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今年楼市已见顶

发布时间: 2012年10月19日 17:10 | 进入复兴论坛 | 来源: 羊城晚报

  

  图/全景

  本刊视点

  文/羊城晚报记者 赵亚洲

  “十一”黄金周长假后首周,阳光家缘数据显示,广州一手住宅网签数量暴增,环比上涨226%。眼见成交量上升,不少开发商加快推出新货,并萌生涨价的冲动。本刊记者上周在各个区域楼盘现场看到,“不愁卖”、“不用做推广”等说辞重出江湖。

  “后十一”成交回升,是否意味着接下来的10月份乃至第四季度,也会继续一路高歌猛进?多位专家接受记者采访时指出,“后十一”首周的成交数字,更多的是9月份成交的滞后反应,如果开发商据此齐喊“涨价”,吓退消费者,第四季度广州楼市的成交量必定将从顶部回落,“后十一”的成交数字,不排除会成为2012年全年“最后的疯狂”。

  看市场

  新货好销

  存量还是卖不动

  “现在还在蓄客中,价格?肯定往上涨。”节后第一个周末,在番禺刚开新一期样板房的时代外滩内,销售人员告诉记者,“至于涨价的幅度,至少在5%以上”。中原地产项目部总经理黄韬指出,现在不少开发商开会讨论第四季度的定价策略,大多出现了追求利润优先的论调,“利润为王”取代“以价换量”逐渐成为主流销售策略。

  在买家方面,在南沙的高端楼盘星河丹堤内,销售人员坦承,并未出现如刚需盘那样的火爆人气,最近打电话回访一些之前来看过楼的客人,发现客人重回观望心态。有的客人表示,总价上千万元的一大笔钱,还是要等等看看。本刊记者在海珠、天河、番禺区多个楼盘现场所见,人气明显不足,不少开发商的推货心态出现“想涨价又怕成交量上不去”的矛盾。

  合富辉煌监测的成交数据显示,当前广州楼市有一个明显特点:新增供应量大都消化得不错;但存货“卖不动的还是卖不动”,而且存货中大面积户型的偏多,“虽然供应量较多,但成交的并不多,改善型需求还是疲软,也看不到有什么大的促销动作”。

  探原因

  价上涨9%

  成交量下降30%

  有关专家指出,第四季度楼市成交量将会见顶回落,一是“涨价惹的祸”,二是由于信贷收紧。以曾经的广州楼市销量“一哥”番禺区为例,阳光家缘数据显示,9月份楼价上涨了9%,成交量下跌了30%,“价格上升,成交下降”可谓立竿见影。事实上,番禺区楼价今年1月至8月份一直在下调,成交量自3月份起节节攀升,5月至8月连续四个月成为广州十区第一销量大区,9月份开始,部分热销楼盘价格追涨,成交量随之滑落,9月份的销量桂冠让位花都区。

  合富辉煌首席市场分析师黎文江指出,南沙、萝岗两区的楼盘虽然现在比较热,销售也不错,但这两区的总体成交量占比太少,影响不了大市。比如在南沙,虽有国家级新区规划利好,但在售的产品大户型偏多,与之前靠地铁四号线沿线带来的广州刚需客的买家群体不同,大户型的“接力棒”很难再传下去;而且,部分楼盘新品意在“价格创新高”,蓄客进度缓慢,迟迟未见开卖。更重要的是,年底各银行都收紧信贷,对改善型买家来说,六成首付已不是小数目,取消利率优惠,购房成本增加,限贷比限购对成交的负面影响更大。

  判走势

  大户型增多

  消化难度加大

  要判断广州楼市第四季度的走势,从9月份成交量居全市第一的花都区可见一斑。花都区9月份成交面积21万平方米,合富辉煌预判,这在今年已是“最后的疯狂”,接下来的10月份将滑落到14万-15万平方米的水平,主要原因是原来以刚需为主的货量减少,不少对成交量有较大贡献的楼盘已卖得七七八八,10月份必会降温。另一成交大户番禺区,四季度偏大户型供应增多,预期成交也将会继续放缓。合富辉煌市场部监测数据显示,广州十区今年第四季度预计新增一手住宅供应约1.96万套,余货近4.1万套,在售总供应量约6万套,受“限售令”影响,实际推货量将低于6万套。事实上,节后第二周,广州拿到预售证的货量也急剧减少。据中原地产的监测,第二周开盘推新项目还有9折优惠的,仅有南沙创鸿一品一个楼盘。

  值得注意的是,在第四季度的新增货量中,主力产品是140平方米以上的大户型及90-105平方米的中户型。140平方米以上的大户型占比最大,达6000多套,占总量的31%;其中,200平方米以上的户型有1600套。受限售、限购、限贷多重制约,改善型需求入市被阻,大户型新货消化难度较大,“四季度成交量将从三季度高位回落”。全年来看,前三个季度广州十区成交量已完成520万平方米,是去年557万平方米的93%,因此,即使四季度成交量下滑,今年广州十区商品住宅网签成交量仍有望达700万平方米左右,价格可能控制在1.4万元/平方米左右的范围。

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