新规8月1日起实施

　　蔡胤

　　楼市扑朔迷离的“敏感期”，二手房“阴阳合同”再度受政策遏制。

　　北京市住房和城市建设委员会昨天在其网站发布《关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知》(下称《通知》)，出台新规，防止在银行贷款和交税这两个环节用两次网签的手法来避税。

　　这意味着，从8月1日起，北京市买卖二手房利用二次网签的价格差来避税的行为，将受到更为严厉的政策打击。而新规一出，急坏了部分购房人和中介。

　　两次网签价不一定“就低”

　　新规的内容可以概括为，买卖二手房征税时所参照的价格，不再像以往一样，在两次网签价格中取其低。

　　根据《通知》，买卖双方注销二手房网签合同信息后，同一购房人再次购买同一套房屋签约的，住建部门将在《存量房买卖合同信息表(纳税)》上记载价格变化情况。纳税申报人要持该信息表及相关材料到地税部门办理纳税手续，而地税部门将综合运用房地产估价等技术加强房屋交易税收征管。

　　这意味着，做第二次网签时，地税局将可核查到上一次网签的成交价格，不一定再像以往一样，按照第二次网签申报的较低价格来征税。

　　而此前流行的“阴阳合同”，恰恰就是利用贷款审批前后两次网签时的不同价格，来实现避税。

　　其具体操作是这样的：二手房交易双方在第一次网签时，为申请到足够的贷款，价格会按照购房款的实际需要来申报(因为银行要看网签信息才能批准贷款)。在银行批完贷款后，为了减少交易税费，就将此前的第一次网签注销，然后以较低的价格再次申报网签，交税时则按较低价。于是就有了签订实际成交价和报送相关部门征税价的两份合同。

　　“阴阳合同”现象在北京由来已久，“二次网签为您省税费”，几乎是每家房产中介推销房屋时所标榜的“免费服务”。中介与买卖双方“联手”，所避税金少则几千元，多则数万元。

　　根据《通知》，若房地产开发企业和房地产经纪机构违反《通知》规定，违规协助购房人转让预售商品房、未严格执行住房限购政策、未严格核查购房家庭有关材料的，将依法从严查处，并可暂停其网签资格。

　　购房者催中介与新规赛跑

　　新规一出，急煞购房人。

　　“完了，下周签不了就得多掏十多万。”在望京从事通信工作的王从睿(化名)昨日从网上看到这则消息时，正在上课的他，当时的第一反应是拿起手机快步走出教室，给中介打电话，催他尽快网签。

　　今年6月4日，刚新婚不久的王从睿通过中介签下了一套二手房，是他家的第二套房，总价304万。这套房子的税是9.6%，其中房契税3%，房子房龄不满五年需缴纳的营业税5.6%，二套房需缴纳的个人所得税1%。

　　因为税金较高，王从睿签合同时与中介商定，按304万元房价申报贷款，第二次网签则按184万元申报，签“阴阳合同”。

　　“可我被中介给耽误了。”让王从睿气愤的是，中介在第一次网签时，递交的贷款申请材料出了错，导致他的房子到昨天还在等批贷，第一次网签都还未完成，自然谈不上注销后再次送签。

　　造化弄人，这一耽误，恰巧赶上8月1日的“打击令”了。如果本月内不能完成二次网签，王从睿的房子就必须按304万元实价申报网签，纳税金额超过29万元，与此前谋划的纳税17.6万元相比，差额为11.5万元。

　　他对《第一财经日报》说，他现在能做的，就是催中介赶紧把网签程序完成。

　　公积金贷款买二手房照旧

　　新规也让中介忙活了起来。

　　“手上的单子尽量都在本月内签掉。”北京朝阳区青年路一房产中介张志(化名)昨日对本报记者表示，他和同事们都已从网上获知了新规，本着“能给客户省一点是一点”的想法，他们会把手上的二次网签尽快“结束战斗”。

　　但张志并不认为这会对他们的生意产生太大影响。他说，购房者是首套房，要买的二手房房龄满五年，若总价280万的房子，做不做“阴阳合同”，差价也仅在5000元左右。因此，他认为，新规对这样的“刚需”购房者影响不大，真正受影响的，是那些“大标的”，也就是总价很高的大房子，或者买卖双方都是二套房，而且房子未满五年的情况。

　　“公积金可以做，商贷不能做了。”张志说，据中介对此新规的理解，杜绝“阴阳合同”针对的是用商业贷款购买二手房的客户，而用公积金贷款买二手房，他们仍有办法用二次网签的方式避税。