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万达被曝负债率高达90% 并购资金来自银行贷款

发布时间: 2012年06月12日 09:26 | 进入复兴论坛 | 来源: 金羊网-新快报

    斥资26亿美元收购美国第二大连锁影院公司AMC引起的市场喧嚣尚未消停,6月5日,大连万达集团股份有限公司(下称万达)又出手了。这次是在俄罗斯总统普京访华期间签署的一项合作协议,计划在俄罗斯投资30亿美元发展旅游业。

  连续、高调的海外大手笔让万达成为焦点,外界对这些投资的猜测和争议纷起:两次投资都暗合高层访问主题,商业项目的背后是否有政治意图?对AMC的并购在商业上价值何在?巨额海外投资的钱从哪里来?在房地产调控的背景下,万达如此逆势扩张,资金链能否承受?“万达模式”能持续多久?

  这些问题既代表了外界的疑虑,也是摆在万达面前的考题。

  并购AMC疑云

  万达对AMC的并购案一直争议不断,最大的疑问在于这桩交易的商业价值并不明显。

  整个收购案的对价是26亿美元(约合人民币164亿元),对应AMC娱乐控股公司的全部股权和承担债务。此外,万达承诺在未来投入不超过5亿美元的运营资金。

  AMC年报显示,截至2012年3月29日,在过去一个财年中,公司营业收入约26亿美元,净利润亏损约8200万美元。在约36.38亿美元的总资产中,负债为34.84亿美元,资产负债率为95.7%。

  而万达此次需要支付的26亿美元中,多少用于购买股权,多少用于偿债,双方一直未曾披露,但如何偿债是收购的关键。如果收购后不减债,如此大的财务包袱,万达收购后也难以扭亏。AMC的债务结构中,尚有15亿美元的票据在2014年、2019年和2020年到期,这些票据的利息成本较高。此外,美国电影业已进入稳定发展阶段,过去几年,美国观影人次维持在每年13.3亿-14亿美元之间,票房总收入的增幅也低于5%。AMC的营业收入最近几年大多维持在25亿美元左右。

  大部分接受采访的投资界人士的看法是,“很难看到这桩并购的投资收益。”然而,和投资AMC相比,加大国内院线投资在商业逻辑上看应更为合理。正在申请A股上市的万达电影院线股份有限公司(下称万达院线)是近年中国电影市场高增长的受益者。从2005年到2011年,中国电影票房收入年均增幅近40%,而万达院线的增幅达到60%。万达院线在2010年底进行了一轮私募,出让32%的股权给27个机构投资者和自然人,市盈率高达30倍,据悉套现20多亿元。而未来如果要将AMC资产再注入万达院线,多数投资人可能也很难接受。

  贷款为后盾

  动辄数十亿美元的并购和投资,万达的钱从哪里来?据了解,万达集团与中国银行、中国进出口银行、工商银行、北京银行和渤海银行等多家银行有密切合作。有消息称,万达的并购资金主要来源于银行贷款,一部分是人民币并购贷款,一部分是通过“内保外贷”获得美元贷款。

  中国银行内部人士向记者证实,中国银行已与万达集团签署协议,中行将作为AMC收购案的贷款牵头银行,但具体金额目前还未确定。

  据记者了解,中国银行总行的贷款额度也比较紧张,新增贷款难度较大,可能只能在已有授信额度里发放贷款。目前,万达集团在中国银行的贷款余额是170亿元。有消息称,中行北京分行有意对万达新增一些贷款。

  四大国有银行都曾与万达集团签署过“总对总”战略合作协议。其中,中国银行、中国农业银行对万达集团贷款较多,2010年农行对万达集团的授信超过200亿元。而建行对万达集团的贷款余额大约在20亿元。

  今年2月,中国进出口银行与万达集团签订战略合作协议,将对万达集团提供金融支持。有知情人士告诉记者,中国进出口银行将在万达海外并购中发挥比较大的融资支持作用。进出口银行内部人士透露,该行针对万达的主要对口机构是大连分行,目前进出口行已和万达签订合作框架,并无授信额度。

  一位银行人士告诉记者,对这一类巨额跨国并购,银行在设计融资结构时会考虑多种组合方案。包括用“内保外贷”的方式来规避“并购贷款最多占并购资金50%”的规定,即境内企业向境内分行申请开立担保函,由境内分行出具融资性担保函给境外分行,再由境外分行向境外企业发放贷款。但为规范人民币跨境贸易结算,去年7月央行已要求暂停境内企业从境外银行直接融入人民币(除贸易融资外)。意味着前述“内保外贷”方式已受到限制。

  “万达的海外并购和投资,得到了政府的鼓励和支持。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为,万达集团能获得低成本的贷款。也就是说,AMC公司的25亿美元负债,其中一部分将逐步转为万达的集团负债,而这将进一步推高万达的负债率。据记者获得的资料显示,截至2011年底,万达总资产约2030亿元,其中净资产205亿元,资产负债率已高达89.9%。

  万达模式风险

  在房地产调控的背景下,如此大规模的海外投资,万达资金链能否承受?2011年,万达整体收入达到1051亿元,万达商业地产公司实现年收入953亿元。王健林对外表示,这是依靠“万达模式”快速发展的结果。所谓万达模式,即“以售养租,以现金流滚资产”的模式。通过住宅、公寓和商铺及写字楼的开发和销售,来获得现金流滚动开发,最后持有高档酒店和购物中心并运营。理论上讲,住宅、商铺和写字楼的销售回款能够覆盖整体项目投资的一半以上,甚至有些项目自身即能实现资金平衡。

  更重要的是,万达模式受到了很多地方政府的青睐。这一优势,直接体现在拿地和土地价格上。通常,万达的项目都是当地重点招商引资项目,各种手续开绿色通道,有些地方政府还会在土地出让时设定特殊条件,以实现“定向出让”。在二三线城市,万达项目的土地价格会低于周边项目30%,甚至更多。有的三四线城市甚至还会将土地出让金再度返还给万达。2010年,万达新增1976万平方米土地储备,拿地资金投入约300亿元,以此计算平均楼面地价约1500元/平方米。

  “万达现在任何时间账面现金都有几百亿元,万达旗下将有一个千亿级的公司,两个百亿级的公司。”王健林曾公开表示。

  但记者获得的一份材料显示,截至2010年底,万达总资产达到1414亿元,其中账上货币资金394亿元(当年新增的现金流为183亿元,当年的投资与筹资现金流分别为-227亿元和221亿元),但是,万达同期的流动负债高达706亿元。即使刨除其中380亿元的预收账款,流动负债仍超过320亿元。换言之,账上现金并非随意可动,有大笔土地款、税款、工程款及银行借款需要支付。而且,这是在2009年-2010年连续两年银行信贷大规模开闸情况下的数据。

  2011年之后,随着房地产调控的深入,银行信贷紧缩,整个行业资金面趋紧,万达也不能例外。为周转资金,万达一般将酒店、写字楼的装修等项目外包合作,有时出让部分项目股权或由其他企业垫资。一位与万达有合作的企业人士告诉记者,与其他知名房企相比,“向万达要钱最费劲”。

  和资产高增长同步,万达的负债水平也一贯高企,但是净利润增幅却远远跟不上资产的膨胀。2009年,万达总资产约741亿元,负债约688亿元,净利润约26亿元;2010年,总资产增至1414亿元,负债1280亿元,净利润约72亿元;2011年,总资产增至2030亿元,负债1825亿元,净利润约79亿元——没有达到集团预计的90亿元。而且这些净利润中包含了写字楼投资的账面收益。

  这暴露了万达的另一个隐忧,租金收益过低。资产规模不断扩张,资产收益率却在下降。“在国内,租金收益率能有3%-4%,就算可以的。”王永平说,万达商业地产租金收益差不多也在这个水平上。随着地价增长的回落,投资者更加关注租金回报,“商铺销售就没有这么多神话了”。调控下,万达在2012年也放缓了增长预期。“今年总体目标偏低,(收入)只比2011年增加11%,特别是项目系统零增长,这在万达24年历史上是第一次,反映出万达对市场的判断和对宏观调控的应对。”王健林今年初在万达内部的总结大会上说。而过去几年,万达的收入及资产规模增速都在40%以上。

  万达在广州落下“四子”

  白云万达商铺至今未全开

  新快报讯万达广场2010年底在广州白云区开出后,其在广州继续开疆扩土的消息便没有断过。最新的消息显示,万达集团已正式签约进驻广州增城,预计在2015年推出其位于荔城新区的增城万达广场。而目前,广州第二个万达广场——番禺万达广场已正式开放销售中心,首期推出了步行街商铺。

  根据资料显示,万达集团董事长王健林曾表示,要在广州建设10个万达广场。去年9月8日,广州花都区政府与万达也签订了项目合作的意向书,将成为广州第四座万达广场,不过具体的地址还是未知数。

  虽然项目扩张快,但开出来是否能红火则是一大考验。据广州近期媒体报道,白云万达广场内平日客流并不多,而外面的白云金街除了路头有几间店铺开张外,大部分的店铺都是关闭的。有业主表示,其商铺此前曾出租给服装品牌,本来租了两年,但是年后提前解约离开,连两按都不要了。不过,业主与中介仍表示,看好未来这里的前景。

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