全现房销售试点应积极推进

　　王 炜

　　不久前，一则“北京将取消商品房预售制”的传言，吓得房地产股集体出现罕见暴跌。尽管最后证明传言只是捕风捉影，但笔者认为，商品房预售制应该加快改革的步伐。

　　目前房地产企业的资金来源中，依靠预售获得的销售回款，普遍占25%以上。一旦预售制取消，就会突然切断企业一条重要的资金来源，并且有可能导致后续项目资金链断裂，引发房地产市场大震动，这也正是传言导致市场出现恐慌的原因。

　　在房地产市场发展的初期，预售制降低了企业的资金门槛，短期内增加了商品房供应，推动了房地产市场的繁荣。随着市场的快速发展，预售制的先天不足也不断暴露。房屋没有建成就销售，为一些开发商虚假宣传提供了条件。房地产开发的风险也通过预售转移给了购房人和银行。市场向好时，许多开发商借预售之便，捂盘惜售，哄抬房价。即便市场出现波动，开发商也缺乏降价促销的动力，一定程度上造成了近年来房价“缓跌急涨”的局面。

　　因此，从长远看，取消预售，实施全现房销售，应该是我国房地产市场发展的大势所趋。一旦现房销售形成制度，会促使开发商踏踏实实盖好房子，提升品质和质量。资金压力会让开发商加快项目开发进度，加快销售回笼资金，努力增加有效供应。当然，现房销售最重要的是购房者的利益得到更大的保护，人们可以买看得见、摸得着的现房，免去了期房交付时可能发生的纠纷，降低了质量和购房资金的风险。

　　尽管是大势所趋，但在具体操作方式上，取消预售制最好不要搞突然袭击。预售制是住房供应短缺时期的产物，目前，期房供应仍然是大多数城市最主要的住房供应来源。在我国住房的总体供求矛盾还没有完全解决、房地产开发方式尚未转型的情况下，突然取消预售制将导致市场相当一部分的供应出现断档，有可能在一定时期内导致房价飙升，同时有可能导致未来几年的供应出现问题。一些取消预售制的国家，也是在房地产市场较为成熟，尤其是新增需求较少的情况下，才顺利实现了从预售到全现房销售的平稳过渡。

　　住建部等主管部门早在数年前就提出要积极推行商品房现房销售，并提出在一些城市开展试点。现在看，从现实情况出发，不妨先在一些房地产市场发展较为成熟、二手房成交逐渐占据主流的城市或部分区域，开展全现房销售的探索。通过试点总结经验，也可以观察这种转变对房地产市场的影响。待条件和时机成熟，则可以把经验推而广之。

　　全现房销售将是一个长期的改革过程，暂时还不具备取消预售制的地区，应该建立制度堵住预售制的漏洞。如严格实施预售资金监管，提高房地产开发企业的进入门槛，完善房地产信用档案和个人信用体系、提高行业公信力等。总之，取消预售制度绝不能仅仅作为当前调控房地产市场的一种考量，而要作为住房制度改革的重要部分，尽早规划，尽早试点。