关注房租暴涨:房屋赁市场同样需调控和整顿

房租上涨，薪水白领

　　房价稳住了，房租却涨起来，让许多人觉得有些无所适从。

　　近期部分城市房租大幅上涨的原因究竟是什么？租房市场的种种乱象，揭示出哪些制度性积弊？面对不断上涨的房租，在城市里必须租房的人们该怎么办？在对房地产市场的宏观调控中，政府应该如何加强引导和管理，建立起稳定健康的租房市场？记者进行了调查。

　　房租上涨考验购房者

　　——普通住宅、热点区域涨幅明显，租房者无奈“合租”

　　对大城市里很多租房住的人来说，似乎是一夜之间涨起来的房租，打破了原本平静的租房生活。

　　李卫是北京一家广告公司的白领，2009年初在东四环百子湾附近的一个新小区租了一套一室一厅，租金每月2300元。一年租约满后，前一阵房东提出今年每月房租要涨500元。李卫本想在小区里另觅一套住房，令她吃惊的是，同样户型、楼层、装修标准的房子，如今至少也要3000元/月，大多都涨到3000元以上。

　　要么接受涨价，要么选择搬到条件差的小区去，不愿降低居住质量的李卫最终选择了前者。

　　“没想到短短一年时间，租金涨了这么多。”李卫说，“这一年薪水没涨，现在租金压力大了，至少每月要少买一件衣服。”

　　如果房租上涨对李卫这样的白领而言只是“少买一件衣服”的话，对22岁的小林来说，房租则成为能否继续留在北京的一道“门槛”。

　　去年6月，小林从河北廊坊一所普通大专毕业后来到北京，由于学历一般，一直没有稳定的工作，每个月收入1500元左右。因为收入低，只能和朋友在北京南城一处“城中村”合租一间平房，每月租金为900元，小林出500元。

　　最近城中村改造的消息传来，小林不得不在附近的小区里租房。同样是合租，去年在这个上世纪80年代建成的小区合租一个房间约800元/月，现在至少要1000元，对小林来说几乎占据月收入的2/3。“如果真的租不到便宜的房子，就考虑回老家了，否则连吃饭钱都不够。老家毕竟有房子。”小林无奈地说。

　　房租上涨对处于观望状态的购房者也是一种考验。房地产调控开始后，本打算今年初买房的郑博远选择了观望，继续租房。如今，他住的70平方米的房子租金也要涨到每月3000元以上，买一套差不多大小的房子，月供也就是4000元。

　　“我知道现在买房很不理性，但房租这么高，都是给房东做贡献了，还月供好歹还是为自己。”郑博远说，“到底是买房还是继续租房，很苦恼。”

　　房租上涨的现实考验着每一个租房的人。今年上半年，京沪等特大城市的房租到底涨了多少？

　　据北京链家地产、中原地产、我爱我家等几家中介机构提供的数据显示，今年1—5月，北京房租持续上涨，其中4、5月份上涨幅度最大，进入6月，租金环比有所下降。据链家地产市场研究部统计，2010年上半年北京套均租金2792元/月，同比上涨18.5%左右。

　　上海房屋租赁指数办公室数据显示，自去年12月至今年5月，上海房租整体平稳，略有上涨，4、5月涨幅略高。

　　广州中介公司满堂红提供的数据显示，3月房租环比上涨3.3%，同比上涨16.7%，4月环比上涨1.5%，同比上涨19.3%。5、6月房租出现下降。

　　链家地产分析师张月告诉记者，尽管从统计数据看，近几个月房租环比平均涨幅仅2%左右，但从结构看，呈现出普通住房租金涨幅高于高档住宅、热点区域涨幅高于非热点区域的特点。所以对很多租房者而言，感受到的租金涨幅要远大于平均数据。同时，由于租金上涨，不少租房者只好采取合租的方式。

　　中低价位出租房源供应不足

　　——期待更多的公租房、廉租房盘活租赁市场

　　供求关系决定价格。和供求矛盾导致房价快速上涨相似，租赁市场需求大幅上涨造成的供求矛盾，成为近期房租价格上涨的主要原因。

　　以北京市场为例，今年以来，北京市租赁市场成交量明显增加。据链家、我爱我家、中原等多家房地产中介公司提供的租赁成交量估算，今年上半年，北京市住房租赁市场成交约63.5万套，比去年同期增加6.1%。其中，房地产调控新政出台后的二季度，租赁成交量增加明显，共成交37.7万套，同比增加约38%。

　　租房需求的增加并非偶然。近年来，北京市常住人口数量持续增加。截至2009年末，北京市常住人口达到1755万人，比2008年末增加60万人。市场分析人士认为，这样的人口增长速度，为2010年至少新增了12万套左右的租赁需求。这其中，应届毕业生产生的新增租赁需求增加最快，今年预计新增住房需求就达8万余套。

　　上半年尤其是二季度租房需求大幅增加，也有其特殊原因。在严厉的房地产调控政策影响下，房地产市场成交量大幅下滑。不仅投资性需求下降，许多原本打算买房自住的刚性需求也选择观望，暂时租房住，增加了租房需求。

　　此外，记者注意到，近期租金涨幅较大的北京和广州都在进行大范围的旧城改造。例如北京市海淀区和朝阳区为了建设中关村科技园和CBD，将位于区域内城乡结合部的城中村进行拆迁。再如广州市，对部分位于市中心繁华地段的城中村拆迁改造。旧城改造项目迫使聚居在城中村的部分外来人口转住到商品房小区当中，增加了租房需求，也增加了这些群体的租房负担。

　　需求大幅增加，而在天平的另一端，租赁市场供给不足的状况却没有改善。

　　记者近期在多家中介门店调查了解到，北京多数热点居住区的租赁供求比基本在1∶3—1∶5之间，明显供不应求。同时，整体呈现一种结构性的供不应求，特别是适合大多数普通租房者的中低价位的普通住宅供应不足，而高档公寓则供过于求。据链家地产提供的数据，目前北京普通住宅租赁供需比已经达到1∶4，高档公寓则为2.7∶1。

　　显然，要缓解租赁市场供需矛盾，当务之急是要盘活租赁市场，努力增加供应尤其是普通住房的供应。

　　实际上，租赁市场供应不足是个老问题。据中国房地产经纪人学会有关专家分析，由于近年来房价上涨较快，造成一线城市租金房价比高达1:500左右，也就是说要通过出租收回房价成本，可能需要40多年时间。对拥有闲置住房的家庭而言，出租显然不如出售套现划算。近年来屡次房地产宏观调控出台的相关文件中，都提出要“盘活住房租赁市场”，但一直没有出台行之有效的措施。多重因素影响下，租赁市场供应不足局面长期没有改观。

　　“近期租金上涨，以及房地产市场调控带来的房价稳中有降，这种市场变化会鼓励更多人把闲置的房屋用于出租。”上述专家介绍，这有可能促使租金水平逐步稳定下来。此外，除了市场自身调节之外，要使租房市场平稳，还需要有关部门尽快出台相应的鼓励措施，如通过降低租赁环节税收、征收房屋空置税、政府提供租赁补贴等方式增加住房租赁市场供给。

　　盘活存量房之外，加快廉租房和公共租赁房建设则被认为是增加租赁市场供应的最有效手段。尤其是面向中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员供应的公共租赁房，租金低于市场水平，不仅直接增加总供应量，还能改善供应结构，改变目前租赁市场普通住房供不应求的现状。据了解，今年全国共将建设约37万套公共租赁房。再经过两三年左右的时间，公租房将形成较大的供应规模，对满足老百姓租房需求、稳定房地产市场、稳定租房价格都将起到重要作用。

　　少数中介炒作推高房价

　　——房屋租赁市场不规范，需加强监管

　　除了供求矛盾这一市场因素以外，近期租金上涨也有不少因素是人为造成的。一些中介公司成为了租金上涨的推手。

　　房地产市场调控政策出台后，由于二手房交易量明显下滑导致中介业务量骤减，过去并不受青睐的租赁业务成了激烈争夺的香饽饽。一些中介公司为了争夺房源，劝业主提价，从而推高了租金。

　　记者在某租房网站发布了一条出租信息，称要出租北京市青年路附近的一套40多平方米的一居室，租金为2300元/月。信息发出后，短短半小时之内，记者接到了9个中介的电话，都称希望代理这套房子的出租业务，并保证能以更高的价格租出去。其中最高报价为3000元，最低为2600元。

　　除了以高价抢夺房源，赚取大约为一个月房租的中介费以外，更有少数不良中介，通过房屋租赁全程代理业务等方式，从中赚取差价。

　　所谓全程代理业务，就是几年前曾经流行的“房屋银行”。业主将房子出租给中介公司，由中介负责出租，业主直接从中介收取约定的租金，但对于房子是否出租、租给谁、租金多少、租期多长却很少了解。所以，在这种模式下，中介可以很轻易地从中赚取差价。

　　某中介公司的业务员小艾告诉记者最近发生的一个例子。一位业主出租北京团结湖北口的一套两居室，报价2900元。小艾以3000元的价格说服业主让他全程代理，转手就以3500元的价格租出去了。“现在要租房的人多，3500元并不难租出去。”小艾说，以租一年计算，如果是传统的中介服务模式，只能一次性赚3000元中介费。但通过这种“吃差价”的方法，每个月可以赚500元，一年就是6000元，翻了一倍。

　　“全程代理业务早就该取缔了。”在房产中介行业工作十几年的业内人士钟伟告诉记者，这种模式早期是因为市场信息严重不对称和房子不好出租出现的，现在租赁市场供不应求，全程代理弊大于利，应当取缔。

　　在房租上涨的人为原因中，不仅有不良中介推高房价，也有不少房东随意违背合同提高租金，迫使租房人承受高房租，而租赁合同却缺乏有效的约束力。总体而言，相对日渐规范的住房交易市场，房屋租赁市场的规范程度远远落后。

　　和供应不足相似，市场不规范也是租赁市场多年来没有妥善解决的问题。尽管有关部门和行业协会三令五申要规范租赁市场、规范房地产中介的行为，但收效甚微。

　　今年5月，北京市房地产中介协会曾制定公布了《房屋租赁代理业务流程》和《房屋租赁代理注意事项》，旨在进一步规范租赁市场，并联合26家中介机构做出了包括不发布虚假租赁信息、及时办理网上备案，不额外收取费用等在内的6项承诺。“从实际效果看，仅仅靠行业协会的引导和形式主义的承诺，对规范市场的作用有限。”钟伟说，规范市场，更多还需要政府的有效监管和奖惩。

　　对此，专家建议，应对房地产中介公司的执业行为进行进一步规范。一是出台专门的规定对房地产中介哄抬价格、发布不实信息等行为进行规范。二是对房屋租赁代理等不合理的房地产经纪业务方式加以规制，不允许经纪机构参与经营甚至吃差价，并对相关违规行为进行惩罚。同时，建议有关部门进一步完善房屋租赁合同网上备案，并加强房屋租赁合同的约束力，监管业主有效执行租约，不得随意提高房租。

　　“这一次房租上涨，暴露出租赁市场多年来积累的不少问题，房价需要调控，租金价格和租赁市场同样需要调控和整顿。”钟伟表示，“如果能借这次整顿解决制度性矛盾，建立起有利于租赁市场长期稳定的机制，对所有人来说都是一件好事。”