万科销售均价已环比降15% 无缩减开工量计划

　　肖劲，万科集团北京公司营销总监。

　　在过去的数月里，他一直苦苦寻找一个确切的数字。而这个数字，对万科和他来说，都非常重要。他要找的，是万科楼盘的价格——也就是北京万科蓝山、万科公园五号和万科长阳半岛，每平米到底该卖多少钱。

　　这既是万科总部赋予区域公司的特权，也是难题。因为每一次开盘，万科都要求一个月内要卖出去可售套数的60%，这就使价格因素变得极为敏感。

　　“去年，大家可以参考周边楼盘以及全市的水准定价。”肖劲说：“现在这种方式不行了，必须得找到那些真正买房子住的人，以及他们可以承受、愿意支付的价格。”

　　在万科的试探中，很显然他们降价了。数据显示，调控出台后，万科的销售均价已环比下降约15%。

　　但大多数房企还没有主动尝试这样的改变，他们依然被动地等待着、观望着。付出的代价，就是上半年的销售放缓，以及多部门深度调控楼市而带来的资金压力。

　　炎热的7月，房地产调控棋至中盘，一场楼市降价风暴或许正在酝酿。

　　降价者的盛宴

　　在两个月前，多数业内人士均不看好今年的万科，认为其很难实现增长30%、销售800亿的目标。但近期万科公布的销售数据显示，上半年万科累计实现销售面积320.2万平米，销售金额367.7亿元，同比去年增长19.5%。万科亦成为目前房地产行业中唯一一家半年销售超过300亿的企业。

　　“上半年销售基本达到预期。”7月3日，万科执行副总裁肖莉对本报记者表示。

　　支撑万科实现近400亿销售的，正是万科在各地所采取的明降或暗降，也即所谓的“找价格策略”。在深圳，万科第五园、清林径两项目夜间开盘降价销售；在上海，万科数个楼盘比周边低20%开盘，而另外一家降价销售的房企恒大地产，也实现了不错的销售业绩，今年前6月销售面积位居行业第一。

　　与万科、恒大形成对比的，绝大多数房企在第二季度经历了销售放缓，造成上半年销售未达预期。如绿城上半年销售219亿元，仅占全年目标的1/3；绿地集团上半年销售248亿，仅为全年计划的1/3；富力地产上半年销售125亿元，也只占全年计划的40%。

　　根据全国工商联房地产商会会长聂梅生向记者提供的数据，今年5月份，全国房地产销售额大约是3000亿元，相比于2009年12月份的8000亿元高峰，大幅下降了60%。

　　开发商也差钱

　　销售下滑的同时，开发商融资成本也大幅上升。

　　“不要总是认为开发商不差钱。”聂梅生说，开发商资金充裕度开始下降，自有资金率上升明显。今年3月份资金充裕度是1：1.67，到6月份就下降到了1：1.42。去年的月均自有资金是1452亿元，到了今年5月份达到了2000多亿元。

　　聂梅生认为，控制投机性购房资金，降低了供需双方的杠杆力，对开发商的贷款和房贷收紧，已经使房贷杠杆从去年的10倍，快速下降到5倍以下。

　　此外，中国指数研究院对万科、保利、金地等21家A股上市房企的经营性现金流进行了调查分析，2009年一季度时有13家经营性现金流为正，而今年一季度这一数字锐减至3家，其余18家均为负值。

　　建银精瑞资产管理公司董事长李晓东指出，目前几乎所有的融资通道都关闭了，今年房企融资成本将比去年上涨50%。

　　“下半年肯定会有一些公司面临资金上的困难。”7月4日，华融国际信托投资管理部总经理邹俊在21世纪博鳌房地产论坛上对本报记者表示，当前银信合作已经全面叫停，其中很大一部分就是针对房地产业。

　　邹俊透露，目前他们与房企合作时，最核心的要求是控制风险。政策性的风险要控制，政策不让做的肯定不做，因为一有风吹草动，肯定最早就是这类项目受压；其次要有抵押物，抵押物认定要求更为严格；再次是宁愿选择民营企业，地域条件好的企业；最后还要考核现金流，根据地产公司债务状况，要达到可预见现金流能够覆盖贷款压力的必要条件。

　　一家总部位于浙江的地产公司负责人也承认，今年融资通道确实收紧得厉害，不排除下半年为了保证项目的正常运转，而向合作方转让部分股权。

　　降价是最好的结果

　　“目前房地产市场呈现出量跌价滞态势，再过一个季度左右，房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降。”7月4日，国土资源部部长徐绍史罕见地对房价发表了意见。

　　徐绍史指出，下半年国土部将积极参与房地产调控，严查开发商囤地，严格土地出让合同的执行问题，将逐步规范房地产开发项目开竣工时间。而另据国土部的消息，针对地方政府在囤地方面的消极影响，8月份国土部将约谈部分城市相关负责人并启动问责机制工作，对囤地严重的可能会采取警告、记过、记大过、降级、撤职等行政处罚。

　　“这使开发商囤地、捂盘变得困难。”业内人士分析，通过调整开工和开盘时间捂盘抬价的，不再像过去那么容易。

　　本报记者调查了万科、恒大、富力、金地、佳兆业等十数家房企，发现目前均无缩减开工量或推迟开盘的计划。

　　“万科上半年的推货量是40%，下半年是60%，这个比例已经是非常平均了。”肖莉说。而其他地产公司的推货比例可能是3：7，甚至更为失衡，下半年的销售压力非常大。

　　而对于注重实操的万科而言，顺应趋势是其一直以来的选择。肖莉对记者表示，未来中国的房地产业，其利润趋向于社会平均利润，是必然的。“我们认为以合理价格快速推货是必须的，但有些公司不降价，那是他的选择。”肖莉认为，目前的高房价，对所有的市场参与方及整个社会都不利。

　　在房企需要“冲业绩”的下半年，市场环境存在不确定性，不排除有继续下行的可能。这意味着，房企将在下半年面临区域市场的激烈竞争，降价成为不得不做的选择。

　　“大家尽快降，给政府一个台阶，后面就不会出‘恶性’政策了。”在21世纪博鳌房地产论坛上，曾经最强硬的“房价必涨”论者——华远地产总裁任志强向同行呼吁，“我鼓励大家尽快降价。”

　　任志强认为，2009年的房价飙升让地产商有了降价的空间，不至于亏本卖房。“降价大家都有台阶下，回到原来的轨道上，这是最好的结果。”任志强说。

　　双轨调控初显

　　降价不可避免，而房地产行业的黄金期是否依然延续，高房价会否卷土重来？7月3日的21世纪博鳌地产论坛上，与会专家的观点针锋相对，为近年来少有。不过，与会人士一致认为，当前宏观调控，是对房地产行业的一次根本性的变革，促使很多制度性的东西改变。

　　“我不认为房地产还能够获得非常长足的发展，巅峰已经过去，未来2-5年平稳增长，未来5-10年中性趋悲观。”北京师范大学教授钟伟的观点一鸣惊人。

　　钟伟认为，在过去的十年，中国的经济走一步，投资就走两步，中国的房地产就走三步，考虑到目前中国的高速经济增长在未来十年将有重大的挑战、考虑到中国货币化进程和发钞速度难以持续，考虑到中国人口增长和城市化进程具有巨大的不确定性，他的看法不甚乐观。

　　而经济学家金岩石依然鲜明地坚持他的涨价论。他认为未来中国将发展出长三角、珠三角、环渤海超级大都市圈，各种资源在这里聚集，会将房价推得更高。

　　“这一轮调控一个明显的特点是，商品房与保障房双轨统筹。”财政部财政科学研究所所长贾康认为，楼市正从运动式调控走向制度建设。他透露，有关部门包括一些积极的、先行先试的地方政府，正在寻求符合政策理性和制度建设要求的操作方案。

　　“今年需要解决10%投资的下降。”聂梅生认为，四季度开发商投资下降，要投入3600亿元才可以保证10%投资的补充，而大力加强保障性住房的建设，可以解决这一问题。但到年底是否可以投入3600亿元，这要看地方政府的财政，如果解决不了，就会形成青黄不接。