地产商资金链全面受压 暴利即将远去？

　　限购+加息的叠加效应已经显现，北京预售资金监管新政又一记重拳砸下，业内测算，仅此一项，地产商40%的资金来源将受阻。

　　从今年二季度起，开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已是既成事实，从开发贷、个贷、资本市场融资、信托等各个环节均被封死，全行业资金链前所未有受压。

　　本报记者获悉，加息之后，包括万科、招商等在内的龙头房企进行了资金影响分析，结论是短期影响有限，但对全行业来说，资金链危机或许才刚刚显现。持续的限购和资金成本上升，将会使部分房企面临资金链断裂的风险。

　　资金杠杆率剧降

　　北京最新出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》规定，商品房预售资金应当全部存入监管专用账户，保证优先用于工程建设，严禁房企直接收存商品房预售资金。

　　北京联达四方总经理杨少锋介绍，在房企资金的构成中，商品房预售款项通常可以在资金链条中达到40%的使用率，而房企通常自有资金只占一个项目的20%-30%。如果项目净利润达到20%，自有资金投资回报就可以达到 100%，而如果在开发节奏和资本市场上运作更为巧妙，房企就可以实现跳跃式扩张。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，预售款监管将对开发商的资金链的影响是前所未有的。根据北京市统计局的最新数据，在北京，定金和预售款资金约占开发商开发资金的1/4左右，总金额超千亿元，数量巨大。而据中原地产研究中心8月份发布的数据显示，2006-2009年，预售款占房地产开发资金来源比重达四成。

　　不过，由于此《办法》将于12月1日起实行，SOHO中国董事长潘石屹认为，该办法的影响要在半年后才会体现。他进而表示，如果土地供应不足，同时开发商又缺少资金，市场上供应量会大大减少，《办法》的主要作用是防范金融风险，但对抑制房价来说并不是好事。

　　相较而言，此前的加息直接影响已经显现。国泰君安著名地产分析师孙建平称，对开发商而言，加息后增加的利息支出对其影响甚微，而销量下滑对其资金链的影响更大。上周，各家机构监测的主要城市成交量，均出现3成以上的下滑。

　　开发商的财务压力日渐增长。除房地产销售更加低迷(加息的直接后果)所导致的现金流更加匮乏外，开发商的融资成本也将增加。瑞银证券所做的利率敏感性分析表明，加息25个基点对绿城/合景泰富/龙湖地产的影响最大，其2011年预期净利润将分别下降4.5%、2.5%、2.1%。

　　降价是大概率事件

　　招商地产证券事务代表曾凡跃对本报表示，本次加息将直接增加企业资金成本，但由于公司在可能的加息周期到来之前，已提前调整债务结构，增加中长期借款的比例，将借款期限锁定为2-5年，利率锁定为固定利率，且下浮10%，因此对公司的资金成本影响有限。

　　但即使如招商一样稳健的公司，从三季报来看，全年150亿销售目标仍存不确定性，接下来销售仍有压力；中投证券分析师李少明认为，四季度公司将以走量为策略。“对于普通商品房项目，我们也是快速销售为主。”曾凡跃说。

　　其余如万科、恒大、保利等一线公司，年底前调整价格冲业绩的动力也很大。

　　国泰君安孙建平认为，从行业来看，挤出投机、投资和保值需求之后，仅靠自住需求行业无法维持现有销量，也难以维持目前价格。未来销量萎缩和房价下降将是大概率事件。

　　高盛高华则预计，政府、开发商和购房者之间的博弈可能还会持续一段时间。随着地方政府纷纷出台调控政策、购房者情绪逐步理性化，开发商财务状况将越发薄弱，而库存的上升最终将对房价产生影响。

　　“未来12个月房价将较现水平下跌20%。”高盛高华证券分析师王逸认为，现在，资产周转率在推动盈利增长和股票估值方面，将比价格更为重要。

　　10年来最大危机？

　　10月25日，万科洽购深圳建设集团的消息引发强烈关注。万科内部人士对本报记者表示，该事件目前仅在询价阶段，万科只是有意向收购的一方。除此之外，万科透露，有不少项目和公司前来寻求合作。

　　上周，招商地产与保利地产首次合作拿地，曾凡跃对记者表示，合作拿地也是公司迅速扩张的一个重要方式，合并到报表中，可以扩大公司资产。

　　王逸认为，在行业增长放缓的形势下，一些开发商将会扩大市场份额，包括迅速拓展中西部业务、注重改善产品，以及财务状况稳健、资金来源充裕和执行能力较强的上市开发商，更有望成为未来的行业整合者，如万科、恒大，其比较看好。

　　孙建平也称，在行业调整期，更看好高周转的大公司，包括万科、保利等龙头股。原因在于其销售锁定性高，愿意降价，可在市场调整期扩大市场份额，有实力抄底土地市场。

　　对于负债率较高而周转较慢的房企，分析师们都态度谨慎。高盛高华本周维持对绿城房产、华侨城、中国国贸和IFM投资的卖出评级，IFM是其首选卖出股(位于强力卖出名单)。

　　杨少锋认为，从市场层面看，在今年4月北京出台限购令之后，9月29日限购令全国推行，房地产市场一下子降到冰点，如果说限购令只是令销售低迷，而预收款监管一旦全国推广，则整个房地产行业将面临10年来最大的危机，没有做好准备的房企，资金链断裂将在所难免。房价大幅下跌、烂尾楼频现或许将再次大规模出现。

　　暴利远去

　　从1998年至2009年，被认为是地产业的黄金10年；同时也被贴上了暴利的标签。

　　但万科、保利公司人士不断对记者强调，从历年业绩来看，其毛利率并没有多大改变，因为土地的价格在不断上涨，而公司又是快速开发模式，不可能囤地以待房价上涨。更多的钱，是被地方政府和投资客赚取。

　　但不可否认，地产产业链中的利润丰厚。而今年以来，针对产业链上可以带来利润的各个环节，如土地增值税、提高个贷成本、资本市场融资、预售资金监管等均被封上，大大影响地产商资金成本和盈利水平。

　　“从未有过如此严厉的调整。”一家大型地产商高层对本报表示，楼市一系列措施背后，是宏观经济结构的调整思路显现，高层试图将房地产行业拖出“绑架中国经济”的泥潭，其作为支柱产业的重要性逐渐降低。

　　在资本市场看来，预售款监管对短期的市场情绪有一定影响，但尚需看实际执行效力。兴业证券分析师王晓冬认为，未来行业的关键因素是成交情况，而房产税仍然是最大的不确定性因素。

　　除房产税牵动的土地财政和税制改革外，中国内地住宅市场最大的结构性调整莫过于保障房的上位，“目前的商品房价格即使下跌50%，也仍然有很多人买不起。”10月25日，万科董事局主席王石在《王石和他的朋友们》新闻发布会上表示，这部分的需求要由政府来解决，而新加坡、香港等地的经验可资借鉴。