由此看来，在报价相同的情况下，购房时间是否超过5年，对买方的购房支出会产生巨大影响。如果未满5年，根据当前相关政策规定，需要承担相当于总价6.5%左右的房产营业税和二手房个税，以上文中报价125万元的物业来计算，这两项税费开支共81250元。如果再考虑双方的中介费(买卖各1%)以及契税(房价的1%)，购房总价款达近137万元左右。但如果购买报价为129万元的房子，不必缴纳房产营业税和二手房个税，仅中介费和契税，总价款约134万元左右。两厢对比，买后者更合算。

　　点评

　　目前到手价形式非常普遍，几乎所有的挂牌价都是如此。因此对买方来说，对房产中介公司计算出来的税款一定不能偏听偏信，最好查阅一下相关规定，再到房地产交易中心去了解一下，把计税依据和计算比例弄清楚，同时了解哪些税费需要支付，哪些已经免除，以免在过户交税时与自己的预期不一致。同时，为避免产生歧义，应当在合同中对“到手价”不包括哪些费用作明确限定，并详细写明，以免产生不必要的纠纷。另外，在选择房源时，面对两种报价不同的房源，可根据实际情况先行估算一下购房总成本，而不只是单纯看报价。

　　伍 低价房源多为“钓鱼”

　　案例

　　看了一圈房子下来之后，廖先生心中产生了这样一个疑问，为何看起来很便宜的房子都被卖掉了呢？

　　买房那段时间，廖先生几乎搭上自己所有休息时间。周末的时候，他就拉着女友四处不停看房，下班之后则还要在网上搜寻。慢慢地，他对自己所考察的区域内房价有了一个整体认识，很快就能一眼看出哪些房子报价比较实惠。

　　每次他都专门挑那些价格很实惠的房源，但到头来却发现总是扑空。在中介门店，业务员的答复都是千篇一律：“不好意思，这套房子最近刚刚成交，我们还没来得及把那条信息撤下来。要不您先坐坐，我帮您找找别的房子。”接下来便是规定套路，留下电话、姓名，以及具体要求，然后再推荐房源，但报价都要比廖先生看到的那套高出一成左右。在网站上找到的低价房源同样也“无房”，业务员随便找些理由搪塞之后，紧接着也会很客气地表示，他们公司其实还有很多类似的房源可供选择，进而要求廖先生留下联系方式。类似的情形碰得多了，廖先生渐渐明白了，这些低价房源根本不存在，中介发布这些信息是另有所图。也正如他所料，在其后很长一段时间里，凡是留过电话的中介公司，隔三差五会“问候”他一次。

　　分析

　　目前市场交易状况相对比较低迷，各中介公司为了抢夺有限的客户资源，会不遗余力地想出各种办法，发布“钓鱼”信息就是其中一种手段。二手房市场的确有机会“捡漏”，但可遇不可求。为了能够接触到更多潜在客户，不少中介公司会利用购房者“捡漏”心理，虚拟一些低价房源信息，用来“钓鱼”。如同诱饵一般，“钓鱼”房源信息极具诱惑力，价格低得让人眼热心跳，产生强烈的购买欲望。网站上的一些“钓鱼”房源信息描述则更加肆无忌惮，诸如“抄底价”、“急售”等等字眼随处可见。有业内人士估计，大概有八成左右网上低价房源信息是“诱饵”。

　　这些房源信息的真实性并不高，它们存在的目的，主要是吸引购房者走进门店，或者打进电话进行咨询。只要与房产中介进行一次接触，他们就能够顺利获取购房者的电话，并掌握购房者需求信息，然后便是不停地推荐房源，频率是每个星期一到两次，如果被房产中介列为最高诚意买房等级的，推荐频率更高。

　　点评

　　有业内人士私底下表示，其实每个中介公司都会囤积一大批客户，一旦出现低价房源，不用挂牌早就被业务员电话直接通知给这些诚意客户了，而且也能很快成交，因此一般不会挂牌出来。而且现在房源很难做到独家代理，因此对于那些低价房，各个中介公司都会争取在极短时间内把它推销出去，哪里还有时间挂出来等着客户上门？因此日后再次碰到此类情形，当中介借口房子已经出售或者房东反悔不卖，转而进一步要求留下自己信息的时候，如果不想受到更多推销电话的骚扰，尽可转身而去。

　　陆 挑刺房客部分是“托”

　　案例

　　因为业务发展，老张准备搬离他现在居住的城市。考虑到搬回来的可能性已不大，于是打算卖掉这里的房产。

　　老张在一家房产中介公司挂了牌，作价160万元。考虑到这家公司规模不小，积累的客户不少，加之在业务员劝说下，老张很爽快地与他们签订了独家代理协议。也正如老张所料，刚刚挂牌出去，就开始有人看房。不过让老张始料不及的是，几乎所有人在看房之后，都表示挂牌价过高。有一个周末，家里接连来了4拨购房者来看房，每一拨人在看房的时候都挑出不少毛病，比如装修太久、卧室面积偏大、朝北房通风状况不佳等等，甚至有人连厨房瓷砖颜色都不放过，评头论足一番。

　　当越来越多的人在不断挑刺找毛病的时候，老张心里面开始怀疑起自己的判断，是不是价格定得有些偏高了？就在他有些拿不定主意的时候，中介公司打来电话说，有一个客户想以152万元的价格买他的房。眼见房子在短短几天内，就要缩水8万元，老张自然不甘心，但他又有些吃不准，160万元的价格到底是不是合理？左右为难之际，中介开口了：“要不我跟买家再商量商量，双方各让一步，155万元，你看如何？”接连被压价的老张基本接受了这个价格，于是双方很快就达成了交易。

　　分析

　　这是一种非常经典的砍价手法，并非中介独创，但已被他们“活用”。

　　为了迫使房东让价，中介公司会组织一些“托”，比如公司的同事，或者亲戚朋友等，当着房东的面不停地挑刺。这些“托”的目的就是当着房东的面使劲挑刺，让房东逐渐感觉自家房子确实毛病多，不值那么多钱。在这样一番疲劳轰炸和心理暗示下，房主也会逐渐把价格降下来。

　　即使没有“托”来帮忙，房产中介甚至可以借购房者之口来达到挑刺的目的。比如他们在带看之前，明知购房者意愿不是很强，于是有意透露一些对目标对象不利的信息，诸如房型、楼层方面的问题。而在带看过程中，他们又会慢慢引导购房者自己把不好的地方说出来。等购房者离开之后，中介更会添油加醋地把购房者的话转述给房东听，以起到打压房价的目的。

　　也许会有人提出疑问，房价卖得越高，中介佣金收益不是越高吗？其实，这里面涉及到一个时间成本问题，对于房产中介而言，他们希望市场交投活跃，这样才能赚取更多的佣金，而不是靠把房价卖得更贵来多赚几百上千元。多做几单生意比帮房东卖出更高的价格会赚得更多，因此他们肯定愿意选择前者。

　　点评

　　采用这种手法迫使房东降低房价，主要有两大目的，其一是便于自己快速售出这套住房，以赚取佣金；另外一种可能就是压低价格之后自己收购，然后以更高的价格出售，以赚取更多的差价。为了规避这种情形，房东在挂牌之前，要对市场有个比较全面的认识，以确定自家房产的市场价水平。同时，也可以考虑在多家公司挂牌，听取更多市场反馈。如果挑刺的声音仅仅来自一家公司，这极有可能是他们准备实施压价策略了。

　　柒 业务员都会“攻心术”

　　案例

　　刘女士至今都没有想得太明白，当初为何就如同鬼迷心窍般，硬是心急火燎地把这套房子给买下来了呢？

　　由于第一套房子是一套只有40平方米左右的一室户，因此家中添丁之后便显得有些拥挤，换房成为必然。经过多次看房之后，刘女士对其中一套靠近知名中学的房子比较感兴趣，看房之后在中介面前流露出了好感。当然，这套房子也有一些地方让刘女士不是很满意，就是这套住房楼层较低，受树木遮挡，采光受到影响，一到下午，南面房间便会昏暗下来。于是刘女士并未明确表态。