公租房推出 包租婆下岗？

一些依仗收租的市民担忧公租房会冲击商品房市场。记者骆昌威 摄

　　广州国土房管局开展公共租赁住房需求调查 本报资深房地产记者深入探讨公租房前景

　　文/记者 王荔珏、李凤荷、陈白帆、龙蕾

　　日前，记者获悉，为准确掌握广州“夹心层”住房状况和住房需求情况，科学制定公共租赁住房建设规划，切实解决“夹心层”群体的住房困难问题，广州市国土房管局将从10月22日至11月21日在广州市范围内开展公共租赁住房需求调查。

　　近年来，随着经济社会的快速发展以及城市化的加速推进，广州市“夹心层”（指不符合廉租住房保障条件，又买不起经济适用住房，以及超出经济适用住房保障范围又买不起普通商品住房的群体）的住房困难愈显突出。而公租房的推出，无疑对完善广州多层次的住房供应体系是一个大利好。业界普遍认为，“公租房”将是广州继大力建设廉租住房、经济适用住房后，为解决城市中等偏下收入家庭住房困难又一重大决策。

　　目前，《广州市公共租赁住房制度实施办法(试行)》（下简称《办法》）已经公开征求意见，即将进一步修改完善出台。

　　记者在采访中发现，不少市民对《办法》充满期待，但同时也心生担忧，主要是怕公租房离市区太远，亦担心租金与市场价差距不明显。同时，公租房与限价房的需求群体是否会形成一定程度的重叠？一些倚仗收租的有房户则担忧，公租房会否冲击商品房的市场？面对这些问题，本报四名资深房地产记者进行了深入探讨。

　　三问公租房

　　1　公租房能否分流限价房申请者？

　　李凤荷：按广州市执行的经适房保障上限和公租房申请者的收入上限规定，公租房申请者应是在市辖无自有产权、月收入1524～5833元的人士，这与限价房的申请者是有重叠的。对于公租房申请者，他们有两个选择，一是申请公租房；二是申请限价房。目前，政府没有明确规定，符合公租房资格的申请者是否可以同时排两条队。当然，对于大多数人来说，申请公租房只是规避市场高租金的一种暂时过渡安排。

　　陈白帆：目前，即便一位男性单身人士可以申请公租房，却未必能找到姑娘愿意嫁给住在公租房里的自己。而这个男孩如果想要结婚，似乎还是得要走买房这条路。即便一对夫妻暂时没有足够的钱买房而申请了公租房，但拥有属于自己的住房仍是他们的目标。因此，站在需求者的角度看，公租房也只能是一种过渡，并不能彻底分流限价房申请者。

　　王荔珏：公租房的用意是让租赁者在这期间累积储蓄，在租约到期后有能力了再买房。但在房价涨速要比薪金快的背景下，公租房更多只能解决一些外地到广州就业年轻人的基本居住问题，并不能取代限价房。因此，预计买得起限价房的人大多不会愿意“蜗居”在公租房里。

　　2　公租房租金几何？

　　李凤荷：根据目前披露的信息来看，公租房租金是市值租金的80%，市民在9月底房管局咨询活动上抱怨公租房租金不够笋。记者从10月18日在阳光家缘网站公布的广州市9月份房屋租赁登记备案情况看到，9月份住宅租赁登记备案面积为215.46万平方米，合同首月租金为2456.62万元，这意味着每平方米月租金仅11.4元。若按这个标准缴付8折租金，公租房绝对是“廉租房”。

　　王荔珏：可值得参考的是，在全国率先开建公租房的重庆，成本租金基本控制在市场价的60%以内；此外，香港的“公屋”租金则仅为同地区市场价的25%。既然广州的《办法》还处在征求意见稿阶段，就应该对此关键问题进行重点考虑。

　　陈白帆：虽然此次公租房对家庭年收入的标准比较宽松，但对于年可支配在7万元左右的个人或者年可支配收入在14万元左右的家庭来说，也许经适房或者限价房对于他们的吸引力更大。如果他们在短期内无法申请到经适房或者限价房，仍转向二手商品住宅市场寻找合适的单位，那么所出现的情况和现在并无太大区别。应该说，那些对公租房真正有需求的市民，其实也基本不可能是商品住宅所要面对的群体。如果他们的收入只能住得起公租房，那么必然无法买得起目前的商品住宅。因此记者认为，这个群体本身是否有房居住，和商品住宅的价格是否可以下降并无关系。公租房的租金应该明显低于同区的租盘价格才是可行的。

　　3　公租房如可长租，会对商品房市场有何影响？

　　李凤荷：据记者的推算，公租房申请者最可能购买的房屋是总价100万元以下的商品房。按目前广州楼市价格，100万元以下的房子基本是郊区新房或楼龄较长的二手房。

　　目前公租房首批上市8000套，后续也在建设中。公租房不一定会导致商品房市场的萎缩，但若公租房持续供应，私人租赁市场将受到严峻的挑战。

　　陈白帆：我认为，要通过保障房的建设减少市民对商品住宅的需求，从而让房价真正下降，还需建设公租房——经适房——限价房——商品住宅这种上升渠道。当租住公租房的市民买得起商品住宅时，再允许他们将手上的限价房转回给政府。这样一方面可让市民有可能用较低价格购房，另一方面能真正遏制对商品住宅的需求——如果中等收入者可用较低的价格买到较好的经适房和限价房，相信没什么人愿意房奴。

　　王荔珏：虽然今年底计划推出的公租房看似量不小，但“夹心”阶层的住房需求到底有多大，目前还在统计。尽管政府表态，若公租房推出后需求大，会考虑加大开发量。但若公租房建设全由政府承担，显然是一个“大包袱”，而目前社会力量建设的模式也未形成，如何让公租房建设有可持续性才是关键。否则，公租房对商品房的冲击无从谈起。

　　龙蕾：此次调查就着力于了解夹心层的住房需求。目前，已经较为明确的夹心阶层有“两夹”——“不符合廉租住房保障条件，又买不起经济适用住房的”；以及“超出经济适用住房保障范围又买不起普通商品住房的”。这也就是说，夹心层本来就不属于商品房的购买人群。根本就和商品房不是一个层次上的东西，又怎么对其产生冲击呢？