中国网络电视台消息（记者 刘水）“商改住”禁令已执行一周年，然而6月份北京房地产市场上，仍有多个“商改住”新盘不断开盘，“商改住”二手房交易仍火爆。针对此这现象，本台记者采访了亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存先生。

陈宝存（资料图）

　　记者：“商改住”禁令实施一周年，目前商改住新盘仍在热销。您认为为什么会出现这样的现象？

　　陈宝存：我一直认为，“商改住”的问题与规划有关。就北京来说，城市已规划的商业区域过多；二三线城市，也有这样的现象，存在着大量的城市综合体。然而，住宅的供应是不足的。

　　商业用地能够带来利润，在城市规划中，地方政府也更愿意供应商业用地。对于住宅的供应，大家又不能明确供应多少合适。因此，在住宅需求不明确的情况下，超量供应了商业项目。

　　近年来，在房地产投资实践领域，我们经常遇到这样的情况：开发商将商业项目剔除，其中也包括生活配套等商业项目。这主要是市场原因造成的；但我认为，更主要的原因还是商业配套项目已经过多。

　　很少有人去计算，目前住宅的需求到底有多大。房地产调控政策不变，当商业项目销售不理想时，有些项目就转化为兼有住宅功能的项目。譬如，商业项目变为酒店式公寓、商住两用房等进行销售，也是开发商无奈的选择。

　　记者：一些开发商将商业楼盘改为住宅销售，利润增加数倍，甚至几十倍，您怎么看待这个问题？

　　陈宝存：如果开发商通过正常途径拿地、项目仍是按面积销售的话，不管是作为商业、办公等出售，还是作为住宅销售，利润相差无几。出现几十倍利差的情况，不太可能出现。

　　自2008年开始，北京“商改住”销售火爆，主要是因为“住商倒挂”现象严重——住宅的单位面积售价反而比商业更高。仅从土地供应角度来看，商业用地供应价格不应该比住宅低，那么其销售价格也应该高于住宅。然而，我们看到的实际情况并非如此，商业项目单位面积售价跟住宅项目持平，甚至比住宅更低。如果从销售方面来看，商改住和住宅相比几无优势。因此，“商改住”项目出现几十倍的利差，可能性不大。

　　记者：在您看来，“商改住”的热度是否还会持续很久？

　　陈宝存：“商改住”热度持续很久的迹象不太明显。从城市规划角度看，住宅和商业的比例正在逐步的调整。

　　譬如成都，城市综合体非常多，超过150个，一个城市并不需要150个大型城市综合体。我了解了一下，发现所谓的150个“城市综合体”，其中包含了很大一部分的“商改住”的项目。而北京情况则有所不同，城市综合体的需求量，已在最初的城市规划中调整。

　　我认为，“商改住”的走俏不会维持太久。因为随着商业写字楼租金价格的不断提高，开发商就会转而热衷做商业办公项目。如果开发商能从商业项目中获利，那么也就不会开发更多“商改住”项目了。并且，消费者的行为也更趋向理性，会更多地关注“商改住”与住宅的差异，如水、电价格方面的差异等等。而且，“商改住”存在的隐患也会逐步显现。

　　记者：那么，您能谈谈“商改住”存在的隐患有哪些方面呢？

　　陈宝存：“商改住”的所谓“隐患”主要是来自产权年限方面。住宅的产权是70年，而“商改住”只有40年、50年。

　　此外，还有生活成本方面，“商改住”会高出住宅很多。

　　目前，民用水、电的价格和商业水、电的价格相差一倍左右，未来这种差距还在拉大；而且，很多“商改住”项目是不通燃气的。

　　记者：很多开发商在“商改住”禁令发布之前，就拿到了工程许可证，甚至有的拿地时间将近十年，而现在才开始开发、开盘销售，很难界定该项目是否违规。对此，您怎么看？

　　陈宝存：是的，在界定项目是否违规的问题上，是存在较大困难的。

　　从开发角度来看，目前，商业项目、住宅项目已经结合到一起了，譬如万科的转型，这将是未来房地产的发展趋势。因为一个社区，不仅要有住宅，也要有商业配套。而且此类项目，商业和住宅的配比是可以自行调整的。

　　记者：开发商私改规划这种行为如何遏制？

　　陈宝存：私改规划，仅靠遏制是不行的。

　　我认为，首先从土地供应方面，要增加住宅的供应，而且是持续性的供应。目前，土地供应还很难做到完全以市场为主导。大家关注的房价问题，土地供应不足也是主要的因素。所以，抑制“商改住”，还是要靠增加住宅的土地供应，这就要靠政府来进行整体的规划了

　　还有，要解决“住商倒挂”的现象。譬如一些发达国家，城市中住宅用地是工业用地的三倍，国内一线城市还达不到这个比例。“商改住”是源于消费者对住宅的需求，如果紧靠抑制“商改住”的需求，是很难达到目的的，而应该平衡住宅用地和商业用地的供应。所以，我认为加大这方面的研究力度也是非常必要的。