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定金套牢买卖双方 房产中介十大秘密不能说

发布时间: 2012年09月13日 10:56 | 进入复兴论坛 | 来源: 《理财周刊》

  在当前的房地产市场,房产中介往往让人既爱又恨。一方面,普通购房者离不开房产中介的服务;但另一方面,却不断有房产中介侵害买卖双方利益的事件发生。为了让大家在与他们打交道时避免吃亏上当,这次我们特意挑选出10个典型案例,来为你揭开其中的秘密。

  文/本刊记者 甄爱军

  中介游走灰色地带

  8月楼市重新陷入低迷状态,二手房市场也因为买家的观望而导致交易状况低迷,面临生存压力的房产中介为了业绩,常常会游走在灰色地带。

  根据中原市场研究部统计数据显示,8月份全国54个典型城市新建住宅签约套数为262416套,较7月的278162套环比下调5.7%。其中,包括上海、广州等一线城市,以及南京、武汉、青岛、厦门等城市的新房成交在8月份均出现了环比下跌的情况。此外,二手房市场8月份交投状况同样出现下滑。有统计数据显示,8月份北京全市二手住宅网签总量为13690套,环比7月份大幅下跌了20.1%。上海的情况也不容乐观,预计降幅在10%~15%之间。二线城市中的杭州,8月份主城区二手房交易量约1600套,降幅也达到两成左右。

  在这种状况下,房产中介行业再次面临收入下滑的尴尬情形。迫于生存压力,中介公司只能想方设法来创收,比如有些公司涉足新房销售,有些拓展商用物业租赁业务。但与这些努力拓宽收入渠道做法有些不同的是,有些中介公司却动起了歪脑筋,只要能赚到钱,什么手段都可以用。

  在最近一段时间,全国不断爆出房产中介的违规行为,比如有中介公司收取“看房费”,假如没有租到合适的住房,“看房费”居然无法退还;还有房产中介私自抬高房价出售“吃差价”;一些中介机构无正当理由拖欠房屋租金、扣留押金或者不退定金;有的房产中介利用合同格式条款侵害消费者合法权益,或者对租房的消费者隐瞒重要事项,有些甚至伪造、变造合同示范文本等等。

  市场曾经乱象丛生

  的确,二手房市场曾经一度面临巨大的信任危机。吃差价、扣定金、携款潜逃……这些都跟房产中介有关。“连蒙带骗就能轻松获取巨额利润。”这是一位房产中介说过的大实话。房地产中介公司在近年的快速发展过程中,一些短视且追求高额利润的公司,由于内部经纪人、业务员的素质良莠不齐,会利用目前一些尚不规范或不健全的管理间隙,来进行投机取巧的营生,有的甚至靠欺诈牟利。

  因房产中介违法、违规经营而引发的各类纠纷,一度呈现出高发、复杂、矛盾多元的态势,促使政府对中介行业加强了监管,比如资金监管、中介经纪人备案制度等,使得行业逐渐趋于规范。同时,行业自身也加强了自律,不少中介公司对业务员的管理趋于严格,这也从一定程度上杜绝了违规事件的发生。

  但时至今日,来自行业自身努力,并不能完全杜绝行业顽疾。中介公司业务员低薪,有些甚至是“零底薪”,完全靠提成来获取收入,在以业绩为导向的前提下,部分中介公司对于员工本身素质的提升,包括业务能力、职业道德等方面,并不是很重视,从而导致违规事件频频发生。

  了解秘密轻松应对

  如何才能做到不中招呢?本刊认为首先就是要了解房产中介的工作性质。房地产中介为消费市场提供了房地产评估、经纪、咨询等服务。它最大的优势就是掌握大量房源信息,以及能够招揽到更多的购房者,同时由于熟悉房产交易流程,可以帮助买卖双方解决诸多实际问题,因而房产中介可以说是交易的“润滑剂”。

  然而与此同时,购房者却要时刻保持清醒,不能偏听偏信。为了自身利益,房产中介在传递信息过程中,肯定会有所取舍,尽可能保留对自己有用的信息,而屏蔽掉对交易毫无帮助的部分。但这样却不利于买卖双方做出理性的判断,很多时候甚至会发生误导。

  作为购房者应对房产中介行业有所了解,比如二手房常规买卖流程等,其中,更为主要的是要了解一些行业“潜规则”。在此,本刊特地遴选出10大典型案例,比如房产中介如何吃差价,如何通过别的方式来掩饰房子的缺陷,以及怎样利用手段来控制买卖双方等等。本刊所列举的10大秘密,基本涉及到了中介服务流程中一些关键环节,比如看房、撮合交易等等。

  当然,这10大典型秘密并不能完全囊括所有,因此我们还在最后一篇文章中列举了更多的违规手段。但即便如此,我们所揭露出来的,仍然可能只是行业中的冰山一角。需要说明的是,我们并不是想要妖魔化这个行业,而且我们也欣喜地看到了来自行业内部的种种努力,比如有些中介公司对违规操作“零容忍”等。但是,由于这个进程有些缓慢,因此本刊也希望通过此举来推动一下,以加快行业规范的步伐。

  壹 产介绍避重就轻

  案例

  “什么叫满嘴跑火车,跟房产中介接触一段时间,你就会发现他们说的话就是如此。”跟房产中介打了一个多月的交道之后,周先生深有感触地说。

  考虑到日后要把小孩子送到好一点的学校就读,周先生打算先买好房子,以便及早把户口迁过去。选好学校之后,紧接着就把自己的需求告诉了附近的中介,让他们帮忙找一套合适的房子。

  很快就有中介来电称,已经找到合适他的房源。对方表示,旁边就是市场,非常繁华。看房时,中介还煞有介事地带着他在四周转了一圈,附近学校、公园、超市等等一应俱全,的确如中介所说,是个成熟的生活社区。然而入住之后周先生却发现,靠近市场并没有他想象的那么美好,每到夜市开张,高分贝的喧闹声便会让周先生心神不宁,呛人的烟气四处飘散让他根本没法开窗透气。而这些,看房的时候中介只字未提。

  住在这样的房子里面,周先生心里有些窝火。凑巧有一天,中介又打电话过来了,只听他带着十分愧疚的语气表示,上次推荐的房子确实不怎么样,不过现在找到了一套真正符合他心意的房子,问周先生愿不愿意把房子卖了再买一套。听到这话,周先生哭笑不得。

  分析

  房产中介在介绍时,一般只会“捡好听的说”。总结中介的做法,主要不外乎三种方式:第一种是报喜不报忧,即把一些不好的信息故意隐瞒不说,而买家听到的都是优点。比如南京近日就曾有购房者把中介告上法庭,原因是自己所购的婚房内发生过凶杀案,而中介却并未尽到如实告知义务。其实这种方式为房产中介所广泛使用。

  第二种就是有意识忽略缺点,却把优点无限放大。有朋友告诉记者,自己在买房的时候就曾碰到过类似的情形,中介当时介绍说,他所看重的地方,日后肯定会通地铁。这位中介说得虽然没错,但利好兑现的时候,却距离买房时间已经过去了6年之久。强调优点并将其放大,主要是为了让买家只看到优点,而忽略缺点。

  更有甚者,房产中介甚至会换种说法,把缺点说成优点。比如上述案例中,明明朝向为西面,但中介却说成“可以欣赏落日余晖”。再比如把靠近喧闹的高架说成交通便利,把地处偏僻区域说成远离喧嚣,把价格贵的说成物有所值,等等。通过这种变通的说法,让缺点变得不那么让人无法接受。

  点评

  房产中介的主要职能为居间,其只有在撮合成交之后才能取得报酬,因此他们其实还要做一份重要的工作,就是努力把房源推销出去。而作为一般的购房者,有谁愿意购买一套存在瑕疵的住房呢?为了增加成功的概率,中介便不会主动暴露房子的缺陷,除非是购房者自己看出来,这对购房者来说是不公平的。对于房屋自身存在的一些缺陷,中介应该有所了解,并如实告知,让购房者自己作出决定。

  贰 装修房屋另有隐情

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