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土地出让底价悄然上涨 房价刚性成本抬升

发布时间: 2012年07月05日 09:59 | 进入复兴论坛 | 来源: 中国证券报

 



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  北京土地市场拍卖出让重回主流

  在近期北京经营性用地交易中,“先挂牌后拍卖”的出让方式正取代招标出让成为主要交易方式。在推行这种出让方式时,有关部门大多设置了最高限价、配建要求等附加条件,但以“价高者得”为原则的拍卖出让方式仍被认为可产生更高的价格。有业内人士认为,拍卖出让方式回归的背后或有土地出让金缩水的因素。

  土地出让收入缩水

  近期,拍卖出让方式越来越受青睐。根据北京市土地整理储备中心的数据,截至今年7月4日,北京共成交20宗经营性用地,其中14宗采用了“先挂牌,后拍卖”的方式进行出让,仅6宗采用招标出让。今年6月以来新入市但尚未成交的7宗经营性用地,全部采用“先挂牌,后拍卖”的出让方式,其中包括即将交易的海淀区万柳地块。照此计算,今年以来北京27宗经营性用地交易,有21宗采用拍卖出让,占比达到77.8%。

  2011年,北京共成交120宗经营性用地,其中76宗采用拍卖出让,44宗采用招标出让,包括CBD核心区的8宗商业地块。当年北京经营性用地拍卖出让的比例为63.3%。

  2010年这个比例更低。2010年,北京共成交经营性用地144宗,其中68宗采用拍卖出让,76宗采用招标出让,拍卖出让的比例仅为47.2%。

  拍卖出让比例的提升,被业内人士认为是土地出让收入缩水所致。根据北京市土地整理储备中心的数据,2011年全年,土地出让金为1055.14亿元,同比减少了587.26亿元,降幅高达35.8%。今年上半年,北京土地出让金仅为144.88亿元,同比下降55.9%。

  不少业内人士指出,与考察综合实力的招标出让相比,以“价高者得”为原则的拍卖出让通常能竞出更高价格,为政府带来更多土地出让收入,这也是拍卖出让回归的主要原因。北京市场的“地王”大多数经由拍卖出让而竞出。

  2010年前,拍卖出让一直是北京土地交易的主要方式。2010年3月15日,北京一日出现3个“地王”,其中的“单价地王”被两次刷新。当年4月,调控楼市的“新国十条”出台,要求在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。此后,一直被忽略的招标出让方式,越来越多地出现在土地交易中。2010年下半年,北京有60宗经营性用地采用招标出让方式。

  拍卖附加限制条件

  尽管拍卖出让方式有重回主流趋势,但为了避免拍出过高的价格,政府部门在土地出让中设置了不少限制条件。以即将入市的海淀区万柳地块为例,据媒体报道,政府已对该地块实施了最高限价,在达到上述限价后,通过配建回购房面积的方式确定竞买人。

  据悉,在北京市土地整理储备中心公告的交易条件中,万柳地块没有配建保障性安居工程用房的约束条件。

  有业内人士分析,市场正处在缓慢的回暖过程中,如果此时出现“地王”,可能改变外界对调控效果的预期,造成市场的非理性回调。

  上述附加条件的拍卖出让方式今年已经在北京的土地交易中使用过。今年6月18日,被称为门头沟“地王”的“龙泉镇F1住宅混合公建用地”成交,但在竞拍过程中,竞买者在达到价格上限后进行多轮竞价,最终以配建公共租赁住房面积9650平方米的条件达成交易。

  去年以来,北京在一些土地的出让中,尝试采用“限地价竞房价”、“限地价竞保障房面积”等方式,并延续至今。业内人士认为,为避免拍出高价地,在拍卖出让回归主流同时,这些限制性条件可能成为常态。

  不少机构认为,在设置限制条件后,北京土地交易中将很难出现“地王”,但与招标出让相比,此种方式仍能拍出不少高价地。且随着土地出让底价的逐渐提高,未来北京地价将保持相对较高的水平。(实习记者 张敏)

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