嘉宾:

　　陈平市人大代表、闸北区政法委副书记、区综治办主任

　　陈继刚市人大代表、徐汇区房管局局长

　　一个厅被隔成好几间，厨房、厕所也住了人，还搭了上下铺，百余平方米的房子居然住了20多人……

　　眼下，返城或初次进城的外来务工人员要租房，即将毕业的大学生开始考虑租房。记者发现，在红火的租房市场中，“群租”占相当比例。

　　“群租”现象为何屡禁不止、久治不愈，如何进行整治？

　　调查取证难，违法成本低

　　记者:“群租”现象一直为社区居民所诟病，为何一直存在，甚至愈演愈烈？

　　陈平:“群租”根本原因是低端租赁市场的客观需求没有得到很好满足。比如刚毕业的大学生、外来打工者、收入低的公司职员……虽然政府推出了公租房，但不论在数量上还是在租金上，都无法满足这部分中低收入群体的需求。为降低居住成本，群租房成为他们的居住选择。

　　陈继刚:房地产市场价格居高不下、外来人口的大量涌入、小户型低租金的租赁房源紧缺，是“群租”现象滋生的现实土壤。由此还产生了“群租中介”，他们先将房子租下来，然后分割成小间出租出去。

　　记者:在治理“群租”过程中，存在哪些难点？

　　陈继刚:“群租”顽疾难以根除，在于违法成本太低。2011年，市政府颁布《上海市居住房屋租赁管理办法》，为认定“群租”房屋提供了标准，其中规定“不符合最小出租单位和最低人均承租面积规定的，由区、县房屋行政管理部门责令责任人限期改正；逾期不改正的，可处以5000元以上3万元以下罚款”，但在实际操作中出现了处罚力度过小、处罚用时过长等问题。

　　陈平:尽管《办法》对违反有关规定的行为制定了处罚标准，但由于调查取证难、处罚程序复杂、执法成本高等原因，真正受到处罚的违规租赁行为并不多。

　　《办法》规定了出租人和承租人的义务，也规定了中介代理机构、业委会与物业的义务，但对不履行义务所应承担的责任和相关的处罚规定，没有作出明确规定。对“群租”现象，小区物业往往表现得很“无奈”――“没有明文规定啊，我不能管，也无法管。”对于消防隐患，现有的法律法规只对单位有处罚规定，而对个人无相应规定。曾有小区申请把“群租”行为按照“地下旅馆”来处理，但法律上不允许，所以目前很多社区只能通过“劝阻”来治理群租。

　　另外，《办法》就公安、工商行政、卫生、质量技术监督、食品药品监督等部门在房屋租赁管理工作中的职能作出规定，但主管部门的牵头协调职能尚未有效发挥，各部门往往各自为政，缺少执法的主动性和有效性，导致执法整治“一阵风”。

　　回应低端租赁市场需求

　　记者:“群租”屡禁不止，说明客观上存在需求。

　　陈平:有的小区治理“群租”得力，结果“群租客”打一枪换一地，跑到其他居民区了。可见，不从源头上解决，即使治理有方，也是局部见效，而“群租”总量上并没有减少。所以，政府应畅通渠道，回应低端租赁市场需求，加大公租房、人才公寓建设力度，探索建设“白领公寓”、“蓝领公寓”等居住点，形成规模化租赁、正规化运营、规范化管理的房屋租赁渠道，并调整完善公租房政策，降低申请门槛，从源头遏制群租现象。

　　陈继刚:目前，本市住房保障体系正在逐步建成，外来高级人才的白领公寓和农民工的住宿也在不断推进，但对收入在三四千元的公司职员缺少相关政策，而此类人群正是目前“群租”的主要对象。建议更多考虑中低收入者、外来务工者及夹心层的住房问题。同时，落实居住证的登记和管理，让外来人员的就业和居住证的管理相关联，也和稳定合法的居住房屋相关联，从源头上杜绝“群租”。

　　整治“群租”，其目的是规范房屋租赁行为。目前，一些区县已开始探索规范租赁的模式，比如长宁区公租房运营公司从动迁配套商品房中回租可租赁房源作为公租房，与业主签订六年的房屋租赁管理协议，探索将“群租”变“公租”的新模式。徐汇区汇成集团通过与上房置换联手，探索从入户开始为动迁后多套房屋的业主提供房屋租赁服务等，为遏制群租提供了实践经验。

　　完善法规，探索居民自治

　　记者:对“群租”带来的社会管理问题，应从哪些方面入手？

　　陈平:“群租”对城市运行安全造成了威胁，要及早治理。建议细化房屋租赁管理的相关法律法规条文，对违规的“群租”行为，进一步明确相应的违法责任和处罚措施，细化相关政府部门和街道(镇)等主体的工作责任和职权范围。同时，简化相关法律法规的执行流程，增强法律法规的操作性。

　　另外，鼓励社区通过制订业主公约，推动小区业主自我管理。比如在业主公约中对“群租”现象给予规范，明确业主的权利与义务，比如约定业主必须先承诺不转租，不分隔，才可以对自己的房子办理出租手续。而一旦订立业主公约，小区保安对群租户就能进行有效管理。而对违反业主公约的业主，居民可通过民事诉讼的方式，维护合法权益。

　　陈继刚:整治“群租”必须多管齐下。建议将“群租”整治纳入社区综合管理，以治安管理为突破口，依托“综治中心”工作平台，通过“大联勤”、“大联动”开展集中整治。同时，要引导居民自主管理，强化业主、物业公司对群租行为监督的责任感，发动小区居民及时向物业提供信息，形成渠道多样、转递流畅的问题发现机制，并利用网络资源，推动房屋租赁信息在职能部门间的共享，争取及早发现，及时处置。