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温州豪宅降价潮愈演愈烈 地王模式失效

发布时间: 2012年06月14日 07:31 | 进入复兴论坛 | 来源: 第一财经日报

  陈周锡

  新老地王肉搏 温州豪宅裸奔

  豪宅连锁降价 “地王模式”失效

  开发商之所以敢于竞购地王,是因为地王生存的关键逻辑在于囤地升值,以时间换空间。而目前房价下行、地价下行,“地王模式”开始失效。贷款利率下降等政策对豪宅项目影响极其有限

  改名、降价、送黄金……为了卖豪宅,温州新老地王正穷尽一切手段,放手最后一搏。

  《第一财经日报》昨日获悉,民营财团——中瑞财团控股有限公司投资的“中瑞·公园大地 ”楼盘,将于17~22日再次降价并推出促销措施,较开盘价下跌40%左右。

  楼盘所在地块是于2008年3月诞生的温州“老地王”。“降价后,利润已经非常微薄。”一位知情人士昨日对本报表示,温州豪宅供过于求,又面对新地王成本价销售等冲击,“以价换量”已成为开发商竞争的撒手锏。

  “降价潮”愈演愈烈

  2008年3月,楼市开始回温,此时温州鹿城区纺织路庄头地块出让,起始价9.4051亿元。9家开发商参与竞标,最终当地大发集团有限公司以17.0999亿元中标,以1.5万元/平方米楼面地价,刷新该市宅地出让价格纪录。

  不过由于未及时开发,该地块面临被收回危险。此后,中瑞财团下属温州凯瑞置业有限公司接手该地块,项目命名为“星河湾家园”(又名“中瑞·星河湾”)。“接手后,该地块成本价已近2万元/平方米。”上述人士说,再加上后期建安、财务等成本,该楼盘销售成本价已高达3万元/平方米。

  去年11月份,星河湾家园开盘拟售价格5.99万元/平方米,但在调控背景下,遭遇滑铁卢。截至今年3月26日,当地房管网只登记销售11套。

  据上述人士介绍,今年3月,星河湾家园调整部分房源价格,“比开盘价下降30%左右,均价约4.2万元/平方米”,被认为是温州豪宅“悬崖式大跳水”。尽管如此,楼盘依然未有起色,温州市房管局“商品房网上销售管理系统”显示,截至昨日,已售16套,已登记33套,远低于发售房源788套。

  紧接着,温州豪宅“价格战”升级:一高档住宅“万康玉园”整体下降5%~13%;绿城集团开发的“海棠湾”项目起价为1.88万元/平方米,均价为2.45万元/平方米;“中梁首府”三次累计降价20%左右。

  一位资深房产人士感叹,降价已形成连锁反应,这对于温州楼市影响巨大。

  本月12日,星河湾家园宣布改名为“中瑞·公园大地”,起售价2.35万元/平方米。“在上次降价基础上再打9折,均价在3.78万元/平方米左右。”上述人士表示。

  不仅如此,开发商或将推出“一次性付款再降价1000元/平方米,且大客户买大套房送黄金1斤,一般客户买218平方米小套房送黄金218克”。

  “既换‘马甲’又降价,这或许是公园大地的最后一搏。”上述人士称。

  与同类客户群竞争中,“老地王”公园大地的竞争对手,主要是2010年11月底新地王“置信原墅”。现在,置信原墅不惜低于成本价销售,将对公园大地造成最直接冲击。与此同时,其他豪宅在其价格冲击下,也不得不面对老业主的“富豪房闹”。

  豪宅集体“裸奔”

  成立于2004年的中瑞财团,由温州神力集团、奥康集团等当地9家企业组成,注册资本5000万元,当时号称“可运作资金超过100亿元”。然而,如今该财团却急于脱手“中瑞·公园大地 ”这一烫手山芋。

  一位温州房产资深人士认为,公园大地和置信原墅一样,背后投资人除了当地多家大型民营企业之外,还有众多从事实业的中小股东。“各股东实力不一,心态也不一,有些股东受到民间借贷危机、中小企业资金链断裂影响,早已有了脱手打算,甚至即使亏本转股也愿意。”

  “短期内楼市不可能大幅反弹,于是以价换量获取现金,成为开发商采取的主要手段。”温州平安易居总经理姜毅表示。

  5月28日上市的置信原墅,销售均价5.7万元/平方米。据介绍,该楼盘楼面地价3.7万元/平方米,成本价在5万元/平方米左右,在一次性付款8折、按揭贷款8.5折等促销措施下,已无利润可言,甚至还会亏损。目前,该楼盘几乎被认购一空,被指采取“股东分房”销售。官方数据显示,截至昨日,该楼盘仍为零成交。

  但值得关注的是,公园大地套型面积300平方米以上占了很大比重,知情人士透露在30%以上,这意味着一套房子成交价为上千万元以上,购房者资金压力不小,因此该人士预计:“200平方米左右的小套型成交会比较好,400平方米以上套房比较难卖。”

  “不仅在温州,全国各地豪宅楼盘也遇到降价销售难题。”温州哥伦布房产营销有限公司商业地产部主管谢国华说,高端楼盘售价即使打对折,普通购房者还是买不起。而那些有实力的购房者或投资客却被限购,在民间借贷危机、中小企业资金链断裂后,温州资金流转普遍紧张,再加上楼市进入下行通道,豪宅销售更是雪上加霜。

  而一年前温州房价疯狂时,一些投资客高价进入房地产,如今依然被套其中,很难再次投资楼市。

  谢国华认为,最近贷款利率下降等政策,对刚性购房会有一定刺激,但对豪宅项目来说影响极其有限。

  上述知情人士认为,开发商之所以敢于竞购地王,是因为地王生存的关键逻辑在于囤地升值,以时间换空间。而目前房价下行、地价下行,“地王模式”开始失效。制图/张逸俊

责任编辑:高士佳

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