制度建设滞后

　　我国房地产调控可能已创下几项世界纪录：调控时间最长、调控力度最大、调控效果最差，其根源在于影响房地产市场的诸多机制不合理，包括土地机制、税收机制、投融资机制、收入分配机制等等。

　　首先，土地出让金制度以及与土地相关的税费制度不合理，从源头上为我国房价的不合理奠定了基础。经过三十多年的土地制度改革，我国逐步形成了土地出让政府垄断，以招、拍、挂方式为主，一次性收取土地出让金的城市土地出让制度。由于我国的土地供给是政府垄断的，政府可以通过对市场上土地供给数量的控制进而控制土地的价格。如果在土地需求竞争不充分的条件下，或者买方具有和卖方谈判的能力，供给方的垄断不一定能导致土地价格上涨。但在当前我国城市化快速推进的过程中，土地需求方的竞争充分，所以土地的价格也就越涨越高，在本轮房地产市场调控前，很多地价屡创新高就是很明显的例子。推高地价的另一因素就是我国当前在土地批租阶段就开始一次性缴纳70年(住宅用地)土地出让金，这实际相当于提前交税，不但不合理，还直接推高当前地价。土地价格是房屋建造的主导成本，政府既作为土地的拥有者，又作为“招拍挂”的裁决者，很容易操控地价。加上分税制后地方财权与事权的不平衡，地方政府对土地财政具有严重的依赖性和成瘾性，通过卖地获取财政收入是最为直接有效的方式。土地出让金收入占地方财政收入比重从1999年的9.19%上升到2009年的43.75%，最高的年份达到55.04%，成为地方政府重要财源。在房地产开发阶段，当前的土地使用费缴纳也过高，既挤占开发资金，影响供给能力提高，更直接抬高了房价。根据《房地产买卖行为与房地产政策》报告中测算，在我国房地产开发企业项目开发中土地成本占直接成本最高的上海，土地成本占比达到52.80%，在项目的总费用支出中，流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%。也就是说，在开发项目的总费用支出中，有接近一半是向政府支付的。因此，地价的不断攀升不能不说地方政府是有推动作用的。所以在当前房价出现下调、房屋成交量下降、地方土地财政收入下降的背景下，很多地方政府希望微调中央的房地产调控政策。

　　土地相关的一些课税，也存在一定不合理性，助推房价上涨。如现行的土地增值税就在一定程度上影响扩大住房供给的土地资源的流通，也极大提高了土地成本，从而抬高房价。我国当前土地增值税是在上个世纪90年代初为了抑制房地产投机行为而开征的，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，这对当时的土地炒作确实起到抑制作用。但是由于我国土地增值税只对流通阶段的土地征收，而对持有阶段土地免征，这实际降低了土地流通速度，影响土地供给。而且我国现行的土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级超额累进税率，但在日本、德国征收的土地增值税的最高边际税率仅为30%左右，偏高的累进税率不但助长逃税现象，还阻碍了房地产的正常流转，同时抬高房价。

　　其次，房地产业不合理的投融资体制也是助推不合理房价一个重要因素。这种不合理投融资一方面表现为开发商投资门槛过低，银行对其融资需求的不断满足使得房地产商在房价博弈中不会主动降价，助推房价上升。2004年9月，中央为调控较热的房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业其项目资本金比例不得低于35%。此后几年，随着楼市的持续升温，开发商的贷款被严格限制，“35%”的大限也从未放松过。但是2009年，为了应对金融危机扩大投资刺激消费，国务院将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，大量不足的投资资金都是由银行提供，如果加上购房者的按揭贷款发放，使得开发商开始玩“空手套白狼”的游戏。开发商自有资金比例过低，使得开发商在房价的僵持和博弈过程中比较淡定，而有限资本可以开发和囤积更多房屋待价而沽的投机行为也就一波接一波。开发商过于依赖银行贷款，融资渠道单一，没有中间的市场转换环节，风险最终都传导到银行和消费者头上。

　　银行除了对开发商的过度融资外，对于投机者的不合理融资也极大推动房价的上涨。没有银行资金的支持仅凭投机冲动是很难抬高房价的。如果投机活动全部都是用自有资金全额购房，购房需求就会大大减少，房价也就不可能大幅上涨。因为，没有银行资金的支持，高房价风险就完全由购房人自己承担，这样谁都不愿成为最后的接盘人，投机博弈就会停止，房价上涨自然失去动力。而银行在向投机者源源不断提供信贷，不断放大投机资金规模，不断推高房价的同时，在杠杆效应下不断被放大的投机风险也被银行承担。因此，规范银行对房地产企业和住房需求者的投融资体制，不仅是对遏制不合理房价，对于整个房地产市场乃至整体经济持续健康发展都是非常重要的。

　　第三，不合理的税收体制导致住房的持有成本较低，流通成本较高，直接推高存量房价格和通过减少存量房供给推高房价。我国当前由于税制的不完善，导致住宅流通与交易环节上凸显“重流通，轻保有”。我国目前房地产税收的11种中涉及流通环节的就有10种，而保有环节的只有2种，其中房产税在出租和转让都征收，从而产生重叠。我国当前土地增值税以及房产税都是进入流通环节才征税，保有阶段不征收税收。而且交易环节税收的税率相对较高。这种“重流通，轻保有”的房地产税制造成的直接后果就是很多富裕家庭由于持有住房成本极低，拥有多套房产，这就极大抑制存量房的供给，推高房价。房地产商品化10多年来房地产保有税收入占地方税收收入比重从1999年的7.32%到2009年的6.76%，不升反降。而流通中的税负往往都由购房者承担，加剧存量房交易中价格的上升。这种不合理的税收体制也助推房地产市场的投机行为，温州炒房团、鄂尔多斯炒房团等等在一些一线城市疯狂炒房，带动这些城市房价飙升。

　　我国的房地产税收除了保有环节征税较轻外，资本利得税相当于二手房交易的个人所得税，但是这种税收由于执行不严，根本起不到遏制投机的行为。在北京个人转让购买不足5年的自有住房，需要按照相关规定，缴纳买卖差额20%的个人所得税，无法计算原值的按照成交价1%缴纳所得税。但是，中介机构在帮助客户办理时，一般都按1%缴纳个税，而不是差价的20%征收，而且即使是这1%，在卖方市场面前也完全转嫁给买方，使得房价更为不合理。

　　第四，不合理的收入分配体制也是造成房价居高不下，尤其是一线城市房价收入比居高不下的主要原因。由于不合理的收入分配机制导致我国财富分配极不均衡，官方的数据足以证明我国的基尼系数远远超过0.4的国际警戒线。我国当前收入分配不均很大一部分是由于国有体制改革不够深入带来的行业收入差距过大，很多国有垄断行业通过行政性垄断，过多攫取社会财富。另外，我国财产申报制度实施时间较短，很多家庭的收入来源多元化，灰色收入占家庭收入比例不断上升，而很多能够拥有灰色收入的家庭本来就属于收入较高的家庭，还有很多灰色收入本身就是非法收入。如果将这些灰色收入计算进去，我国基尼系数会远远突破0.5的危险临界点。在我国投资渠道相对比较狭窄，房地产市场机制还不完善，尤其是缺乏房产税和真正资本利得税的情况下，这些在初次不公平分配中富裕阶层的收入很大一部分投资于房产，富商买房子一买一单元，尤其是一些一线城市的房产已经远远脱离区域内普通居民的购买能力的现象。这些由收入分配不公和房地产市场体制不完善造成的不合理需求，极大助推了房价的不合理上涨，加剧了房地产市场失控，普通购房者不得不承受高房价之苦。