海通证券：建议积极配置地产股(荐股)

　　总体观点：

　　3月全部统计城市土地成交出让金下滑56％。1-3月我们所统计城市土地成交面积同比下滑21％(比1-2月增速回落5个百分点)，楼面价下降44％(比1-2月增速回落13个百分点)，1-3月统计城市土地成交金额同比下滑56％(比1-2月增速回落14个百分点)。而土地挂牌价下降使得成交溢价率回升1.2个百分点。从结构上看，3月三线城市和"非限购"土地成交情况不佳，这迫使当地政府降低土地挂牌价，从而使得土地成交溢价率下降不多或有所回升。

　　供地整体平稳，非限购城市土地挂牌价回落。本月开发商降价以撬动刚需和回笼资金，这种情况下成交回暖暂未改变开发商购地谨慎态度。财政压力增大的三线城市和"非限购"城市地方政府开始通过降低挂牌价以促进土地成交。3月，全国一线城市推出土地565万平，环比增0.5％；1-3月一线城市累计推出土地2020万平, 同比下滑33%，比上月回升5个百分点。受供地区域因素影响，3月一线城市的土地挂牌价回升至1366元/平米，环比升33％。3月，"非限购"城市土地推出2587万平，环比下滑33%；1-3月，"非限购"城市累计推出土地1.01亿平，同比下滑19％，比上月继续回升5个百分点。3月，"非限购"城市的土地挂牌价回落至496元/平米，环比下滑38.6%。

　　土地成交依旧低迷，非限购城市土地成交溢价率回升。开发商降价刺激刚需以回笼资金，暂时未改变开发商购地的谨慎态度。3月，全国一线城市土地成交建面455万平，环比下滑42%；1-3月，土地成交建面累计2130万平，同比下滑29％，比上月回落3.6个百分点。3月，一线城市土地成交溢价率继续回落至0.8％。持续调控已影响到"非限购"城市土地市场，只有挂牌价下降较多的地块才能吸引开发商的关注。3月，"非限购"城市的土地成交建面1310万平，环比下滑66％；1-3月，"非限购"城市土地成交建面累计7745万平，同比下滑28.7％，比上月回落7个百分点。3月，受挂牌价格下降较多的影响，"非限购"城市的土地成交溢价率触底回升至17％。

　　估值和投资。截至4月6日，A股TTM市盈率13.86倍，房地产TTM市盈率14.95倍。当前调控效果已有所体现，预计后期中央层面政策继续加码的可能性不大，继续维持行业"增持"评级。

　　建议积极配置地产股。从历史情况看地产行业销售增速和地产股对沪深300指数的超额收益率在"降准"3到6个月后均有不错表现。我们在第二次降准时已经明确指出"地产中线行情已经到来"。虽然后期可能还会面临成交起伏、投资增速回落等负面因素，但是我们坚定认为"降准"事件和近期各类对刚性需求和普通住房的优化政策将加速行业见底速度，并促成地产中线行情。从房屋成交量和房价基数考虑，2011年4月和5月房地产行业成交量都属于全年成交低谷，而对应的是2011年4月、5月属于2011年房价最高期。考虑到目前的降价促销行为，我们预期行业2012年4、5月将进入成交环比、同比同时上涨；房价同比、环比同时下降的"双升、双降"时代。

　　除原有龙头公司外继续看好首开股份、金科股份、福星股份、中南建设、荣盛发展。

　　风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。(海通证券研究所)