2012年保障性安居工程建设目标已确定，比此前预计的1000万套缩减了300万套。这是因为什么？要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍，这意味着限购政策要放松吗？为了提升人气，有开发商玩起了“买一送一”的新花样，这种做法符合市场发展的规律吗……

　　新年伊始，这些纷扰的现象背后似乎蕴藏着2012年楼市行情的何种秘密？今天，我们就请全国房地产经理人联盟常务理事副秘书长陈宝存为你一一解析。

　　陈宝存

　　全国房地产经理人联盟副秘书长、全国工商联房地产商会理事、全经联首批地产研究员。全国地产知名专家和评论人，杰出地产人，大腕级地产职业经理人。

　　关键词 保障房

　　700万套任务很理性

　　经典语录目前来看，1000万套保障房中，一些项目只是拿到了地，做了开工仪式，真正的开工建设还没有开始。

　　■记者：日前住房和城乡建设部已代表国务院保障性安居工程协调小组与各地签订2012年保障性安居工程建设目标责任书。最终确定的保障房新开工建设规模为700万套，比此前预计的1000万套缩减了300万套。为什么保障房建设数量会缩减？

　　■陈宝存：2011年国家确定了1000万套保障性安居工程的建设目标，但经过一年多的努力发现，这个目标完成起来有一些难度。

　　首先，土地问题就没有得到充分解决，建设这么多的房子，土地是大问题，但是土地问题不是一年就能解决的。此外就是建设资金跟不上。1000万套保障房完成的实际情况与预期是有些差别的。目前来看，1000万套保障房中，一些项目只是拿到了地，做了开工仪式，真正的开工建设还没有开始。如果2012年还是继续建设1000万套，显然是不合适的。目前，保障房建设没有一个成熟的开发模式、盈利模式和投资模式，今年700万套的任务是很理性的。

　　■记者：眼下商品房市场的变化会影响保障住房建设吗？

　　■陈宝存：经过一年的发展，我们可以看到保障房跟商品房的价格关系不是很大，但是还是有一点关联的。现在建设保障房面临两种压力，首先是用地上的压力，其次是资金上的压力。在没有成熟的盈利模式的情况下，融资的难度很大。所以现在很多保障房都是在开发商进行项目开发时，政府要求其配建。如果房价下降幅度过大，势必会影响到开发商的资金安全和开发能力，进而影响到保障房建设。

　　关键词 限购令

　　户籍放松不影响调控

　　经典语录我认为，消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍，顺应我国的户籍改革的方向，是符合历史发展潮流的。

　　■记者：住房和城乡建设部相关负责人2011年12月30日表示，要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍，营造比较好的市场环境。这意味着限购政策要放松吗？

　　■陈宝存：要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍可以说是为市场释放了利好信号，但是并不能认为这就是限购政策的放松。现在市场的观望情绪浓厚，房价下行压力加大，市场何时探底，还不能明了。

　　再加上，虽然限购政策要取消户籍限制，但限购政策依然有很大遏制力。在这种情况下，外地炒房团不会贸然出手。楼市调控也不会前功尽弃。我认为，消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍，顺应我国的户籍改革的方向，是符合历史发展潮流的。

　　关键词 公租房

　　首先冲击租赁市场

　　经典语录公租房是短暂性过渡房，它的大量推向市场首先影响的就是二手房租赁市场，很难影响到二手房销售和商品房的销售。

　　■记者：去年12月29日，上海市首批2900套市筹公共租赁房馨宁公寓在上海徐汇区正式启动供应。该批次公租房对申请者的收入和户籍均不设门槛，租金略低于市场价格，每套房屋都是全装修，卧室及客厅均为复合木地板地面，沙发、餐桌椅、衣柜、写字台等必要的家具均已齐备，每间卧室都配有空调，达到“拎包入住”的标准。如此“高规格”的租赁房最先冲击的是二手房租赁市场还是商品房市场呢？

　　■陈宝存：目前来看，廉租房是解决城市低收入群体的住房问题，所以不管是北京的公租房还是上海的公租房主要是用于夹心层(买不起房又租不到便宜、稳定的房)解决住房过渡问题的。这一部分人中有很多人是有资金能力购买房产的，只是目前的调控政策限制了他们的购买行为。

　　公租房是短暂性过渡房，它的大量推向市场首先影响的就是二手房租赁市场。受限购政策的影响，它很难影响到二手房销售和商品房的销售。

　　公租房最大的优势是租期稳定、管理规范。公租房建成规模后，其租金将影响到整个房屋租赁市场价格，对于其他房屋的租金具有一定的引导性。此外，由于公租房户型不大，仅适合一些年轻白领入住。因此公租房与刚需项目客户群体存在一定差异，难以对刚需盘形成较大冲击，更谈不上对改善型项目的影响。

　　关键词 买一送一

　　疯狂促销变相降价

　　经典语录这种疯狂促销的背后就是开发商想降价但是不敢降，所以才采取了这样的促销手段。

　　■记者：为了提升人气，有开发商玩起了“买一送一”的新花样。近日，南京某开发商对凡购买180平方米以上住宅的购房者，送一套38平方米的公寓。这种做法符合市场发展的规律吗？

　　■陈宝存：买的不如卖的精，被送房子的购房者是占不到便宜的。原来分开来卖的房子现在打包卖，实际上是规避降价的一种促销手段。在低迷的市场下，开发商的资金链都在经受着严峻的考验。为了增加销售，房企们可谓是使尽浑身解数，各种促销招数轮番上演。但是经过“龙湖事件”，开发商们谁不不敢贸然降价，唯恐引起老业主的不满。只能用一些变相降价的优惠手段来吸引购房者。这种疯狂促销的背后就是开发商想降价但是不敢降，所以才采取了这样的促销手段。

　　目前降价促销已成为房企共识。在弱市之下，如果好的品牌、产品再加上性价比，促销还是很有用的。但现在观望氛围浓厚的楼市，决定了促销力度要到位，如果消极等待，有价无市的市场趋势还会持续。龙湖地产在去年的促销中非常典型。该公司发起的“抢收华东”促销活动，在上海和杭州两个城市三个新盘同时展开。虽然引来老业主的强烈抗议，但这场促销被定义为很成功。

　　关键词 卖子求生

　　商业不能代替住宅

　　经典语录绿城的项目能够出让成功，也说明市场和资金对绿城项目优质的程度还是很认可的。

　　■记者：绿城在“被破产”后，又传言转让旗下项目，如今其卖子求生已成现实，绿城预计要出让总计50亿元的项目。而同时潘石屹带领SOHO中国却猛砸40亿元间接收购上海外滩地王50%权益。如此看来，调控之下并非所有的房企都面临窘境。这种情况是不是说明在严厉的调控下从事商业地产的房企日子要好过一些呢？

　　■陈宝存：商业地产也是有风险的，并且风险也不小。购买住宅的人不仅有投资性人群还有刚性需求者，但购买商业地产的人群主要来自于投资。所以说商业地产代替住宅是不可能的。也可能短期内为了规避一些住宅的调控政策转做商业地产，但是长期来看，商业是不能代替住宅的。商业地产的风险也很大。

　　SOHO中国的情况比较特殊，它的现金流比较充裕。原因主要有两点，一是它去年在北京拍了几次地都没有成功，钱没有花出去，所以现在有实力跑到上海去拿地。二是SOHO中国的销售确实很不错，还有它的融资也很成功，从而保障了SOHO中国现金流的充裕。

　　绿城一直深耕一线、深耕珠三角，做的都是高端产品。绿城扩张的速度快，拿地的速度也很快。调控下，投资性人群被挤压对它影响大。绿城的项目能够出让成功也说明市场和资金对绿城项目优质的程度还是很认可的。如果长三角地区的经济恢复了，这些项目还是没有问题的。