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土地市场全面回暖尚待时日

发布时间: 2012年06月21日 09:12 | 进入复兴论坛 | 来源: 中国证券报

  交易量居历史低位 地王成色缩水

  土地市场料总体平稳

  “仅凭个别地块高价成交,并不足以断言土地市场已全面回暖。”对于当前的土地市场走势,中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示,近期地王的特点是总价低、单价高,与以往相比成色显得不足。

  恒大新拿下的珠江新城地王为商业地块,总价为13.22亿元;北京门头沟“地王”的交易价格为2.79亿元;上海嘉定成交的高溢价率地块,总价为1.75亿元。

  相比之下,2009年和2010年诞生的“老地王”,不仅单价不低,总价更是动辄数十亿。其中,在2010年3月15日,北京诞生的三个“地王”中,总价最高的一宗达到52.4亿元,最低的也达到17.6亿。在2009年末广州亚运城地块的整体出让中,交易价格更是达255亿元。

  从大宗整体出让到分割成小块出让,是近几年土地交易方式的新变化。直接结果是防止了总价地王的出现,但同时也会由于体量偏小,影响到企业拿地的积极性。

  北京中原地产市场研究总监张大伟表示,同样的土地交易数量,其成交的土地面积和规划建筑面积都可能低于以往。而今年以来,多数热点城市的土地成交宗数在下滑。

  据北京中原地产统计,1-5月,全国13个城市居住用地成交面积共1170公顷,同比下降37%;成交金额约680.62亿元,同比下降48%,均处于近五年中同期较低成交水平。进入6月以来,全国土地的整体成交量未见明显好转。

  业内咨询机构庄凌顾问向中国证券报记者指出,近期以高溢价率成交的地块多为商业用地而非住宅用地,土地市场仍然整体低迷。

  张大伟认为,目前土地市场依然难言回暖,少数企业以“高单价、低总价”获得地王称号。预计下半年土地市场成交量会有所回升,也不乏个别高价地的出现,但土地市场总体仍将保持平稳。

  告别非理性繁荣

  在房地产市场调控背景下,土地市场恐怕很难重现以往火暴的局面。据北京中原地产统计,截至6月19日,北京共成交8宗含住宅性质的土地,挂牌成交溢价率为29.05%。2011年,北京成交居住类用地59宗,挂牌成交溢价率为31.9%。

  这与往年的溢价水平形成鲜明对比。2010年,北京成交居住类用地81宗,挂牌成交的溢价率为87.5%;2009年,这一数据达110.64%,当年北京成交居住类用地74宗。

  陈国强向中国证券报记者指出,去年初“新国八条”的出台,造成市场成交量回落,房企对后市预期不佳,拿地热情减退,不仅导致溢价率下滑,还使得土地市场出现了大量流标、流拍现象。在经历了此前非理性的拿地热潮后,市场正在变得理性,为拿地而不计成本的现象很难再出现,土地市场重现2009年、2010年的火暴场面可能性很小。

  北京某知名开发商向中国证券报记者表示,房地产开发企业的整体负债率偏高,用于拿地的资金有所减少,对市场的预期也趋于稳定,这都制约企业的拿地行为。即便是拿到地王,将来销售也有可能亏本,搞不好还会“砸在手里”。

  此外,土地出让方式的变化也抑制市场的非理性行为。为避免高价地的出现,从2010年下半年至2011年初,一些城市在土地出让中较多采用招标方式,而非“价高者得”的拍卖出让。今年以来,挂牌与拍卖方式重现,但设定了“限地价、竞房价”,“限地价、竞保障房建设面积”等诸多限制,使得土地溢价率保持在相对较低水平。

  另有业内人士分析,随着保障房建设力度的加大,土地出让中捆绑保障房地块的方式也将越来越多,这将一定程度上削弱地王的成色。

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