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商家“擦边球”就是陷阱

发布时间: 2012年11月03日 14:23 | 进入复兴论坛 | 来源: 天津日报

 



  “擦边球”之二

  不可抗力范围如何认定?

  [纠纷现象]

  目前许多商家存在任意扩大不可抗力范围,以此免除自身违约责任的现象。尤其是在商品房销售、旅游合同中尤为突出。

  如有的开发商在商品房买卖合同的补充协议中明确:“因设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的,出卖人不承担违约责任。”

  东丽湖某楼盘数十名消费者向东丽区人民法院起诉,称购买该项目商品房时,开发商在合同中约定配套设施有地热温泉水,但在交房后地热温泉水迟迟不能落实到位,影响业主生活。可是开发商以这是地热公司方面的原因为理由,声称这属于第三方责任导致的为不可抗力,开发商不承担违约责任。

  [专家观点]

  崔月贞:此条款单方扩大不可抗力的范围,免除自身的违约责任,属于不公平、不公正的格式条款。按照设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围,开发商延期交房的,应视为违约。

  王泽民:东丽湖有的项目地热采用温泉,地热公司称入住率要达到50%以上才能供热,因为入住率太低的话,地热公司的成本过高,亏损很大。但开发商在卖房时做出了承诺,所以开发商要担责。购房者的预知能力不如开发商,作为开发商在建设之初与地热公司协调时,应该能预见或知道地热温泉热水不能到位的某些情况,但并没有向消费者提示或告知,在合同中进行了无前提条件的承诺。因此属于不可抗力的说辞没有法律依据,对消费者是不公平的。所以开发商应该给居民解决热水问题。

  颜景照:地热温泉不到位,不能认为是不可抗力,开发商能够预知温泉不到位的问题,但当初卖房时却以温泉水来诱惑消费者购买房子,此案应以开发商违约来定性。

  [调解结果]

  最终,东丽法院裁定由开发商暂时免费为业主安装电热水器,直至地热水到位。

  [法律链接]

  《合同法》第94条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。

  不可抗力释义:何谓不可抗力,我国《民法通则》第153条规定:不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不能预见,指行为人主观上对于某一客观情况的发生无法预测。对于某一客观情况的发生可否预见,因人的认知能力不同,科学技术的发展水平各异,预见能力必然有差别。因此,不可预见,应以一般人的预见能力作为判断标准。不能避免并不能克服,表明某一事件的发生具有客观必然性。不能避免,指当事人尽了最大的努力,仍然不能避免事件的发生。不能克服,指当事人在事件发生后,尽了最大的努力,仍然不能克服事件造成的损害后果。客观情况,指独立于当事人行为之外的客观情况。

  至于哪些可作为影响合同履行的不可抗力事件,我国法律没有具体规定,各国法律规定不尽相同,一般说来,以下情况被认为属于不可抗力:1.自然灾害。2.战争。3.社会异常事件。4.政府行为。不可抗力事件的发生,对履行合同的影响可能有大有小,有时只是暂时影响到合同的履行,可以通过延期履行实现合同的目的,对此不能行使法定解除权。只有不可抗力致使合同目的不能实现时,当事人才可以解除合同。

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