许 滔画

　　编者按 发达国家的房产税经过多年实践和不断完善，业已形成较为成熟的征收体系和减免制度。这确保了各级政府提供税收来源，也确保了将税收有效用于公共服务的各个方面，保护了公民的纳税积极性。同时也抑制了投机，调节和稳定了房地产市场。

　　■ 美国房产税：宽税基 少税种

　　美国是西方国家中房地产税制最完善的国家。作为联邦制国家，美国的税收管理体制与其政体相适应，分为联邦、州、地方三级税收管理体系。美国的房地产税，主要归于财产税项下，由地方政府征收，属于财产税的房地产税收有不动产价值税，包括住宅用土地税、经营用土地税、农用土地税、房屋税（住宅、厂房）等，均为地方税（“地方”包括县、市、学区、道路区、特别区等），因此房地产税在美国俗称“地税”。财产税立法权归州政府，州议会负责制定财产税基本法律，州政府确定税收要素；地方政府拥有税率、税目调整权和税收减免权等少量立法权。在执法权上，美国实行联邦、州、地方三级财政体制，税收执法权归地方政府。

　　征税原则清晰

　　确保执行得力

　　美国房地产税以“宽税基、少税种”为基本原则。宽税基，是指房产税的税基广泛，除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其他不动产均需征税，以保证税收来源的稳定。少税种，是指税收的种类少，在房地产保有环节只设置财产税，避免因税种复杂而导致重复课税。经过多年实践，美国地方税务系统已经形成一套高效的税收征管程序，确保房地产税能够应收尽收。例如，有些城市规定，提早缴纳房产税的业主可享受一定的减免优惠，过期纳税的则会接到罚单，拒绝纳税则可能被没收房产。同时，房地产税还与免税优惠政策相连，比如在缴纳税率较高的个人所得税时，征税的税基将视其已缴纳的房产税而做相应的扣除减免，从而间接鼓励了房地产税的纳税行为。

　　在美国，没有专门针对房地产出租收益征收的房地产税，而是将出租房地产的收入纳入个人总收入，并征收个人所得税。其他有关的税种主要是根据房地产交易、继承与赠与以及所得，分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。交易税的税率约为2％，房地产买卖时缴纳。所得税方面，个人所得税实行超额累进税率，最低税率为15％，最高税率为39.9％，房地产出租所得收入适用此税；资本利得税，依据房地产出售所获得的差价收入征收的；公司所得税实行超额累进税，税率分15％、25％、34％、35％四档，税基为房地产公司的净利润。遗产赠与税，只有房地产作为遗产和被赠与时才征收，规定超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税。此外还有少数服务性收费项目，如土地产权登记费等，收费标准统一，数额很小。

　　地区差异明显

　　各州因地制宜

　　美国50个州目前都征收房地产税，只是各州和地方政府的税率不同，大约在0.6%至3%之间，以1.5%左右的税率居多。由于房地产税是由当地政府制定，税率在各个地区差异很大，即使在同一地区，不同的村、镇，税率都可能不同。即使相邻的两个村，税率都会有很大的差异。这种差异主要来自于不同学校的开支差异，学区的好坏在很大程度上决定了房屋的价值区间。一般而言，好学区的房地产税高于较差的学区。房地产税率也并非一成不变，通常是由地方政府根据每年的财政收支预算情况而定。地方政府每年都会将相应的财政收支预算和税率标准公示于众，充分体现公平透明的原则。在经济发展水平较高的地区，房地产税率相应定得较低，并且与当地经济发展形势密切相关。例如在2008年房地产经济危机中受害最严重的加利福尼亚州、佛罗里达州、内华达州和亚利桑那州房价大约下跌了55%，房地产税率分别为0.61%、0.85%、0.63%和0.57%。而几乎没有受到危机冲击的得克萨斯州，税率则保持在1.75%的水平。对很多业主而言，房地产税是他们为购买房产而承担的第二大成本，仅次于按揭贷款利息。

　　美国的房地产税在地方政府收入中占据重要地位，是地方政府财政收入的主要来源，同时也是平衡地方财政预算的重要手段，大约占了地方财政预算的30%。如果扣除联邦和州的转移支付收入，仅就地方政府自身收入而言，大约占近一半。虽然美国各地征税做法具体有所不同，但是为了保证不动产税的足额征收，各地方政府都拥有自己的房地产估价部门和大量专业人员，这些人员专门从事各类房地产的估价工作，对民众在本地拥有的房地产根据公平市场价格来进行定期的价值评估，然后由地方政府按照法定的税率征税。税基是房地产评估值的一定比例，各州规定不一，从20%至100%不等。税率由州和地方的民选议会根据本地财政需要制定，很多地方的估税官也是由当地民众选举的。讨论税率的时候，地方各利益集团都会积极参与。评估的办法主要有：一是资本还原法，即以房地产的预期收入（如租金收入）为基础的贴现现值的评估方法；二是公平市场价格法，即以房地产的市场销售价格为评估价；三是重置成本评估法。对个人住房仅采取第二种办法。如果业主对估价有异议，可以分级上诉：首先是地方政府的估价办公室；其次是州的仲裁委员会；最后是联邦的税务法院。

　　税费服务公益

　　形成良性循环

　　在房地产市场正常发展的情况下，房地税每年的涨幅并不会很大。全美房地产税最高的纽约州，1999到2009年房地产税平均增幅为每年5.5%。纽约长岛纳苏郡规定,辖区内住宅的纳税评估值每年涨幅不能超过6%，五年内不能超过20%。今年3月，为了扭转纽约市之外许多地方的经济下滑趋势，缓和遭受房地产高税收负担的郊区屋主所面临的经济压力，纽约州政府和州议会达成增加幅度不超过2%的地税封顶协议。另外，在2007年次贷危机后，美国一些地方政府对当地房地产的估价和税单并没有像房地产交易价格那样迅速缩水。根据美国经济分析局的资料，尽管房地产市场崩溃，各州和地方2009年征收的物业税仍然上升了3.7%，达到4218亿美元。

　　房地产税作为地方政府最主要的收入来源，主要用于维持当地政府开支和社会服务，比如消防、治安、司法、道路养护、社区文化中心、公园、图书馆、公立教育等。在美国，房地产税和公立教育密不可分，将近半数的房地产税用于公立中小学教育，而公立中小学近半数的经费也是出自房地产税。富裕地区房子价值高，税源丰富，因此学校经费也相对充足，而学校好又促进当地房价升值，形成了良性循环。但是相对贫困的地区则可能陷入一种恶性循环。近年来，在房地产税的用途上，新的趋势是加强州政府的统筹作用，比如州政府抽走部分房地产税，然后在全州范围内分配，相对贫困的学区可以争取到更多教育经费。（本报驻联合国记者 张 伟）

　　■ 日本房产税：差别税率 缓解矛盾

　　日本从1950年开始征收房产税，经过几十年实践和不断完善，形成了一套较为成熟的房地产税征收体系和减免制度。不仅为各级政府提供税收来源，还为抑制投机，保障和调节房地产市场稳定起到了积极作用。同时，为了兼顾社会公平，对不同的纳税主体采取了差别税率政策。

　　日本房地产税收构成主要是不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类，涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。

　　从房地产税征收方面看，主要有四个方面：一是以房地产评估价值作为计税依据，建立房地产登记制度和评估制度。财产登记制度和地价公示制度对于保障纳税人财产安全、确保税收收入、维持评估的统一性起到重要作用。公示价格是房地产交易的一般性指导价格，也是判断房地产价格合理与否的客观标准。二是高额的房地产行业税有效抑制了房地产行业内投资、投机行为。如在征收高额特别土地保有税的同时，购房者还需支付住房税、空房税等。三是以房地产保有税为主的房地产税收体系成为政府调控房地产市场的有效手段。日本重视征收房地产保有税，保有税收入占税收总和的30%左右。四是实行差别税收政策。

　　在差别税收政策方面，为区分正常房产需求与投机性房地产需求，保护合理需求，在税收政策上实行差别对待。一是征收的“差别化”累进税率或比例税率，对出售第二套以上房产的卖主分别征收50%至60%的个人收益税和居民税。二是在房地产所有权转让环节，根据实际占有权属的时间长短进行征税，规定当房地产发生买卖等有偿转让时，应对转让收益增值部分课税，如把房地产转让收益计入个人或法人的综合收益之中，依此征收个人所得税或法人税、公司所得税。

　　从减免方面看，主要是：日本在不动产取得税、不动产转让税、物业税和都市规划税方面均有相应的减免制度，其主要目的是缓解社会矛盾和体现公平课税原则。

　　日本土地和住宅的不动产取得税税率为3%，非住宅类建筑取得税税率为4%。但根据不动产的具体情况，可享有相应的不动产取得税减免。登记许可税的税率按不动产取得方式的不同而有所不同，通过购买获得的房地产税率为2%，同时该项税收也有相关的减税和免税规定。

　　征收不动产转让税的目的主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为，稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为15%，居民税税率为5%；保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为30%，居民税税率为9%。同样，日本在不动产转让所得类课税中也采取了减免措施。如保有10年以上的住宅在转让时，收益金额在6000万日元（约合475万元人民币）以内的部分，所得税和居民税分别按10%和4%的税率征收；收益金额超过6000万日元的部分，所得税和居民税分别按15%和5%的税率征收。

　　不动产保有类课税主要由物业税和都市规划税两部分组成。物业税是地方税，在房地产领域，物业税征收对象主要是土地和建筑两个部分。目前，日本的物业税标准税率为1.4%，都市规划税的税率上限为0.3%，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。另外，根据建筑的用途、建筑新旧程度和住宅用地面积大小等均可享受一定的税收优惠。如单位面积估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑，免征物业税；政府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑也免征物业税。

　　由于房产税的课税名目繁多、计算复杂，实际操作难度大，因此如何整合税种、简化操作程序是日本房地产税征收方面有待解决的问题。（本报驻东京记者 鲍显铭）

　　■ 法国房产税：区别对待 理性征收

　　近年来，法国特别是首都巴黎地区房地产价格虽然连年走高，但房地产市场发展仍保持了较为理性的脚步，这与法国政府通过税收调控市场作出的努力密不可分。

　　一直以来，法国政府对房产所有者征收重税，这在一定程度上有效减少了房地产市场的投机行为。购房者除向政府缴纳高额的地皮税外，还需缴纳住房税和空房税等多种税费。另外，法国政府还征收高额遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值缩水。高税收加重了购房者在购买和使用过程中的负担，因此长期以来房地产市场都不是法国人投资或进行财产保值增值等操作的首选。显然，通过“倒房”这一方式来赚钱的话，成本太高而显得得不偿失了。

　　具体来说，法国的房产税主要有以下几方面税种构成。首先是居住税。所有拥有住房和车位的人都必须缴纳住房税，也就是说居住税由房屋的居住者缴纳，不论居住者是业主还是租客。而税率因各地区不同。以巴黎为例，征收8.8%，省征收2.19%，再加上0.161%的特殊设施费，总税率为11.151%。如果房屋空置，业主无需缴纳居住税。如果配备家具的物业的业主只入住一年中一部分时间，其他部分时间将其租出，需要缴交商业税。

　　其次是土地税，对业主征收，不论物业是否被租用。在土地税上还要加征8%的地方税收管理税，总地税为9.23%。土地税还细分为“建成房屋土地税”和“未建房屋土地税”。税额以地产的租赁价值作为征税基础，乘以一个可调整的税率计算得出。以上提到的两税由法国各大区、省、市镇征收的地方税。

　　再次是增值税，税率是28.1%。不过自住房和房龄超过15年的可以免税。房主拥有房产时间越长减税越多。

　　在房屋转让过程中，购房者还要缴纳房价2.5%左右的手续费和7.5%的转让税。闲置房还要缴纳住宅空置税，税率为10%至15%。

　　此外，法国政府为限制本国富人在国外大量购置房产而造成资本外流的情况，特别规定了如果是法国公民和欧盟公民在法国境内连续居住不超过183天，就要对其在法国以及世界各地的财产（包括房产）征税，如果在法国境内居住超过183天，则只对在法国境内的财产征税。其他外国人不管在法国境内居住时间长短，只对其法国境内的财产征税。

　　在税额的制定上，法国政府也没有采取“一刀切”的政策。首先，房产税的税额是依据不同区域的不同规定进行计算，并根据1月份的房产情况进行征收的。产权人自己根据市价对自己的住房估价，自己申报。如果发现估价过低，具有逃税企图，政府可优先购买，申报人不得反悔。例如，1月份的房产所有者都应缴纳全年的税收，如若随后卖掉房产，也应缴纳全年税收。若在一年当中，房产主对建筑进行改造与整修以致该房产的价值得到提升，该提升值则在下一年的1月份予以考虑。其次，法国房产税按居民户计征，夫妻和未独立子女算作一个居民户，这一居民户不管以谁的名义购买住房，都算作同一计征单位，这就有效规避了家庭成员以不同户主购买房产逃避财产税而造成的逃税漏洞。第三，根据规定一些弱势群体可以享受免征土地税和居住税的待遇。比如，60岁以上的老人、残疾人、税收收入低于一定数额的人，以及与配偶、需要他负担的人共同居住一套房屋的人，都可以免征居住税。土地税的免征对象则包括75岁以上的老人，领取成年残疾人补贴的人等。

　　但是近年来，法国房产税一路走高，逐渐成为街头巷尾热议的话题。据法国全国不动产联盟(UNPI)的评估报告显示，2005年到2010年这五年来，法国房产税以近22%的速率持续上涨。而在巴黎，这一数字竟达到72%。除此之外，增长速率超过30%的大城市还有雷恩(Rennes)和圣丹尼(Saint-Denis)。最低升幅出现在法兰西堡(11.13%)、尼姆(11.41%)、昂热(13.69%)、奥尔良(13.91%)以及波尔多(14.44%)等城市。而今年2月1日法国政府再次出台超高价房产税征收改革措施，引发业界尽快停止房产税高速上涨的呼声。据有关数据显示，2005年到2010年，法国的通货膨胀率大约为8%，而法国房产税增长率几乎是它的三倍。究其原因，一方面是政府加大了对房地产市场的调控力度，防止法国房地产市场过热发展。另一方面也是受金融危机影响，政府需要扩大税基，努力实现“开源”增收目标。但无论出于何种原因，法国房产税征收过程中总体上仍体现了区别对待和理性公正的原则，值得我们借鉴。（本报驻巴黎记者 胡博峰）