界定违规成难题？

商改住禁令出台后，这类项目为何还频频大张旗鼓宣传销售？记者在调查过程中，发现了一个值得关注的现象。

记者在北京市规划委员会官方网站工程规划许可证一栏中看到，去年开盘的力宝广场的工程规划许可证，早在2009年至2010年就已发放。丰台区的蓝光云鼎项目，首次开盘为2010年8月，但该项目的工程规划许可证早在同年5月份就已经发放。小悦城项目工程规划许可证也早在2010年就发放。

一位具有多年操盘经验的职业经理人告诉记者，一个项目从向北京市规委申报工程规划到从北京市住建委领取预售证入市，一般有半年至一年多时间的周期。这就牵涉到了新规到底是从项目领取规划许可证算还是从领取预售证算的问题。

亚豪机构市场总监郭毅认为：“商改住相关规定并未明示。”她说，如果规定针对的是2011年6月1日之后领取项目规划许可证的项目，那么目前市场在售的商改住项目多数都不算违规，但如果针对的是6月1日之后领取预售证入市的项目，则另当别论。

为此，记者致电北京市规委相关人士，对方表示并不清楚。如果是业主对房屋产权及规划有疑义，可带房产证来查证。记者又致电北京市住建委，相关人士表示，无论是项目前期户型规划，还是后期更改规划，都是规委负责。

“项目从拿地到开发楼盘，第一步是发放用地规划许可证，第二步是工程规划许可证，第三步是竣工验收等等。新规应该是按2011年6月1日起发放项目规划许可证算。”上述职业经理人告诉记者，因为项目不可能领取预售证开盘后再制定户型内部的规划。

私改规划猫腻多

按照上述说法，尽管政策执行界定不明，但记者在调查中发现，多数商改住项目仍然私自改了规划，属于明显的违规行为。然而，迄今为止，几乎难以见到有被北京市相关部门查处的案例。

据此前媒体报道，位于回龙观由东亚新华投资开发的东亚上北鑫座建筑综合体项目，虽然项目是50年产权，属于精装修商业项目，但为了顺利将项目变成住宅，开发商第一次交房采取毛坯方式，不设立厨房、卫生间，但预留了上下水，以便通过审核。在审核后，开发商再与购房者签订免费赠送的装修合同，把厨房和卫生间做出来，这样就相当于业主自发地更改房屋规划，而与开发商无关。

“现在很多商住项目都是按照规划毛坯交房，为了不引起私改规划的纠纷，只保留上下水设置，不设置独立的厨房等。”石景山区西山国际城的一位销售人员告诉记者，收房后就看业主如何装修了，其实自己装修出独立的厨房和卫生间难度并不大。

高策地产顾问董事长李国平表示，目前商改住市场中类似现象很多，通常项目会在经过房屋验收后才更改规划，并将一部分私改规划的风险转嫁给购房者。但对于这类房屋验收后再私改规划的现象，是否有政策进行监督，上述北京市规划委和北京市住建委人士均向记者表示，目前尚不清楚。

不仅是独立厨卫问题，记者在调查中还发现，应该按照商业立项收取的商水商电，也全部私改成了民水民电。SOCO公社销售人员对记者表示：“现在很多项目都是民水民电，我们项目虽然是商水商电，但是对水费做了一些处理，实际标准与民水相同。”而至于是怎样的“处理”，销售人员拒绝回答。

一位熟悉门道的知情人士表示，商水商电改为民水民电其实并不难，关键看怎么操作。“一旦水电费生活成本降下来，这类项目就更容易卖了。”他说。

业内专家认为，在北京住房限购背景下，商改住项目大行其道，虽然有助于在短期内增加政府收入，但是也为投机投资性购房开了一扇窗，不利于房市调控。同时，有关部门应该加强监管，严格查处违规行为，以维护规划建设等相关部门的公信力。 （北京参考记者李莹）