开发商尚未结成“统一战线” 优惠虽有减少价格以稳为主

　　随着央行在上周宣布降息，楼价下一阶段何去何从更为引人关注？记者接连两个周末走访广州市区和郊区楼市就发现，在下一阶段楼价走势的问题上，开发商也未结成“统一战线”，虽然有楼盘局部调整各种优惠措施，不过价格绝大多数还是以稳为主。

　　有业内人士就分析，随着大户型和豪宅产品在下半年的供应放量，广州楼价可能会出现结构性的“拐点”，不过在限购政策和地方调控目标的限制下，楼价即使小幅反弹也很难再上演2009年般狂飙疾进的故事。

　　现象一 市区楼盘取消“裸卖”

　　报价暂未出现“暗涨”

　　在央行宣布降息消息传出之后的首个周末，记者在广州楼市就发现，市区不少楼盘暂时选择按兵不动式的观望。

　　位于南洲路的某楼盘在“五一”期间曾经推出最低毛坯16000元/平方米的优惠价，结果销售出近六成的货量。记者周末在楼盘的销售中心内就看到，现场大概有五六台客。销售人员表示，开盘时毛坯开售的优惠已经取消，代之以售价为18000~19000元/平方米的带精装单位，带2000元/平方米装修。

　　在市二宫地铁上盖的另一个楼盘，售楼中心内前来咨询的买家更是寥寥无几，似乎没有受到降息利好的刺激。销售人员告诉记者，目前楼盘在售的都是大户型的四房单位，按揭贷款之后折后均价大概为23000元/平方米，一次性付款折后均价22000元/平方米，带3000元/平方米精装修。这一报价也几乎与春节时记者前去探访时没有多少区别。

　　现象二 郊区楼盘仍然不敢怠慢 价格以稳为主带旺人气

　　记者走访发现，与中心城区不少楼盘人气相对冷清相比，即使成交开始呈现持续放量的趋势，郊区楼盘还是不敢怠慢，近期积极组织各类活动带旺人气。

　　周末时分，记者在位于花都的富力金港城看到，在沙盘前，站满了前来咨询的市民。“现在均价大概6500元/平方米左右。”销售人员表示。

　　记者发现，从外围区域畅销盘特别是番禺、南沙、花都等供应较为集中的楼盘情况来看，旧盘新推项目价格仍以稳为主，全新盘则更多是以低价入市抢占市场份额。星汇文翰于5月13日面向大学城老师内部认购，认购价低至17500元/毛坯，取得了不错的销售。

　　“我们的销售策略还是随行就市，适销对路。”越秀地产副总经理朱晨道出不少开发商对目前市场的看法，无论是降价还是毛坯发售，都只是开发商出货的策略。相信随着下半年市场走势的逐步明确，开发商的推销手段和节奏也会更加明朗化。

　　现象三 以降息为“噱头”吸客

　　扎堆推中等户型产品

　　“央行2008年来首度降息，为房贷减负。抓住上涨前最后机会。”这个周末，记者收到不少这样的楼盘推广短信，与5月相比，记者发现不少楼盘更多并不是为了推广在售产品，而是为即将推出的产品吸客，降息就成为其重要噱头。

　　不过，开发商所推广的产品却以更适合刚需的中等户型产品为主，并不是大户型。

　　位于荔湾原芳村板块的某楼盘现在就开始接受诚意登记，销售人员透露，项目估计还要到6月中下旬才能有样板房。现在买家可以享受2万元抵10万元优惠。位于番禺桥南板块的某楼盘计划在6月22日左右开盘发售最小只有48平方米的公寓产品，却早在上上个周末就开始接受诚意登记。

　　记者发现，位于宝岗大道的某楼盘早在3月就声称很快要推出新一期的产品，不过直到近期才有消息传出指楼盘有望在本月推出这期产品，产品面积主要是81~97平方米的中等户型。

　　数据分析 楼盘定价依然谨慎

　　涨价盘降价盘各半

　　实际上，虽然当前广州楼市成交量逐步回暖，不过众多开发商在近期的定价上依然较为谨慎。

　　据经纬行研究中心不完全统计，2012年5月广州十区两市多达41个盘推出新货，总推货量达6563套。鉴于刚需客户对价格的敏感度，不少楼盘在定价上面均较为谨慎，部分楼盘仍然要以低价突围，抢占市场关注度。

　　此外，部分刚需客户存在对未来房价反弹的恐慌，担心调控再重蹈之前的覆辙，所以乘着目前价格尚在预期内，加紧入市。

　　而从上月中心十区成交量最大的多个楼盘四五月间的网签均价比较就可以发现，均价呈现上涨与下降趋势的楼盘数量基本是五五开，上涨产品中像亚运城等更是受到成交产品类型不同的影响，上涨或者下跌幅度都没有楼盘超过10%。不过，开发商逐步缩减优惠，价格下调幅度在收窄也是不争的事实。

　　后市研判 楼价反弹拐点

　　最快年底出现

　　央行降息，货币政策有所宽松，楼市会否重现2009年的一幕，重新出现价格上涨“拐点”呢？

　　“目前谈楼价‘拐点’还为时尚早，不过降息之后楼价首先将会止跌企稳。”广东省房协理事赵卓文分析，近期广州楼市成交量回暖，一方面是广州目前一手楼均价为12000~13000元/平方米，相比一些同等城市较有吸引力；另一方面，开发商开始收窄促销的降价幅度，部分消费者反倒按捺不住了，开始急切地入市。一旦楼市政策出现微调或货币政策进一步宽松，楼价确实将会出现明显反弹，真正的拐点有可能在今年底明年初出现。

　　“今年广州楼价即使反弹，也只是结构性反弹。如果楼价反弹幅度超过GDP的增速，政府还是会采取措施维持调控目标。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，由于相关部门已经明确广州楼市调控不会出台微调政策，所以调控持续之下楼价难以大升。

　　X因素 广州会否开征房产税？

　　按照住建部的部署，今年6月底前将实现包括广州在内的40个主要城市的个人住房信息系统联网，届时一查便知个人在这40个城市的住房情况。业界普遍认为，这既是限购政策将来进行调整的决策依据，也是房产税开征的技术信息基础。而此前，业界也多次盛传广州可能会入围新一轮开征房产税的试点城市名单。

　　不过，广州市国土房管局相关负责人就多次澄清，广州暂时没有接到试点房产税的通知，不过今年内将进行房产税的相关研究。税务人士也透露，目前广州未收到进行房产税试点的通知。

　　早在3月末，住建部副部长齐骥曾经在广州表示，去年上海和重庆开始实施房产税征收试点，两个试点都取得了一些比较好的经验，接下来，住房与城乡建设部、财政部和税务总局将总结这些试点的经验，扩大试点范围。而针对广州将试点房产税的说法，齐骥也加以否认。

　　有不少业内人士都认为，按照部署，广东地区必然有一个城市会被纳入房产税试点。广州未来会否开征，又采取何种方式开征，针对哪些产品征收，都可能会成为未来楼市走势难以判断的关键“X因素”。 （文/记者赖伟行图/记者邵权达）（广州日报）