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房产税试点扩容或花落两湖 三大疑问待解

发布时间: 2012年08月21日 19:44 | 进入复兴论坛 | 来源: 新华网

  

  7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市达到50个,相比6月数量翻番。楼市几个月来“量价齐升”,房地产市场已经进入关键时期,管理层是否出台调控政策已成为关注焦点。

  在众多调控政策中,扩大房产税试点范围成为眼下被媒介提及最多的字眼。近日,有关房产税扩大的传闻终于有了新的动向,有媒体称,湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中。消息一出,旋即牵动着购房者和开发商等各方的神经。

  此前,上海、重庆推出房产税改革试点后,关于房产税的争议一直不断。那么此番开征的新版房产税又有哪些改变?征收房产税对于楼市又会产生怎样的影响呢?

  ■疑问一:房产税新一轮试点花落两湖?

  媒体称房产税改革试点或扩至湘鄂

  《中国国土资源报》18日报道称,近日据国家税务总局相关人士透露,湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中。房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房,征收的税率不会太高。此次试点与上海、重庆不同的是,计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。

  《中国国土资源报》由国土资源部主管。记者在湖北和湖南省政府网站上并未发现有关房产税的消息。

  为落实国家税务总局的相关规定,从去年末以来,全国各地密集推进存量房信息系统建设招标工作,业内人士认为这是为加快房产税试点扩容做好技术准备。

  目前,国家税务总局尚未对房产税扩容的消息做出公开表态。国务院督查组近日结束对房地产市场的督查,业内人士认为房产税试点扩容是可能出台的新一轮调控手段之一。

  两湖试点未获官方证实 专家称大有可能

  记者致电湖南省地税局询问关于试点房产税的进展和准备,该局相关人士对纳入房产税扩容试点不置可否,只表示近期该局“存量房交易纳税评估系统全面上线”是今年的一个重要准备工作。

  湖南省地税局网站资料介绍说,存量房交易纳税将核定无正当理由低报存量房成交价格纳税人的计税价格,此前,国土资源部网站披露称,“两湖”房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房,计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。

  “目前房产税仍处于试点探索阶段,作为试点扩散的话,就可能选择一个房地产不是那么热的城市,因此如果在‘两湖’开展试点,就带有完善试点摸索的目的,以为未来全面铺开作准备。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说。

  中国政法大学财税法研究中心主任施正文也向本报记者表示,根据上海和重庆的经验,财政部选择房产税试点地区主要还是依据地方政府的积极性。

  “房产税新一轮试点花落湖南、湖北是非常有可能的,一方面这两地区有试点的积极性,另一方面财政部也希望选取不同地区来扩大试点样本的覆盖面,但我认为今年底就出台试点文件的可能性比较小。”施正文说。

  ■疑问二:征收方式有何改变?

  已购二套房也需征税 税率不会太高

  对于湖南和湖北正在制定的新版房产税,南京业内专家认为其杀伤力毫无疑问比现行沪渝版更大,而且对近期和远期楼市都将产生下行压力。

  此前已经开始试点的上海和重庆两地房产税,虽然版本各有不同,但是基本上均以满足一定条件的新购住宅进行征收对象,重庆版中唯一存在征收存量住宅税费的条款还仅限于独栋别墅。而根据此次湖南湖北正在制定的新版房产税内容,个人已购的第二套存量房都需要征税。另外,国土资源报的报道中还点出这一类房源征收的税率不会太高。

  不论税率高低,对已购存量二套房也征税是未来房产税税基放宽的证明。南京工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华表示,宽税基意味着征税范围的扩大。作为一个旨在控制投机行为的税种,大的征收范围才能产生全面性作用,不然就会流于形式,无助于市场调控。当然,大的征收范围意味着许多普通老百姓也将成为征收对象,如何避免造成自住性误伤,可以参照目前国外普遍采用的累进制税率解决。例如美国许多州县的房产税是以总价的高低不同按照0.5%-1.5%不等的税率来计算。而且现行的沪渝版房产税中也采用了一定累进制税率的内容。

  计税依据由房产原值改为市场评估价

  在上海和重庆两地已推行的房产税中,由于基本上都是针对新购房征税,因此计税依据也是新购房的交易价格。不过在“两湖”版的房产税中,这一依据将改为市场评估价。这就是说,一个居民几年前买的第二套住房在征税时,不是按照当初的低价格作依据,而是按现在的市场价计算。

  吴翔华表示,这一点也是遵从了目前国外房产税的通行做法,也就是税率是一定的,而税基则是按照该房产的浮动市值为基础。同一套房产,今年的房价涨了所征税额就高,明年房价跌了所征税额就低。这样税基随市场行情不断变化,更有利于发挥房产税调控投机需求及收入分配差距的作用,在房产增值同时收到相应社会回报,以改善环境、教育及交通等社会其他方面。“按照目前南京及全国各地房产交易系统的水平,评估出较为准确的市场价没有任何技术问题。”吴翔华还说道,这也为按市场价征税奠定了技术基础。

  ■疑问三:房产税扩容对楼市有何影响?

  专家称新版本更有利于挤出投机者

  新版“两湖”房产税比现行沪渝版要严厉很多,其杀伤力主要是会产生更大的“挤出效应”——即减少房地产市场的空置率和投机者。长期来看,将有助于平抑供需矛盾,使住房进一步回归消费属性,让买房人更加理性。此外,这对于房地产开发的健康发展也有好处,投资性的减弱,必然导致更多非专业性企业离开房地产领域,转而投资其他领域。

  不过,这种挤出效应的效果究竟有多大,与房产税税率的高低水平有关。吴翔华表示,在看到房产税积极作用的同时,也不能对其抑制投机的作用估计过高。在土地财政没有改变的前提下,单靠这一个税种彻底改变房地产大局的想法并不现实。此外在征收过程中还会有许多问题和挑战需要解决,例如,投资者可能通过一定手段过户房子给亲戚来规避房产税;非住宅市场若不同时征税可能面临更大的投资泡沫等。如何在避免误伤自住的同时解决这些问题,实现精准打击,需要更多的辅助措施。

  短期影响不大 开征房产税是长期过程

  去年上海、重庆在楼市调控期推出房产税改革试点后,外界关于房产税的争议一直不断。

  “重庆、上海开征房产税的象征意义大于实际意义,因为步子很小。”厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授李友华说,“房产税一开始影响不大,但真正完善推广开来,会起到很大的作用。”

  “房产税可能是后期全国楼市调控的新方向。”张大伟说,从长远来看,房产税征收范围逐渐扩大,可能会影响到所有非自住房产,这可能标志着后限购时代的调控方向。

  施正文认为,房产税的开征将是一个长期的过程,房产税是一个地方税种,各地可以根据实际情况来制定征税范围。而且房产税作为一项财产行为税,对技术、法律、社会条件的要求都非常高,并不适合贸然全面推进。

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