王健林：万达不能把国内第一当作目标

　　22年前靠55元钱注册起家的大连万达集团（下文简称“万达”）董事长王健林，22年后以财富280亿元成为“胡润房地产富豪榜”新首富。

　　巨变背后隐含着新首富怎样的价值观？“很多人聪明，但多谋少断，做事不坚决，成不了大事。”王健林说。

　　在最低迷的2008年底和2009年初，万达逆市扩张，四处拿地，拿地后以最快的速度开工、销售。随后，万达的业绩迎来爆发式的增长。过去两年时间里，万达的销售额几乎每年翻一倍，2010年或有望突破700亿。

　　在财富道路上狂奔的王健林在万达内部讲话中突然宣布，适当放缓步伐。同时决定今后万达广场每年开店数稳定在15个至18个之间，酒店10个左右，不再扩大规模。从求快向求精发展。

　　万达式加法

　　过去三年里，万达一直在做加法，在最低迷的时候拿地，进入新的领域。为了上市引入私募投资者，成立商业地产股份公司。

　　2009年初，大部分房地产企业选择了收缩，万达逆市扩张。王健林认为，中国没有出现全面危机，只是进出口暂时遇到困难，坚信中国经济会很快恢复，继续较快增长。2008年第四季度和2009年前两个季度万达大规模投资买地。

　　由于万达敢于逆市拿地，且拿地后马上动工，才出现了去年业绩翻番的局面。2010年上半年，万达集团销售额同比增长超过200%。其中，万达集团旗下的核心支柱企业和计划上市平台的万达商业地产股份有限公司，实现房地产合同销售面积278.8万平方米，合同销售金额334.4亿元，成为上半年仅次于万科、销售额突破300亿元的房企。其销售额的一半以上来自商铺、写字楼等非住宅类物业。

　　为了应对调控，万达今年已经做出调整，改变销售顺序。主推非住宅产品。过去万达是先推住宅，后推公寓、写字楼，最后推底商。

　　除了销售业绩增加外，万达的持有型物业面积也在大幅度增加。包括施工在建的持有型物业和新摘牌的持有型物业面积，万达的总持有物业面积已达1213万平方米。万达持有的物业，除了每年贡献租金外，物业本身不断升值。以上海五角场万达广场为例，当年建设成本不到20亿元，2007年时银行对其进行评估，不包含地下面积，项目估值达60亿元。

　　2009年9月，万达进入广州后，已基本完成万达广场在全国范围的布局。现在除贵州、青海、西藏、新疆外，其他省市都有万达广场。万达副总裁张诚在近日举办的万达集团招商大会上介绍，“2011年万达集团计划开业的多个广场项目，目前正在稳步推进，今后在全国范围内将有42座万达广场呈现，新开业面积突破300万平方米”。

　　公开资料显示，万达取得的许多土地，成本甚低。2009年的万达获得的土地成本甚至低于2008年。为了控制风险，王健林也表示万达不会进入一些地价过高的区域，不会参与地王的血拼。许多城市甚至主动邀请万达去当地做开发。令王健林颇感自豪的是，在谈判中，万达拥有议价权。

　　而“万达式加法”也不仅仅局限于商业地产。从去年开始，王健林联手联想集团柳传志、泛海集团董事长卢志强、亿利集团董事长王文彪等人共同进入旅游地产的开发。10月22日，王健林在内部讲话上确定旅游度假区为万达的新的支柱产业。

　　民间资本一直是大家关注的重点问题。尤其在今年5月国务院颁布了《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（即“新36条”）后，民间资本何去何从更成行业内的焦点。

　　王健林建议，“民营企业要给自己准确的定位，不要轻易进入金融服务、保险、石油、化工等垄断行业，不要同占垄断地位的国有企业竞争。”服务业符合中国民企的发展方向，“不过不要考虑做什么生产型服务业，做消费服务业就行了”。

　　限速发展

　　过去一年，房地产是“胡润百富榜”上唯一一个平均财富下降的大行业，多位地产富豪的财富大幅缩水，但王健林的财富不降反增。

　　事实上，在做加法的同时，王健林也在对自己的财富做减法。一部分做慈善，同时将一部分股份授予100多名总经理以上的高管。“我这个人不求财，企业上市我把自己的股份拿出一部分来，送给200多名高管，并且将个人90%以上的财富捐给社会做慈善基金。”王健林在2010年会上面对数千名员工说。

　　提及上市，王健林说是否上市并不决定企业发展，欧洲有很多优秀的私营企业没有上市，但照样成为国内行业的龙头。而之所以推动上市，出于三方面的考虑。第一，提高企业的透明度，让外界知道万达为什么能够如此快的发展，财务报表是怎样的。第二，建立外部监管渠道。“我既是创始人又是董事长，现在我还清醒，但有一天我年纪大了怎么办，万一决策失误怎么办？”王健林说。第三个原因是，让高管的股票有流动性。万达高管的原始股份，要到上市才能体现出价值。

　　在高歌猛进扩张了数年以后，王健林今年首度表示，调整下半年发展计划。而调减速度也是因为管理问题。商业管理和百货两家营运企业的发展速度目前还低于万达广场的开发速度。万达可以用不到一年时间完成拿地、建设，开始销售，但商业管理的团队需要时间培养。王健林强调，今后很长一段时间，万达都要将人力资源的工作重点转向营运企业。

　　王健林曾感慨，按现在每年递增的速度，2012年有可能提前实现万达的三年战略，销售额超过1200亿元，进入世界五百强。雄心万丈的王健林说，“现在万达的各项业务，无论商业地产、酒店建设、电影院线还是万千百货，都不能把国内行业第一当作目标。”