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陈宝存:消除“商改住”应加大住宅供应

发布时间: 2012年07月08日 23:59 | 进入复兴论坛 | 来源: 中国网络电视台

  中国网络电视台消息(记者 刘水)“商改住”禁令已执行一周年,然而6月份北京房地产市场上,仍有多个“商改住”新盘不断开盘,“商改住”二手房交易仍火爆。针对此这现象,本台记者采访了亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存先生。

陈宝存(资料图)

陈宝存(资料图)

  记者:“商改住”禁令实施一周年,目前商改住新盘仍在热销。您认为为什么会出现这样的现象?

  陈宝存:我一直认为,“商改住”的问题与规划有关。就北京来说,城市已规划的商业区域过多;二三线城市,也有这样的现象,存在着大量的城市综合体。然而,住宅的供应是不足的。

  商业用地能够带来利润,在城市规划中,地方政府也更愿意供应商业用地。对于住宅的供应,大家又不能明确供应多少合适。因此,在住宅需求不明确的情况下,超量供应了商业项目。

  近年来,在房地产投资实践领域,我们经常遇到这样的情况:开发商将商业项目剔除,其中也包括生活配套等商业项目。这主要是市场原因造成的;但我认为,更主要的原因还是商业配套项目已经过多。

  很少有人去计算,目前住宅的需求到底有多大。房地产调控政策不变,当商业项目销售不理想时,有些项目就转化为兼有住宅功能的项目。譬如,商业项目变为酒店式公寓、商住两用房等进行销售,也是开发商无奈的选择。

  记者:一些开发商将商业楼盘改为住宅销售,利润增加数倍,甚至几十倍,您怎么看待这个问题?

  陈宝存:如果开发商通过正常途径拿地、项目仍是按面积销售的话,不管是作为商业、办公等出售,还是作为住宅销售,利润相差无几。出现几十倍利差的情况,不太可能出现。

  自2008年开始,北京“商改住”销售火爆,主要是因为“住商倒挂”现象严重——住宅的单位面积售价反而比商业更高。仅从土地供应角度来看,商业用地供应价格不应该比住宅低,那么其销售价格也应该高于住宅。然而,我们看到的实际情况并非如此,商业项目单位面积售价跟住宅项目持平,甚至比住宅更低。如果从销售方面来看,商改住和住宅相比几无优势。因此,“商改住”项目出现几十倍的利差,可能性不大。

  记者:在您看来,“商改住”的热度是否还会持续很久?

  陈宝存:“商改住”热度持续很久的迹象不太明显。从城市规划角度看,住宅和商业的比例正在逐步的调整。

  譬如成都,城市综合体非常多,超过150个,一个城市并不需要150个大型城市综合体。我了解了一下,发现所谓的150个“城市综合体”,其中包含了很大一部分的“商改住”的项目。而北京情况则有所不同,城市综合体的需求量,已在最初的城市规划中调整。

  我认为,“商改住”的走俏不会维持太久。因为随着商业写字楼租金价格的不断提高,开发商就会转而热衷做商业办公项目。如果开发商能从商业项目中获利,那么也就不会开发更多“商改住”项目了。并且,消费者的行为也更趋向理性,会更多地关注“商改住”与住宅的差异,如水、电价格方面的差异等等。而且,“商改住”存在的隐患也会逐步显现。

  记者:那么,您能谈谈“商改住”存在的隐患有哪些方面呢?

  陈宝存:“商改住”的所谓“隐患”主要是来自产权年限方面。住宅的产权是70年,而“商改住”只有40年、50年。

  此外,还有生活成本方面,“商改住”会高出住宅很多。

  目前,民用水、电的价格和商业水、电的价格相差一倍左右,未来这种差距还在拉大;而且,很多“商改住”项目是不通燃气的。

  记者:很多开发商在“商改住”禁令发布之前,就拿到了工程许可证,甚至有的拿地时间将近十年,而现在才开始开发、开盘销售,很难界定该项目是否违规。对此,您怎么看?

  陈宝存:是的,在界定项目是否违规的问题上,是存在较大困难的。

  从开发角度来看,目前,商业项目、住宅项目已经结合到一起了,譬如万科的转型,这将是未来房地产的发展趋势。因为一个社区,不仅要有住宅,也要有商业配套。而且此类项目,商业和住宅的配比是可以自行调整的。

  记者:开发商私改规划这种行为如何遏制?

  陈宝存:私改规划,仅靠遏制是不行的。

  我认为,首先从土地供应方面,要增加住宅的供应,而且是持续性的供应。目前,土地供应还很难做到完全以市场为主导。大家关注的房价问题,土地供应不足也是主要的因素。所以,抑制“商改住”,还是要靠增加住宅的土地供应,这就要靠政府来进行整体的规划了

  还有,要解决“住商倒挂”的现象。譬如一些发达国家,城市中住宅用地是工业用地的三倍,国内一线城市还达不到这个比例。“商改住”是源于消费者对住宅的需求,如果紧靠抑制“商改住”的需求,是很难达到目的的,而应该平衡住宅用地和商业用地的供应。所以,我认为加大这方面的研究力度也是非常必要的。

责任编辑:高二山

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