图/全景

　　本刊视点

　　文/羊城晚报记者 赵亚洲

　　“十一”黄金周长假后首周，阳光家缘数据显示，广州一手住宅网签数量暴增，环比上涨226%。眼见成交量上升，不少开发商加快推出新货，并萌生涨价的冲动。本刊记者上周在各个区域楼盘现场看到，“不愁卖”、“不用做推广”等说辞重出江湖。

　　“后十一”成交回升，是否意味着接下来的10月份乃至第四季度，也会继续一路高歌猛进？多位专家接受记者采访时指出，“后十一”首周的成交数字，更多的是9月份成交的滞后反应，如果开发商据此齐喊“涨价”，吓退消费者，第四季度广州楼市的成交量必定将从顶部回落，“后十一”的成交数字，不排除会成为2012年全年“最后的疯狂”。

　　看市场

　　新货好销

　　存量还是卖不动

　　“现在还在蓄客中，价格？肯定往上涨。”节后第一个周末，在番禺刚开新一期样板房的时代外滩内，销售人员告诉记者，“至于涨价的幅度，至少在5%以上”。中原地产项目部总经理黄韬指出，现在不少开发商开会讨论第四季度的定价策略，大多出现了追求利润优先的论调，“利润为王”取代“以价换量”逐渐成为主流销售策略。

　　在买家方面，在南沙的高端楼盘星河丹堤内，销售人员坦承，并未出现如刚需盘那样的火爆人气，最近打电话回访一些之前来看过楼的客人，发现客人重回观望心态。有的客人表示，总价上千万元的一大笔钱，还是要等等看看。本刊记者在海珠、天河、番禺区多个楼盘现场所见，人气明显不足，不少开发商的推货心态出现“想涨价又怕成交量上不去”的矛盾。

　　合富辉煌监测的成交数据显示，当前广州楼市有一个明显特点：新增供应量大都消化得不错；但存货“卖不动的还是卖不动”，而且存货中大面积户型的偏多，“虽然供应量较多，但成交的并不多，改善型需求还是疲软，也看不到有什么大的促销动作”。

　　探原因

　　价上涨9%

　　成交量下降30%

　　有关专家指出，第四季度楼市成交量将会见顶回落，一是“涨价惹的祸”，二是由于信贷收紧。以曾经的广州楼市销量“一哥”番禺区为例，阳光家缘数据显示，9月份楼价上涨了9%，成交量下跌了30%，“价格上升，成交下降”可谓立竿见影。事实上，番禺区楼价今年1月至8月份一直在下调，成交量自3月份起节节攀升，5月至8月连续四个月成为广州十区第一销量大区，9月份开始，部分热销楼盘价格追涨，成交量随之滑落，9月份的销量桂冠让位花都区。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江指出，南沙、萝岗两区的楼盘虽然现在比较热，销售也不错，但这两区的总体成交量占比太少，影响不了大市。比如在南沙，虽有国家级新区规划利好，但在售的产品大户型偏多，与之前靠地铁四号线沿线带来的广州刚需客的买家群体不同，大户型的“接力棒”很难再传下去；而且，部分楼盘新品意在“价格创新高”，蓄客进度缓慢，迟迟未见开卖。更重要的是，年底各银行都收紧信贷，对改善型买家来说，六成首付已不是小数目，取消利率优惠，购房成本增加，限贷比限购对成交的负面影响更大。

　　判走势

　　大户型增多

　　消化难度加大

　　要判断广州楼市第四季度的走势，从9月份成交量居全市第一的花都区可见一斑。花都区9月份成交面积21万平方米，合富辉煌预判，这在今年已是“最后的疯狂”，接下来的10月份将滑落到14万-15万平方米的水平，主要原因是原来以刚需为主的货量减少，不少对成交量有较大贡献的楼盘已卖得七七八八，10月份必会降温。另一成交大户番禺区，四季度偏大户型供应增多，预期成交也将会继续放缓。合富辉煌市场部监测数据显示，广州十区今年第四季度预计新增一手住宅供应约1.96万套，余货近4.1万套，在售总供应量约6万套，受“限售令”影响，实际推货量将低于6万套。事实上，节后第二周，广州拿到预售证的货量也急剧减少。据中原地产的监测，第二周开盘推新项目还有9折优惠的，仅有南沙创鸿一品一个楼盘。

　　值得注意的是，在第四季度的新增货量中，主力产品是140平方米以上的大户型及90-105平方米的中户型。140平方米以上的大户型占比最大，达6000多套，占总量的31%；其中，200平方米以上的户型有1600套。受限售、限购、限贷多重制约，改善型需求入市被阻，大户型新货消化难度较大，“四季度成交量将从三季度高位回落”。全年来看，前三个季度广州十区成交量已完成520万平方米，是去年557万平方米的93%，因此，即使四季度成交量下滑，今年广州十区商品住宅网签成交量仍有望达700万平方米左右，价格可能控制在1.4万元/平方米左右的范围。