商品房已陷入重围 地产大佬转捧保障房加快周转

开发商转攻保障房

　　由于保障房的利润空间较小，过去通常由国有房企负责建设，一般开发商对保障房建设的积极性并不高。不过，相对于以往保障房开发的无人问津，当下“主动”参与保障房建设的开发商正越来越多。

　　“这正是房地产市场"重建"的开始。”万科总裁郁亮在接受中国证券报记者采访时直言，“未来中国的住宅体系包括政策性住房和商品房两大部分，而且政策性住房会有一个可观的比例，因此发展商必须主动参与这两大块的建设中来。”

　　万科管理层表示，看好保障性住房建设与住房产业化的结合，将积极介入。今年的目标是以产业化方式建设100万平方米的保障性住房。

　　据了解，万科近年已经参与了公共租赁住房、配套商品房、限价房、经济适用房、廉租房等多种保障性住房的实践，公共租赁住房有广州的万汇楼项目，配套商品房有上海的华漕等项目，限价房有天津的新里程等项目，经济适用房有武汉的青山区等项目。

　　郁亮表示，“当前的调控政策，是希望房地产市场回到1998年货币化改革的初衷，建立更加完整的住宅体系，而行业的发展趋势也将发生变化。”对于保障性住房建设，郁亮提出，应加大廉租住房、公共租赁住房的供应力度，重点关注人口流入的主要目标城市，关注新移民、刚毕业大学生和外来务工人员。

　　在谈到第一次进军保障性住房领域时的情景，远洋地产副总裁徐立仍记忆犹新。2008年11月，远洋旗下的北京中联置地房地产开发有限公司通过招标，拿下管庄限价房项目用地，取名为“远洋润园”，是当时北京市规模最大的限价房项目之一。“压力肯定是有的，限价房的价格只有每平方米7400元，如何施工才能保证不亏损，这笔账首先就要算。”徐立表示，远洋润园中约9万平米、1125套的双限房已于2009年四季度开工，剩余的11万平方米也将于2010年上半年开工建设。同时远洋地产还在石景山区承接了约3万平方米的保障房开发建设任务。

　　招商地产董事长孙承铭日前也指出，公司会积极参与保障性住房建设，现已介入相关项目的开发及建设当中。目前招商地产北京立水桥项目及深圳澜园项目均有保障房的建设配套。

　　保利地产2007年建设了广州第一个限价房项目——保利西子湾，其中有八成为套型建筑面积在90平方米以下的住宅，当时限价6500元/平方米，相当于周围商品房房价的七成。

　　2007年7月，保利地产还中标北京常营两限房地块，并投资建设保利嘉园。项目包括27栋限价住宅和1栋廉租房，共计4199户。该项目在2009年初上市，销售均价不足6000元/平方米。在2009年年报中，公司也明确将积极把握城镇化和保障性住房的发展机遇。

　　除万科、远洋、保利外，不少房企都在加大参建保障房的力度。今年5月，首开股份位于北京大兴区黄村镇的限价房项目——首开康乃馨城正式动工，预计售价为6500元/平方米，而周边的房价多数在20000元/平方米左右。绿地集团今年也对产品结构进行了调整，保障房和现代服务业两类项目的比重将增至60%。

　　商品房市场陷入僵局，政府大力发展保障房，在此背景下，开发商对保障房的态度正在发生巨变。万科、招商、保利等房企大佬纷纷加大参建保障房的力度，原因可能已不是承担社会责任、树立良好形象那么简单。保障房在楼市的比重可能越来越大，大型开发商无论如何也得先抢占地盘。业界也呼吁，相关部门应当鼓励开发商的这种行为，并从制度上给予落实。

　　能够加快资金周转

　　随着政府不断加大对经济适用房、限价房等保障房的投入力度，参建保障房项目正成为房地产企业避险的绝好去处。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，保障房周转速度快的特点就成了吸引开发商的最大优势。

　　北京市房地产交易管理网及中原地产数据显示，6月中上旬，北京商品房成交量继续下探，住宅总成交量仅为3094套，环比5月同期下滑37.1%。除去经济适用房及限价房等政策房后，商品住宅仅为1950套，环比5月中上旬下跌了32.8%。

　　在商品房陷入低迷时，保障房市场正迎来广阔的发展空间。各地的楼市新政都明确要求加大政策房建设力度。根据北京市今年的住宅建设规划，将开工建设政策性保障住房13.4万户，各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。此外，今年北京市住宅用地供应总量为2500公顷，其中廉租房、公租房、经济适用房、限价房和定向安置房用地占到1250公顷。对于开发商来说，快速发展的保障房无疑是个巨大的市场。

　　“虽然保障性住房利润率低，通常仅在3%左右，但在房地产宏观调控之下，不失为一个安全的经营模式。相对于普通商品房，保障性住房的建安成本较低，宣传和销售费用不高，可以很好地控制成本。更重要的是，保障房的周转速度快，能够加速开发商的资金周转，在当前房地产陷入僵局的情况下，无疑对开发商有很大的吸引力。”业内人士指出。

　　首开股份有关人员在接受中国证券报记者采访时也表示，保障房虽然对公司的利润空间有一定影响，但是对市场有积极的意义。同时，保障性住房周转速度快符合公司加快周转的目标。因此公司将在综合判断的基础上，积极争取并有选择地参与保障房项目的建设。

　　专家认为，房企进入保障房市场，主要是由于商品房市场受到政策调控，而保障房市场受到政策支持。而且由于保障房是政府项目，开发商更容易获得银行贷款授信，对资金的压力较小。

　　应鼓励开发商建设热情

　　从建造高档楼盘到发展普通住宅，再到保障房建设，房地产企业正经历着一次回归。然而在加大保障房建设力度的背景下，如何真正鼓励开发商的建设热情，将是保障房建设目标能否顺利实现的关键。

　　根据规划，2010年我国将建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户，保障房建设任务艰巨。6月18日，住建部、国土部、发改委等6部委联合印发《关于做好住房保障规划编制的通知》，要求加快建设公共租赁住房、限价商品住房，加快住房保障立法，推进信息化建设。今年7月底前，各级2010-2012年保障性住房建设规划将向社会公布。

　　尽管主要由国家推动，但是现阶段，开发商仍然是保障房建设的主体。积极有效地调动起开发商的保障房建设积极性，避免作秀的行为，确保开发商真正投入到保障房的建设中去，就成为解决保障房建设的要点之一。

　　远洋地产副总裁徐立表示，在国外，保障性住房建设往往在利率等方面享受相关优惠，我国如何在制度设计上鼓励房地产企业参与保障性住房建设的积极性还需要继续探索。

　　专家也指出，保障房建设除需要大量资金投入，还需要政府提供优惠的推地政策，并对建设前期的征地、拆迁进行支持。除此之外，关键还要有相应的配套措施，包括激励机制和风险分担机制，在保持政府投资力度不变的前提下，鼓励和支持民间资本进入。