人民网北京9月25日电(记者 曾亮) 9月21日15点，北京大兴亦庄，远洋天著售楼处，自09年这块天价“地王”诞生以来，远洋地产董事局主席、行政总裁李明第一次出现在这里，这一次，李明看上去似乎心情不错。

　　2009年，远洋地产以40.5亿元的天价，摘得这一亦庄地王，彼时，远洋一时被冠以地王“制造机器”。适逢国家对房地产的宏观调控，这家有央企背景的昔日地产大鳄，受累于北京、青岛等地的高价地，渐渐地出现了对地王消化的不适应。

　　同时，囿于缺少对二三线城市战略布局，远洋在因调控导致北京市场销售不佳后，业绩出现急剧下滑，业内一度有声音称“远洋失守北京”、“远洋不再远航”。

　　痛苦不仅仅是这些。

　　中远集团整体退出远洋地产业务后，先后有中化集团、中国人寿、南丰控股入主远洋，成为其大股东。几家股东对于管理权的争夺，一度让远洋的股权结构难以稳定，进而造成管理的混乱。

　　过去两年因“三座大山压顶而太难受”的远洋地产和李明，一直低调示人，希望痛苦伴随着远洋的再一次“翻身”而褪去。

　　李明所谓的远洋“三座大山”，即是远洋的股权结构调整混乱，产品过于集中京津等环渤海区域造成业绩增长迟滞，剩下那个，便是远洋对于商业地产的觊觎，但苦于好机遇的眷顾。

　　2010年12月16日，中远集团下属二级子公司中远香港集团将间接持有的远洋地产控股有限公司约8%的股权全部出售。至此，中远正式退出远洋地产。在中远集团整体退出远洋后，曾有质疑称远洋的股权数度更迭，造成国有资产的流失。

　　对此，李明表示，外界称远洋的股权结构更迭造成国有资产流失是一个彻地的“伪命题“，远洋在2006年就被国资委取消了国有资产登记。彼时，远洋正在为上市做积极冲刺。

　　一个有意思的插曲是，2010年3月，远洋、保利、中国兵器集团几大央企联手创下“地王弄潮“后，国资委当时对远洋展开调查，李明当场表示远洋并不是央企，已被取消国有资产登记，随即审查顺利通过。

　　今年初，远洋把2012年定义其“价值年”，远洋地产总裁李明在年初表示：“远洋要做一个长期可持续发展的健康企业，将对产品升级、转型与创新，不断提升产品、服务、品牌的价值。”

　　为此，远洋在年初对各地事业部进行了大幅度裁撤，李明等远洋高管带头减薪，其中李明的薪水下调了50%，“自己一年少收了好几百万”。

　　时至今日，远洋的转型之路似乎日渐清晰：发力商业地产，拓展二三线城市布局，成长为一家全国性公司。然，效果尚待评估。

　　商业地产联姻

　　9月20日，太古地产与远洋地产共同投资40亿元的颐堤港在北京举行了盛大开幕仪式。

　　这是远洋与太古的首个合资项目正式迎来开业，其下一个商业地产项目，大慈寺项目，位于四川成都，毗邻天府第一路春熙路，总投资也达到了40 亿元，预计于2014年推出。

　　颐堤港是集购物、休闲、商务与酒店为一体的综合商业地产项目，建筑面积约为176,000平方米，拥有楼面面积87,000平方米的时尚购物商场，高25层的甲级办公楼一座，共369间客房的商务酒店北京东隅，以及正在规划中占地17公顷的户外公园。

　　对于外界关注的商业地产的现金流问题，李明表示：“颐堤港项目，对远洋和太古来说，都是惊喜，7年后，我们将收获正现金流。”

　　李明强调说，这个项目并不占用我们的现金流，它能营业，表示它前期的土地、建设等各项成本投入都已经完成，需要增加的资金，仅是经营。

　　事实上，远洋与太古的在商业地产的“联姻”，很大一部分原因是远洋看中了太古在商业地产领域所拥有的开发和运营经验。太古在北京的三里屯village项目，已经成为北京年轻市民一个新的购物首选区域。

　　远洋和太古的联姻远不止于颐堤港项目，二者还在共同培育成都大慈寺和上海大中里两个项目，将分别于2014年和2016年完工。李明表示，远洋地产从今年开始，每年都将有新增20万平的经营性商业物业。

　　远洋盈利存疑

　　根据8月份的远洋业绩中报，远洋似乎在一点点地恢复“元气”。用李明的话说，“过去最困难的两年，已经过去了”。

　　远洋上半年完成协议销售额人民币138亿元，同比上升11%，完成全年销售目标的51%。营业额达到人民币68亿元，毛利达人民币21亿元，销售回款率达90%，实现净现金流入约人民币25亿元。

　　与此同时，伴随销售业绩的看涨，远洋手握的现金流也日渐充沛。截止6月30日，远洋拥有现金约人民币149亿元，获得银行批出但尚未动用的授信额度约人民币192亿元，净负债率继续处于62%。

　　花旗集团于9月12日发表的研究报告指出，远洋地产最困难时间已预期结束。

　　不过，现金流的提升不代表远洋的净利润率较低的局面有改观。花期集团在报告中指出，远洋净利润率下降至仅10.6%，为大型内房企中最低。花期还预计，远洋在2012至2014年财年的净利润率在9.4%、8.3%及8.5%。

　　与中海等企业净利润率动辄超20%的表现相比，远洋的这一数据确实显得够“寒碜”。然而，李明给记者算了笔账，意在回击这一质疑。

　　“中海是大房企，品牌溢价5%；建设型房企出身，成本控制力较好，能给其提供5%的利润率贡献；国企的优势，令其融资成本较低，为其贡献3%，而这相加，刚好超远洋9%的净利润率13个百分点。”李明说。

　　李明还表示，远洋自2007年上市5年来，净资产规模由26亿元上升到如今的近400亿元，净资产作为分母，规模扩大了超过10倍。他说，远洋资本增加的速度高于利润增加的速度，导致净利润率下降。

　　不过，李明显然是算错了一笔账，净利润率实为净利润与主营业务收入之间相除而得，如此一算，则远洋净利润率下降，与其所说的资产规模扩大十倍并没有多大干系。

　　业内对于李明的这番解释，则给予了一个更加直观的描述，远洋上市，做大但并未做强。李明则一贯坚持，远洋的盈利能力没有变化。

　　远洋在盈利能力上的迟滞，躲不过投资机构的“火眼“。第一上海、高盛证券，花期银行先后表示出对远洋盈利能力偏低的质疑，下调了远洋的目标价。

　　到海外去太难

　　一系列的布局调整，或在昭示远洋正在痛定思痛，彻底改变，以期摆脱业绩进一步下滑的“泥沼”。

　　与其他大房企类似，深入二三线城市，是远洋选择的一个“避难”之举。截止目前，远洋已进入全国17个城市，比之去年的9个城市，翻了一倍。

　　对于这样的布局，李明称：“现在每天看报表，日均销售业绩8000万元，以期只有5000元万，好过多了。”上半年，远洋地产在北京区域的协议销售额完成37.6亿元，仅占远洋总销售额的28%，而李明希望这一数字降至20%。

　　而这仅仅是开始，接下来，远洋要由一家环渤海的区域公司，成长为一家全国性公司。在拿地的策略上，会进一步向二三线城市倾斜，尤其是市场较好的三线城市。

　　“明年一年度，将是土地市场比较好的窗口期，我们会考虑拿地。”李明给出了自己对于拿地窗口期的判断。目前，远洋拥有2200万土地储备，其中有300万平米是商业用地。

　　当万科、绿地等房企纷纷布局海外，在国外建房子卖给中国人，意图“避险”国内调控对市场的冲击时，李明并不看好上述房企的这一动作。他明确表示，远洋坚决不会布局海外。李明甚至悲观地认为，内地房企去香港做项目都做不了。

　　李明认为，海外房地产法律体系与中国的不一，这将给出海的房企一个极大的考验。

　　“中海在香港上市20多年，现在也仅仅在香港尝试了一小部分地产业务，尚未敢大幅度展开，何况我们。”他说。