来最低

　　蓝皮书指出，2011年全国商品房销售均价为5377元/平方米，同比增长6.9%，增速比2010年下降0.6个百分点，低于此前十年（2001~2010年）的平均增速2.2个百分点。其中住宅销售均价为5011元/平方米，同比增长6.1%，高于2010年0.1个百分点，低于2001~2010年的平均增速3.2个百分点。

　　去年12月，70个大中城市新建住宅价格指数环比下降的城市增加到54个，比1月份增加了51个；70个大中城市二手住宅价格指数环比下降的增加到53个城市，比1月份增加了50个城市。与2010年12月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个。同比涨幅回落的城市有33个，同比涨幅在5.0%以内的城市有34个。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员 李景国

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所副所长 魏后凯

　　中原地产研究部经理 靳瑞欣

　　北京上海限购

　　可能将常态化

　　报告称，2012年部分城市具体限购措施可能有所变化，如限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。

　　但对北京、上海等超大城市，考虑城市人口规模限制要求，针对外来人口的住房市场限购可能作为一种常态的制度存在。

　　调控政策

　　楼市预测

　　房价将回落 跳水价不可能

　　蓝皮书专家组预测，2012年房价将延续上年末的盘整态势，房价将有所回落，但总体降幅不会很大。

　　专家组指出，由于需求低迷，几乎不存在房价上涨可能性，但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。

　　专家组表示，2012年整体房价将在盘整中有所回落主要是因为部分开发企业出现债务危机被迫低价处理存量房产，也由于某些大型企业集团为了主导行业重组并购，通过价格战形成对被并购开发企业的亏损压力。

　　但总体上，由于房地产行业准入限制少，行业外资本可以较容易进入，行业内垄断企业通过价格战实施并购策略很容易被行业外资本进入而打破，导致得不偿失，因此剧烈的价格战很难形成，总体房价降幅不会很大。

　　蓝皮书专家组预测，2012年商品房总体交易量仍将持续低迷，保障性住房将加快上市配购。由于房价继续维持盘整态势，投资投机性需求和自住性需求仍将保持谨慎观望，商品房市场总体交易量仍将继续低迷，但由于近年保障性住房建设力度加大，2012年可望形成可观的现实供给，保障房上市配购将加快。

　　北京二手房 还会继续降价

　　蓝皮书专家组指出，在限购和限贷的影响下，二手市场的流通性大大降低，二手房价格有可能会下降。

　　专家组预计，2012年北京二手住宅价格下降范围将扩大，以此换来成交量的回升。

　　专家表示，在新房供应为主的郊区，二手房价格降价压力倍增；而在城市中心区，新房供应稀少，二手房价格相对坚挺。

　　专家预计，2012年二手房成交量缓升，价格进一步下调。从成交结构看，市场需求仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅依然会占据成交量的主体。

　　2012年房企更难熬 破产风险增大

　　蓝皮书专家组预测，2012年将是住房分配制度改革以来 房地产行业最艰难的一年，房地产行业整体赢利可能进一步下降，中小企业亏损将加剧。2012年对部分房地产企业而言，其房地产开发成为鸡肋，食之无味，弃之可惜。

　　蓝皮书专家组指出， 当前房地产开发销售环境不同于2008年金融危机初期，当时开发企业的土地购置多发生于2006年以前的低地价时期，房地产的降价空间大，大幅降价仍能保持可观赢利。

　　当前房地产开发土地购置大多发生于2009~2010年的高地价时期，房地产降价空间小，降价可能出现企业亏损，不降价则资金占用上升，资金链紧张压力增强。

　　同时，蓝皮书专家组认为，房地产行业并购加剧，行业集中度将进一步提高。由于行业整体赢利下降，部分前期土地购置成本较高、融资成本较大、商品房积压较多的企业将面临亏损和债务压力，破产、倒闭风险增大。

　　蓝皮书专家组表示，全行业破产、倒闭增加，也将为大型企业集团和财团并购提供良机，并购将提高行业集中度，市场垄断格局将进一步加强。

　　分析

　　坚持房地产调控政策不动摇

　　专家表示，2011年全国共有46个城市实施了限购政策，限购政策更严格、更具体，政府不断通过各种渠道向市场传达一个信息，即调控政策不会放松。

　　但是，由于限购政策力度不同，成交量变化的方向及速度出现了明显的地区差异：北京市发布了“京十五条”，经过一年的调控，商品房成交量明显下滑。

　　专家预计，2012年限购、限贷、政府问责等行政调控手段仍将继续，房地产市场景气难以出现大幅回升。

　　专家表示，目前房地产调控政策效果明显，房地产过热、房价迅猛增长的势头基本上受到控制，但是效果只是初步显现，现如今最重要的是保持政策的连续性和稳定性。（记者 王婷婷）