贾海峰

　　微调的底线是信贷政策不失守

　　踏出一只脚，然后再收回来——这叫试探。

　　当前，各地政府都在试探中央政府对于房地产调控的底线在哪里。从调高公积金贷款、减免税收等常规性小动作，到直接变相取消或改变限购政策，先后已经有40余个城市采取了不同的动作来试探中央房地产调控的政策底线。

　　前不久，湖南又传出降低首付等刺激性购房政策要出台，然而很快在5月31日公开辟谣，声称“子虚乌有”。

　　市场将这种“自我叫停”和“被叫停”理解为中央坚持房地产调控决心不动摇使然，其实则并不是这回事。

　　今年5月份，北上广深以及全国大多数城市房地产交易量环比出现50%以上的上升。这说明微调政策和刚需买房需求已经发挥作用。也就是说，并不是中央表示几次“坚持不动摇”，房价和市场交易量就下降的，反之却出现了上升。

　　这是为什么？

　　一方面是刚需的积累和释放，另一方面则是说明地方政府其实也并没有闲着，或多或少的小动作已经见到效果。

　　话说回来，地方政府微调房地产调控也并非不可取，相反，我认为必要的微调是需要的。例如首套房贷和对首次购房的契税优惠等政策，这些有利于减轻购房者负担，也是税负和财富分配机会均等的表现。

　　但是，目前中央和地方政府的博弈，应该有个明确的说法，也就是说，应该给个微调政策的明确底线。

　　目前为止，无论是国务院还是住建部，都没有公开给出这个底线。国务院在多个场合一再强调不动摇的同时，在房地产政策的表达上，已经将“严控”改为了“稳定”，这让很多人怀疑房地产调控能否继续严厉下去。

　　而住建部也在多次内部会议上讨论过如何给地方政府微调一个明确的定义，这个微调到底该不该被叫停。最后，住建部的一些专家内部认为，只要地方政府不动限购政策，就没必要进行叫停。

　　因此，先后有40余个城市尝试过微调，但是至今只有先后几个城市被叫停。

　　限购政策似乎成了中央政府容忍地方微调房地产调控政策的底线，但这并不应该是微调的底线。实际上，限购政策对本轮房地产调控发挥了重要作用，但是目前却不是房地产调控的主要作用工具，当然，北京和上海等提出5年以上社保条件等严厉限购政策的城市除外。

　　本轮房地产调控已经2年有余，很多地方政府提出的限购政策条件是以1年为界限的，从政策提出到现在，刚性购房需求多数已经满足了限购条件。再次，1年期限的限购政策对投资性购房需求几乎是形同虚设，开发商可以轻而易举直接帮外地购房客户搞定这些问题。

　　需要认清的是，当前房地产市场依然低迷，房价被压制得难以回弹的原因是货币政策，货币政策是房地产市场回弹的紧箍咒。

　　紧缩的房地产金融政策，从开发贷限制到股市融资被叫停，再到信托等其他融资渠道被叫停，房地产市场依靠外界输血的能力几乎被断绝，仅仅依靠销售回款就逼得开发商不得不降价促销，这也是出现5月份比较高交易量的原因，这个交易量出现的前提是房价出现了一定幅度的下降。

　　其次，按揭购房的二套及以上购房贷款被严格限制，也限制了投资性购房需求。而从每次房地产调控经验来看，信贷松紧也都是房地产调控的最核心关键因素，每次房价下降都是因信贷政策作用。

　　而目前在保增长和刺激经济的背景下，各方力量向银行施压放松信贷政策的声音不断，无论从哪里开闸，房地产市场一定能分一杯羹。因此，当前守住信贷政策不动摇，尤其是严格限制房地产信贷及资本市场融资政策底线不动摇，是保证房地产市场不出现大的反复的主要因素。

　　但是，我们却看到，各方力量正在悄然作用。例如，北京市眼看5月份市场红火，立即推出了万柳地块，楼面地价起价就在2.4万元/平米。而据悉搜房网看房团信息，海淀上地的亿城西山公馆精装修售价才3万元/平米左右，如果不加控制，地方政府卖地冲动再起，面粉贵过面包，必然带来房地产市场的反复。

　　给出地方政府微调的底线，刻不容缓。