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房地产信贷政策难言放松

发布时间: 2012年06月25日 07:20 | 进入复兴论坛 | 来源: 金融时报

  楼市的敏感出人意料。

  央行日前仅仅是在降息之后的例行特急文件中重申,个人住房贷款利率浮动区间下限保持基准利率0.7倍不变,楼市便在过度解读中迅速作出了超乎寻常的反应:据媒体报道,杭州、深圳、上海、南京等地重现千人购房,或开盘基本售罄的火爆场景,闻之让人心惊;而以招商地产(000024)、保利地产(600048)为龙头的一批地产股,今年以来不仅一直运行在上升通道中,走势强于大盘,降息以及央行重提7折房贷利率后,地产股更是频频创出此轮反弹新高。不少市场人士认为,楼市的政策底已经探明,新一轮房价上涨呼之欲出。

  市场的反应究竟是先知先觉,还是过于乐观,或者纯粹是开发商别有用心的炒作?很多人在揣摩央行货币政策意图、研究央行为什么在当下这个敏感时点要“特急”发文的同时,也试图从央行此举中,嗅出中央对于楼市调控政策,特别是楼市信贷政策方面的态度。在他们看来,只要信贷政策放松,房价必将迎来一轮报复性上涨。

  似乎没有让这些人过于失望,日前有媒体报道称,监管部门正在酝酿出台“稳增长”的具体信贷措施,其中就有“房地产贷款方面或将支持中低价位和中小套型的住房贷款”的传闻。更有媒体渲染,国务院要求支持刚需购房,有关方面要尽快落实利率优惠、降低首付比例、减免相关税费等政策。难道中央真的要用松动楼市信贷政策的办法,为“稳增长”护航?

  当“扬州奖励购买成品房”的微调政策未被叫停、市场由此对楼市调控政策可望松绑充满遐想时,住建部新闻发言人曾专门就此重申,“坚持房地产市场调控政策不动摇”。而从目前有关部门视限购政策为各地微调政策不能逾越的红线的坚定态度看,各地楼市政策虽然微调频频,但中央的楼市调控政策并未出现转向。

  既然楼市政策并未转向,那么,信贷政策又会怎样呢?

  从中央的楼市调控政策角度看,实施更加严格的差别化住房信贷政策,是国务院确定的关于房地产调控的重要方针政策之一。而这个差别化,央行的解释是“在信贷实行总量管理前提下的差别化”。这就意味着,如果信贷总量是收紧或偏紧的话,那么,商业银行在房地产信贷方面的支持力度,将直接取决于或受制于其流动性状况。而且央行降息也好,重提7折房贷利率也好,这些政策措施都跟严格执行差别化房贷政策并不矛盾。既然中央从未提出要取消差别化住房信贷政策,既然货币增速与经济增长需求基本适应,那么,那些期待信贷松动,进而向楼市输血,推动房价上涨的想法在当前信贷环境下只能是一厢情愿。

  从货币政策角度看,虽然今年以来央行已先后降息一次、下调存款准备金率两次,同时辅之以频繁的正、逆回购公开市场操作,但这些预调微调操作,并非是央行货币政策从稳健转向宽松的信号,也不表明货币政策工具的组合使用是针对楼市而来。恰恰相反,央行每一次出手,都是根据宏观调控目标和实体经济信贷需求情况以及商业银行流动性状况的相机决策。

  从商业银行角度看,无论是银监会对二套房贷与首套房贷给予同样风险权重,还是央行重提7折房贷利率,中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。从商业银行的实际情况看,虽然首套房贷和二套房贷的风险权重相当,可以激发商业银行扩大二套房贷占比的冲动,但在国家对房地产调控政策没有改变,特别是对于二套房的首付比例和利率上调幅度没有改变的情况下,二套房贷实质性放松的可能性很小。同样,央行虽然重提7折房贷利率,广东某小型银行也在降息当晚就“率先”表示“个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7倍”,但客户要享受该行7折利率优惠,必须满足“购买首套自住普通住房且套型建筑面积90平方米及以下,同时满足我行个人金融授信条件和综合评分标准”。可见,条件相当苛刻。而事实上,目前其他各商业银行最低房贷利率优惠仍维持在8.5折水平,是否给7折,既要看银行自身资金状况,也取决于整体流动性状况。

  其实,即便“房地产贷款方面或将支持中低价位和中小套型的住房贷款”的政策得到兑现,如果限购政策不取消或者不适当放松,目前的信贷政策所能支持的也只能是保障房、廉租房、公租房项目的贷款以及低收入人群和刚需购房人群等的真实购房需求,而非投机性购房需求。何况,为了稳增长,通过松动房地产信贷的办法点燃房价上涨之火,虽然能收获短期的经济增长,但中国经济或将在未来为房价泡沫破灭付出更大代价。

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