土地出让底价抬高

　　值得注意的是，近来土地出让底价渐高，这或许将对今后的市场供应乃至房屋价格产生重要影响。

　　在近期北京新推的土地中，位于大兴区旧宫镇的“绿隔地区建设旧村改造二期A1地块二类居住用地、商业金融用地项目”成为为数不多的优质地块，该地块建筑面积为138212平方米，但起价达15.168亿元。由此计算，起拍的楼面价就达到了10974元/平方米。

　　同样位于大兴旧宫区域，去年12月成交的“旧宫3号地C-17、C-24、C-25地块二类居住用地、托幼用地项目”，起拍的楼面价仅为8427元/平方米。当年8月成交的“旧宫3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目”，起拍的楼面价为6928元/平方米。

　　在近日北京的一场土地拍卖中，一位开发商感叹：“底价越来越高了。如果用暗标的方式出让，大多企业的估价都会出现失误。”张大伟也表示，虽然不同土地性质占比可能影响地价，但目前来看，出让土地的底价并未下调，不少热点区域还存在底价明显提高的现象。

　　以朝阳区来广营乡为例。去年12月，来广营乡土地储备项目B1-B3组团居住及商业金融项目以底价成交，交易的楼面价为10807元/平方米。该宗交易完成还不到一个月，同一区域的来广营乡土地储备项目A4和B4地块二类居住用地入市，底价定为23.7亿元，折合楼面价12523元/平方米，比前一宗地块高出16%。

　　此外，近年来土地交易较活跃的房山长阳西站、通州运河核心区等区域中，土地底价均出现明显上调。根据中原地产的监测，在全国不少热点城市，土地底价上升的现象同样明显。

　　北京某开发商向中国证券报记者表示，土地底价上升的主要原因，在于一级开发成本提高，尤其是拆迁成本上升。此外，政府对周边区域投入的加大，加之前期土地交易的热点效应，都成为底价提高的重要筹码。

　　业内人士认为，这种现象将对市场交易带来深远影响。全国工商联房地产商会会长聂梅生向中国证券报记者表示，从中长期来看，土地成本的提高势必会给未来的房价提供更大支撑，加上财务、融资、人力资源等成本的上升，房价正在面临一个难以压缩的“钢地板”。

　　张大伟认为，底价提高说明土地储备部门对未来预期良好，这也是最近土地市场冷清的主要原因，可能会影响后市的市场供应。

　　6月6日，上海嘉定新城一地块以435%的溢价率出让，溢价率之高近年来罕见。6月18日，恒大地产以总价13.22亿元、楼面价32968元/平方米的价格拿下广州珠江新城地块，成为广州新楼面价地王；同日，北京两月来首宗住宅用地成交，门头沟区龙泉镇F1地块以上限价格成为该区域楼面价地王。

　　进入6月，部分地块成交溢价率上升、地王身影再次出现。但业内人士认为，无论总价还是单价，如今的地王成色都逊于以往。与往年同期相比，今年的土地交易量仍处于历史低位。仅凭个别地块的溢价成交，尚难断言土地市场已全面复苏。当前市场正在发生微妙变化，底价提高、出让方式微调等都将影响未来的市场交易。业内人士预计，下半年土地市场成交量会有所回升，但土地市场总体仍将保持平稳。　　□本报实习记者 张敏