调控压力仍存 房地产板块面临分化

　　昨日，地产、金融等权重股盘中发力，力助大盘成功逆转。其中房地产板块指数大涨1.54%，表现抢眼。基本面方面，有消息称湖南、湖北“两型社会”试验区试点个人住房房产税相关准备工作已暂停，重庆和上海则均出现房产税征收难的现象。房产税出台的预期有所降温，但是昨日曝出的陕西省控制房价的新闻同时也表明，房地产行业仍面临着调控的压力。

　　不过，通读陕西省《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》一文，该政策雷声大，实际操作难。通知中的“10%合理利润方式控制备案价”和推进现房销售成为两大关注点，但通知的核心理念只有一条，“行政手段控制房价”。通过公布价格指导区间限制备案价的手段，实质上与控制预售证发放没有不同，会导致开发商获取预售证变慢，备案变难，在全年销售目标基本达成的情况下，将进一步减缓开发商推盘动力，造成销售放缓。虽然房价上涨在数据上被控制住，但解决不了根本问题，因为供应没有增加，需求也还在。

　　具体到该通知的操作层面，有两点值得关注。第一，要公布分区域住房销售价格指导区间，备案价要在指导区间内。住房销售价格的确定，使用分区域的“土地、建安、税费等整体成本+10%左右利润率”方法定价，建安、税费容易测算，但土地成本确认很难，只能分区划片搞平均，所以，推测最后实际实施时的方式可能采用最新区域市场土地价格来计算，那么实际上能够达到“区域内目前土地成交均价+建安税费+10%以上利润率”约束的项目，唯有超高端或者“准协议拿地”的地块。第二，积极推进现房销售。结合前期山东推出的在部分区域积极推行现房销售试点来看，说明对于预售制度的监管加严，可能是长期政策趋势。

　　陕西政策的本质还是“行政性调控市场”，属于为了进一步巩固、坚持调控的表态。但长期看，全国层面还是会回归市场化调控道路。陕西推出该政策的背景是，9月西安房价涨幅在全国百城中倒数16位，宝鸡房价跌幅全国第9位。这次政策属于为了进一步巩固坚持调控的表态，但由于其他手段不能立竿见影，所以采用了行政化手段限制房价这一招。往长一点看，针对开发商的行政化限制手段，只会造成供应的缩减，解决不了根本问题，长期还需建立长效、导向清晰的调控机制。

　　当然，新政的推出对开发商也将造成一定影响，对高周转龙头公司相对利好，但指导价模式对高端、“准协议拿地”模式、小规模公司的影响较大。具体来看，房地产上市公司平均利润率在13%~15%，高周转的公司比如万科、保利在12%~13%之间，但高端项目、“准协议拿地”项目（多数是关系拿地，单体拿地面积大，拿地价格较市场价有明显折扣）利润率能够在20%左右。那么该指导价模式，对于高端项目、准协议拿地项目影响较大，而对高周转龙头公司实质影响相对小，而且龙头公司还可以通过项目间搭配部分平衡项目利润率问题。此外，推广现房销售，也利好高周转龙头公司或者做利润率的公司。如果现房销售成为事实，则意味着开发商资金流动速度变慢，建设周期短、规模大资金调配能力强的高周转龙头公司具备相对优势。同时，做利润率的高端项目，由于本身销售节点较为靠后（往往盖到即将竣工才销售），影响也相对比较小。

　　维持此前“短期1~2月交易性参与政策修复性反弹，中期3~6个月依然谨慎，看震荡，配置性买龙头”的观点不变。短期交易性反弹组合排序则是华侨城、首开、金地及城建。这次陕西政策的核心主旨还是“行政限制房价”，属于改变游戏规则的调控，在新游戏规则下，胜出的依然会是龙头大公司。全国层面，在销售放缓、房价涨幅趋缓的情况下，中央出政策继续调控的概率在降低，只是部分地方政府还会因为前期房价上涨，而补充性出台各种规定来表态。

　　对于房地产行业来说，目前阶段属于从看政策到看基本面转变的阶段，政策加严压力在趋缓，但由于经济放缓造成行业基本面不确定性在上升，未来3~6个月内行业基本面和股票表现大趋势都是震荡，但中间会存在短期反弹的交易性机会。（作者系中金公司分析师）

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