如何理解城市间房价的巨大差异？

　　在房地产市场中，当前社会的关注热点自然是房价的快速上涨，特别是一些大城市房价上涨的速度尤为惊人。中央政府也连续出台了多项调控政策，从今年4月份国务院公布的“国十条”，到十一前期9月27日拉开二次调控序幕的“国四条”，当前政府针对房地产市场的调控政策不断深入，其力度和决心可谓空前——坚决遏制房价过快上涨。

　　但事实上，如果我们更加深入的去观察各个城市的情况，会发现不同城市之间房价的差异同样非常明显。例如，根据《中国统计年鉴2009》公布的2008年35个大中城市普通商品住宅平均销售价格，北京和深圳高居榜首，每平方米价格都超过了万元；上海、杭州、广州和厦门紧随其后，每平方米价格也在8000元以上；而银川和呼和浩特的每平方米价格仅在2500元左右。如果我们再去看一些小城市的房价，差异就更明显了——例如河南省周口市为1370元/平方米，甘肃省武威市为1060元/平方米。

　　这意味着并不是所有的城市都面临着过高房价的问题。那么，如何去理解城市间房价的巨大差异？目前国际学术界在解释这一经济现象时，普遍采用的是Rosen和Roback提出的开放城市体系（An Open System of Cities）中劳动力市场和住房市场的空间互动均衡理论（Spatial Equilibrium of Labor and Housing Markets）。该理论指出，在均衡状态下，如果劳动力是可以充分流动的，那么一个城市房价的溢价（即相对于基准城市高出的部分），必须足以体现出其经济发展水平（通常用城市平均工资来反映）的溢价以及城市生活质量（或称宜居程度）的溢价。通俗来讲，房价是人们居住在一个城市中所必须支付的“门票”成本（即便是租房，也需要支付租金成本，而房价和租金是高度正相关的），那么一个城市的吸引力越大，人们就愿意支付更贵的“门票”居住在那里。城市的吸引力来源于两个方面，一方面是能够在这里“赚到更多的钱”——经济发展水平越高的城市，能够为劳动力提供更多的就业机会和更高的工资水平；另一方面是能够在这里享受更好的生活质量——例如优质的自然环境（优美的海景或者清新的空气）和高质量的公共服务（良好的治安或者丰富的教育和医疗资源）。因此，城市间房价的差异可以用经济发展和宜居性的差异来解释。

　　当然，上述理论的前提基础是劳动力在城市间需要具有较高的流动性。这一点在中国是否成立呢？当然在计划经济时期的户籍制度曾经严格的约束了劳动力的流动，使得各个城市形成了分割的劳动力市场。但改革开放以来，城市化率以每年1%的速度快速上升，户口对劳动力转移的约束已经很小，城市住房市场的自由度也明显提高了。这些市场力量正在逐步推进各城市间劳动力市场的整合，会引发各城市的房价向上述均衡水平收敛的动态调整过程。在郑思齐与新加坡国立大学符育明教授、国家发改委宏观经济研究院任荣荣博士共同开展的一项研究中（研究成果发表在国际学术期刊《房地产金融与经济学》上，“Journal of Real Estate Finance and Economics”），我们利用中国84个城市的上万条微观家庭样本，研究了城市之间的房价差异是否能够被城市经济发展和宜居性的差异所解释。我们的确发现了支持该理论的证据——城市人均工资越高和上涨越快的地方，房价及其上涨率都越高；气候适宜程度、空气质量、人均绿化面积、人均道路面积、医疗和教育资源可得性越好的城市，房价及其上涨率也越高。我们还发现，研究期内的房价的确是偏离其长期均衡水平的，但正在以每年10%的水平向均衡水平收敛，这意味着随着劳动力流动性的增强，城市劳动力市场和住房市场的动态均衡正在逐步形成。当然，这并不意味着6年后房价将等于长期均衡水平——因为这个长期均衡水平也是在动态变化的。

　　上述研究结果有较多的政策含义。首先，目前有很多人在争论是“高房价代表城市竞争力”还是“高房价损害城市竞争力”，大家各执一词。实际上，关键是要看高房价“高”得是否有理——如果高出的部分能够被经济发展水平和城市宜居性水平所解释，那房价自然是代表了城市竞争力，如果房价高出均衡水平过多，高昂的“门票”吓跑了企业和居民，那么自然就会损害城市竞争力了。

　　第二，现在很多人用“房价收入比”来判断一个城市的房价是否过高，其结果是许多大城市的房价收入比都已经是两位数了。但实际上，上述劳动力市场和住房市场的空间互动均衡理论表明，房价收入比偏高有可能是由于城市宜居性较高，例如大连、青岛、杭州和厦门等海滨城市。因此需要进一步从中剥离宜居性的影响，设计新的指标，才能更准确的评价城市房价是否过高。

　　第三，笼统的讨论“全国平均”房价或者它的增长率意义并不大，这是因为住房市场本身就是一个地域性很强的地方性市场，不同城市的房价水平又有如前所示的巨大差异，进行全国性的平均很容易掩盖这些差异，甚至出现正负相抵的情况，无法真实反映市场状况。了解这一点对于合理编制房价指数有很重要的意义。纵观其他国家典型的房价指数，例如美国最有名的联邦住房金融局FHFA发布的官方住房价格指数（House Price Index，HPI）以及标准普尔发布的凯斯席勒商业性住房价格指数（S&P/ Case-Shiller Home Price Indices），都是以州或者城市层面的指数为核心，前者详细发布50个州、哥伦比亚特区、各大都市圈的季度房价指数；后者发布20个典型城市的季度房价指数。这些城市层面的指数都是基于住房交易的微观数据利用指数模型（如Hedonic模型或重复交易模型）计算得到。当然他们也会将各城市的指数通过某种加权方式（如销售量或销售金额加权）计算得出一条整体的指数曲线，但在发布时会明确说明该指数仅反映样本城市（或州）的综合情况，并不能代表全国水平。反观我国目前房价指数的编制现状，有时过于强调全国综合的数字，这有可能会误导民众——首先这种综合有可能会掩盖了各个城市的典型特征，另外往往其样本仅来源于部分城市（如“70指数”就只含70个城市，而中国有600多个城市），是无法代表全国总体情况的。（21世纪经济报道）