分析师在线 2010-09-30 14：05

    李雨菲：今天的热点话题将围绕新出台的一篮子楼市调控新政来展开，为了进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，有关部委近日分别出台了措施，巩固房地产市场调控的成果，促进房地产市场健康发展。

    解说：这些措施主要有，一，是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，要立即研究制订贯彻落实国发2010年10号文件的实施细则，已引发细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施，进行调整和完善，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市要一定时间内限定居民家庭购房套数，严格实行问责制，对政策落实不到位，工作不得力的要进行约谈，直至追究责任。

    二，完善差别化的住房信贷政策，对商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品猪房首付款比例调整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1%的规定，各商业银行要加强对消费型贷款管理，禁止用于购买住房，对不认真执行差别化信贷政策的商业银行已经查实要严肃处理，继续支持房地产开发企业承担中低价位，中小套型商品住房项目和参与保障项目安居工程的贷款需求。

    三，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过房地产开发项目进行土地税的清算和稽查，加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

    四，切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落性中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划，房价上涨过快的城市要增加居住用地的供应总量，认真落实支持公共租赁住房，建设的税收优惠政策，鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制订支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

    五，加大住房交易市场检查力度，依法查处经济机构炒买炒卖哄抬房，和客户签订阴阳合同等行为，对房地产开发企业土地限制，改变土地用途和性质，拖延开竣工时间，捂盘惜售等违法违规行为要加大曝光和处罚力度，对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发性股票，公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发贷款和贷款展期。

    李雨菲：我们刚才看到的是近期出台的五项地产调控的新政，而就在昨天经国务院批准，财政部、国家税务总局，住房和城乡建设部又联合发布通知，调整房地产相关税收政策，自2010年10月1号起也就是明天开始，个人购买首套普通住房契税将会下调。

    个人购首套普通住房契税明起下调

    解说：根据三部门发布的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，房地产交易环节契税方面，对个人购买普通住房且该住房属于家庭，成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女唯一住房的减半征收契税，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭，成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女唯一住房的仅按1%税率征收契税，个人购买的普通住房凡不符合上述规定的不得享受上述优惠政策，此次调整还涉及个人所得税的优惠政策，通知明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

    李雨菲：一系列地产调控政策的出台，对于地产行业以及地产板块又会带来什么样的影响，我们现在就来电话采访国信证券房地产行业研究员区瑞明听一听他的观点，区瑞明你好？

    区瑞明（国信证券房地产行业研究员）：你好主持人。

    李雨菲：我们看到最近有关地产调控政策是频繁的出台，也是前期地产调控政策的延续，同时也可以看出管理层对遏制房价过快上涨的决心，你觉得新的决策出来之后对地产行业带来什么样的影响？

    区瑞明：我们认为量价齐跌的话是未来行情的趋势了。

    李雨菲：你觉得今天我们实际上看到了地差板块在盘中的反映，政策出来了，但是地产板块在今天确实是有一个普遍的上涨，特别是一些龙头股，招宝万金我看了一下，涨幅都是超过了5%，为什么地产板块会有这样的表现呢？

    区瑞明：首先由于前期跌幅已经比较大了，已经充分的反映了政策的预期，同时机构仓位也很低，而且估值低廉，因此房地产板块目前会表现出一个铸底的态势，而且由于部分的利空兑现，所以就出现了今天盘中的反弹。

    李雨菲：你觉得刚才讲到未来行业会出现一个量价齐跌的局面，你觉得会在大概什么样的时间段会出现，第四季度会出现这样的局面呢？

    区瑞明：我们认为可能会到12月份或者是明年1月份的这个时点，因为未来政策它效果还要有个时间去来体现。

    李雨菲：另外对于10月份，因为10月中旬马上就要公布一些新的数字也包括地产行业的数据，而且地产行业的销售向来有金九银十的说法，你觉得10月份可能会出现什么样的景象？

    区瑞明：10月份首先销量应该下滑是一个大概率事件，但是房价可能相对的保持坚挺，总体来看10月份的销售是很难维持8、9月的难度的。

    李雨菲：所以从政策来讲你觉得后续还会不会有一些新的政策出台？

    区瑞明：后续会有，我的观点是房价不松，调控难止，首先是细则会出台，有关部委和地方的细则会出台，第二是房产税，昨天这个政策也对房产税这块留了一个口，我们认为前期做的大量的准备工作一些城市，主要房产税的试点可能在不久的将来出台，而且后续出台的补充细则和住房保有税的政策松紧程度会根据前期政策的效果相继抉择，房价松可能政策就松，房价如果还是涨的会持续的会紧。

    李雨菲：基于你对政策层面还有未来地产行业的演变的这样一个趋势的判断，你觉得地产板块目前的投资机会怎么样？

    区瑞明：地产股实际上从趋势性的机会来讲，我认为可能在未来很长一段时间都跟难出现，但是阶段性的反弹是会有的，这个阶段性的反弹时点应该是出现在房价明显松动或者是政策进一步明朗，这两个事件任何一件事发生，地产股会出现反弹，针对进一步明朗比如说房产税的政策试点出台了，这个地产股会出现一个比较明显的一个反弹，或者是房价下跌。

    李雨菲：好的，谢谢区瑞明的连线，谢谢你的分析，有关地产板块投资机会的问题，我们再来连线一下深圳方面的嘉宾华联证券研究中心副主任胡宇来听一听他的观点，胡宇你好？

    胡宇（华联证券策略分析师）：你好主持人。

    李雨菲：你觉得近期出台的政策，你觉得对相关的房地产上市公司会带来什么样的影响。

    胡宇：我们也看到目前房地产调控实际性的进展紧锣密鼓的展开了，对于目前房地产市场下跌是一个大事件，而对于目前的房地产股票而言，我觉得它只是一个短期的反弹，它的行业的一个调控周期没有完全形成之前，它的行业供求关系没有做一个真正的，合理的恢复期之前，整个股票价格不会有大的机会，因此从这个角度来说，现在市场的反弹只是一个阶段性的，一个短线的反弹，我们对它未来的趋势应该说还是往下的可能性比较大一点。

    李雨菲：你对地产板块未来走势不太看好，你给投资者的建议是什么，是不是还是尽量回避这个板块？

    胡宇：我的建议就是，有这种短线交易性机会可以适当参与，但是不要把它期望过高，而且对未来整个行业还没有恢复到理性的行业过程当中的时候，很多上市公司的业绩是不确定的，因此从这个角度来说，我觉得不适合做中长线的配制。

    李雨菲：好的，谢谢胡宇的分析，有关今天房地产的热点话题我们就先讨论到这了。