楼市新政百日后陷两难：房价仍坚挺 财政已告急

    房地产政策调控百日后,坚挺的市场价格与保障房资金告急正考验决策层的路径选择。

    调控百日,各方博弈者发现,横亘在面前的仍是一场混局。

    自7月份调控“松绑”的风声传出后,决策层接连释放出的信息已相当明晰:银监会再次出手勒紧三套房贷,京沪深杭成为代表城市;国土资源部将一份“囤地黑名单”置于镁光灯下;住建部部长姜伟新则在“2010市长论坛”上公开表示,楼市调控不会放松,“坚定不移地遏制部分城市房价上涨过快”。

    在市场层面,北京、上海等一线城市,尽管房价疯涨态势已被完全遏制,但萎缩的只是成交量,价格依然坚挺。

    “全国也好,几个重点城市也好,调控深度还没有到位。相对于'国十条’的要求,差距还比较大,接下来的调控任务还比较艰巨。”住建部政策研究中心副主任王珏林对记者表示。

    调控目标尚未达成,地方财政却已告急,并殃及保障房建设。国家统计局数据显示:2010年1~6月,全国保障房投资额为433.19亿元,同比缩水1.7%。

    此前,2010年被广泛看作保障房“大跃进”之年,住建部更是提出建设580万套保障房的目标。

    保障房建设速度已现颓势？“统计局数据主要是靠广东、山西、河南、广西、青海等少数几个省撑场面的,要不然,全国的数据会很难看。”接近国家统计局的某人士说。

    一位住建部人士则对记者透露,“根据国务院要求,相关部委要天天呈报房地产市场运行分析报告和数据。放松的呼声,与收紧的努力,在同时进行。”他进而分析,围绕调控松绑与否,各方博弈颇多,“最终可能是调控持续,但路径发生转变。”

    百日变局

    银监会一纸禁令,源于各地信贷政策的逐步放宽。接近银监会的人士透露,“在北京和杭州,三套房贷早就放开了。”

    各方质疑声渐起,银监会不得不再敲房贷警钟。8月初,多方传出消息,银监会对京沪深杭四地商业银行提出建议,暂停发放三套房贷。A股地产板块大幅下跌。

    8月6日,此种判断得到验证。在当日银监会举行的发布会上,相关负责人表示,对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,“具体由商业银行根据风险管理原则自主确定”。

    上述规定并无新意。4月17日颁布的“国十条”中规定,各地银行可根据自己的风险评估,对房价过高、涨幅过快的城市自主停贷。

    尽管如此,北京市仍谨慎地选择了“一刀切”。多位银行人士向证实,经银监会“建议”后,北京商业银行三套房贷已全部紧急叫停。

    “北京选择了从严,但各个城市不同,银行拥有自主权。目前各地做法并未违背调控政策。”王珏林说。

    在各方人士眼中,信贷政策的摇摆,已成为市场走向的“晴雨表”。感受到压力的,并非只有银监会,开发商在调控百日后,同样如履薄冰,对调控政策讳莫如深。

    北京首都开发控股（集团）有限公司一位高层对记者透露,“领导交代了,近期少说话、少露面。”

    北京万科人士也表示,近期“不谈政策,不谈走势”。接近北京万科总经理毛大庆的人士透露,毛在多个场合均表示“响应政府号召”。

    7月底,万科在北京房山区的长阳半岛项目开盘,均价13500元/平方米。“事实上,一部分人12000元就可以拿到。”上述接近万科人士透露。

    按照万科当时拿地时6500元的楼面单价,这个开盘价格不高,“几乎只是保本。”

    “税费20%、自有资金的财务成本2%、营销成本3%,建安成本至少要2500元,城市配套费500元,加上1000元的精装修。13500几乎是保本线。”上述人士表示。

    价格成为检验调控效果的试金石。在北京联达四方董事总经理杨少锋眼中,房价还远未见底。“就北京而言,三分之一已经降到位了,比如通州的很多项目;三分之一降了但没到位;还有三分之一根本没降。”杨少锋说。“政策一旦松绑,会有另一轮报复性反弹。”

    与僵持的楼市相比,土地市场已有阵阵凉意。

    7月16日,北京通州马驹桥地块招标,楼面单价最高报价为4540元。而3月17日,该区域一地块的成交单价是8650元;当日另一招标地块位于昌平区小汤山,最高楼面单价报价为7000元,比之前该区域成交地块低了53.6%。

    国土资源部近期动作频频,土地市场冷暖自知,供地量的增加也在为土地市场降温。

    此外,国土部最大一个动作是,将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会,涉及者包括泛海建设、华润置地和新世界等多家品牌房企。国土部人士透露,将派出31个调研组赴31个省区市进行调查。

    “名单上的多宗闲置地块,都是因地方政府原因造成的,最终需要协商解决。名单的更大意义在于部委间的信息共享。”上述人士表示,多部委联动的做法以前就有,但未有这般深入。“这也标志着调控进入了敏感期。”