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三问土地市场 近期为何频现高溢价?

发布时间: 2012年06月14日 07:42 | 进入复兴论坛 | 来源: 华西都市报

  

  专栏记者王仁刚

   6月6日,上海拍卖嘉定新城某地块时,拍出溢价率高达435.5%。据了解,6月,全国20个重点城市土地平均溢价率达14.6%,成都也不例外。上海这一拍,引爆了社会各界对楼市的强烈关注,这到底是因为开发商目前“饥饿”等米下锅?还是持续回暖的楼市为开发商找回了信心?还是源于各地频繁出现的微调影响?这一现象是否意味着房价即将上涨?

  一问:上海这一拍是风向标?

  6月6日,上海市拍卖8宗土地。其中,位于嘉定区嘉定新城D10-24地块,出让面积为21789.4平方米,规划为商业用地。该地块经过多轮竞拍后,最后以溢价率高达435.5%成交。

  在房地产市场以“降价跑量”为主的环境下,上海土地市场罕见地出现435.5%的溢价率,这不禁让人又重新回想起2009-2010年土地市场频现“地王”的行情。有人甚至怀疑,上海高溢价现象,可能成为当下楼市风向标。

  二问:20城市地价咋齐刷刷上蹿?

  根据链家地产监测的土地市场交易数据,今年6月份以来,全国20个重点城市土地平均溢价率达到14.6%,其中住宅平均溢价率为12.75%,商业用地溢价率为18.85%。而去年8月份至今年5月以来,这20大重点城市的土地溢价率均低于5%。在这20个城市中,成都也不例外。

  近期,成都土地市场与成都楼市一道起舞。在成都楼市销量持续回暖的同时,成都土地市场也频频上演着溢价。2月17日,成都市国土部门在拍卖位于新都区新繁镇正西街,一宗面积为20.44亩的商业用地时,创下了130%溢价率;3月9日,蓝光地产分别以楼面地价4520元/平方米和3660元/平方米,成功斩获成华区府青路片区C地块和青羊区清波村6组地块,溢价率分别为11%和22%;4月10日,成都市国土局拍卖高新区肖家河沿街以北,玉林中学以东面积约13.9253亩土地时,台湾远雄以7080元/平方米成交,溢价率68%……

  三问:高溢价是哪儿来的动力?

  近期,土地市场“高溢价”的原因何在?四川中原营运总监何涛认为,虽然,包括成都在内不少城市出现成交量回暖现象,但这种现象并未持续呈现,尤其是调控依然持续,开发企业资金链还相对紧张情况下,拿地依然会比较谨慎。

  到底是什么力量触动了土地溢价的神经?华西城市与房产研究院首席研究员温利阳认为,一方面,在经历了一年多的调控与等待后,开发商们给点儿阳光,刚需们就灿烂,但是刚需支撑的房地产市场能阳光多久,开发商们也说不清楚。而中国目前恰好处在经济转型时期,大量转型者手里有一定资金,他们都希望沐浴地产春天的阳光,造成地价因此上涨。

  另一方面,开发商看到阳春就储备土地是惯性思维,殊不知,大开发商逆境生存能力强,储备土地乃战略之需,小开发商盲目储备土地则风险相对较大。其次,在市场不景气情况下,各地国土部门对土地出让亮了家底,政府最近一段时间都是拿出了相对较好的地块资源,以及低总价的小地块。这样,虽然这些土地单价不低,但是总价也不高,并且开发成本也低,这对于开发商是非常有诱惑力的。

  目前,房地产市场短期还无法看到复苏的迹象,但开发商仍看好未来的房地产市场,另一方面也说明了,政府的土地出让政策在不断调整。不可否认的是,高溢价土地不但加大了开发商的风险,也很可能会推高未来的房价。

  作者:王仁刚

责任编辑:高士佳

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