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房地产信托或已开闸开发商“钱”途渐明(组图)

发布时间: 2012年07月13日 08:25 | 进入复兴论坛 | 来源: 中国证券网·上海证券报

  

  

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 阮奇

  记者昨日从业内人士处获悉,从去年年底以来持续收紧的房地产信托业务或已重新开闸,7月将有多家信托公司的新产品陆续上市,而在今年上半年,在监管部门的严格管控下,房地产信托产品获批极少。

  不过,同去年的发行规模和投资门槛相比,今年房地产信托的投资门槛显然更高,发行状况也趋于理性。而随着开发商资金情况获得缓解,加上房地产信托行业春天的到来,房地产市场融资状况将大大改善。

  房地产信托放闸迹象已现

  “其实从政策层面来说,监管部门从未明文禁止房地产信托的发行,所以"一度被叫停"的说法并不确切。”全国房地产投资基金联盟的一位人士告诉记者,从去年第四季度开始,虽然从未明确下文,但所有信托产品都要报批银监会,监管部门的审核明显收紧,到今年上半年,此类产品很少成功获批。因此可以说,从市场实际情况来看,今年上半年房地产信托这个融资渠道几乎是被关闭了。

  但从今年6月份起,房地产信托政策层面出现明显松动。“几乎是与央行降息同步,从6月至今,北京、上海等地都有房地产信托产品获批,这个闸口近期重新开启了。”上述人士透露,目前监管部门对房地产信托产品的要求更加严格,满足“四三二”标准的开发商发起的信托产品才有望获批,即开发商融资前必须四证齐全、至少投入30%的自有资金、必须有国家二级资质。从发行信托的融资成本来说,仍占开发商总融资额的20%左右,年化收益率在12%左右,与去年水平相当。

  记者的调查也证明了上述人士的说法。记者从平安信托工作人员处了解到,7月份平安信托即将发行3个房地产信托产品,其中包括与瑞安房地产合作的“安睿一号”等。而在今年上半年平安信托发行的房地产信托新产品极少。“预计今年年底我们将发行更多的房地产信托产品。”工作人员告诉记者。

  不过记者发现,一些信托产品的投资门槛似乎有所提高。例如平安信托即将发行的多个房地产信托产品起买门槛均设在300万元以上,而去年此类产品的起买金额在一般在100万元左右。

  缓解开发商资金压力

  事实上,在长达两年的楼市调控压力下,房企资金链状况都不容乐观,作为一种新型的融资渠道,从2010年以来,房地产信托产品的发行异常火爆。2011年7月29日,银监会就要求部分信托公司出于对自身风险控制的需要,暂停部分房地产信托业务。之前有消息称,银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”,包括中信信托、平安信托、中融信托、中诚信托、北京信托、上海信托等在内的20多家公司,暂停了房地产信托业务。

  而过去两年一度火爆的房地产信托市场今年开始危机四伏。根据诺亚财富的统计结果,2011年房地产信托总到期规模470.5亿元,2012年总到期规模上升至1172.5亿,远高于往年水平,整年兑付规模较大,其中3月、6月、7月和8月为年度高峰期。而根据国泰君安的测算,今年三季度到期兑付规模将达716亿元,几乎是一季度、二季度规模之和。其中,本月的规模最多,预计可达504亿元。

  就在房地产信托面临巨额兑付危机之时,传来了房地产信托重新启动的消息。

  高纬环球中国区中国区董事总经理张良军认为,房地产信托监管的放松,无疑是给缺血已久的开发企业打通了输血通道,再加上今年降息、降准等信贷政策的多次放松,开发商资金层面的危机得到大大缓解。不过,今年房地产信托市场面临巨额兑付高峰,此时放松房地产信托市场,开发商和信托公司很可能会以发行新的信托产品来接盘到期信托。

  不过,也有业内人士告诉记者,银监会对信托的监管都是通过指引或者窗口对业务进行指导,此次房地产信托放闸的“窗口期”可以持续多久,目前尚未可知。

  作者:朱楠 (来源:上海证券报)

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