“二次调控”倒逼 内地投资者转战境外楼市

    唐文祺
 
　　在内地楼市调控持续趋紧的情况下，越来越多的内地资金开始将眼光投向境外楼市。嗅觉灵敏的境外开发商们，也开始对中国市场趋之若鹜。“从现场推介的情况来看，自9月底‘二次调控’之后，无论是意向客户还是实际成交，都较前期有明显增长。”一位带着境外物业来沪推广的中介机构负责人称。

    境外房地产投资步伐加速

    这一预判来自于某海外物业的推介会现场反应。今年7月，该物业也曾在沪举办推广，最终完成认购的只有2套物业。10月份，当他们再次来沪推广时，交易数量已升至4套，且认购速度明显加快。

    “目前去境外实行认购的客户，绝大部分是投资性需求。受到‘二次调控’尤其是限购令的影响，这些客户开始转向境外购买物业。”百特豪世房地产（上海）咨询公司副总经理陈霞雯表示。

    更重要的原因是，来自于境外物业与内地房价的“接轨”。受到去年在中国推销物业乐观业绩的“鼓舞”，英国地产开发商Native Land Limited最近又带着其名下伦敦物业NEO Bankside二期，再度来沪推广。

    “上海的市中心房价已经与国际水准相差不大了，这也是我们认为这个市场颇具吸引力的因素之一。”Native Land项目开发总监Nicholas Gray表示。此次推广的C栋平均价格，折算下来约150000元人民币/平方米。

    “对于当前的中国内地买家来说，现在确实是在中国上海以外的物业市场进行投资的机会。”据Nicholas Gray透露，该项目第一期的A栋、B栋共计成交了85套物业。客户群体中约30%为英国本土客户，25%~30%来自于俄罗斯、印度、中东等各个国家，剩余约35%来自于亚洲区域，这其中的三分之一来自于中国内地以及香港地区。

    与以往相比，此次推介会上，客户的反应非常迅速。当天上午，已有2名内地买家当场认购，这一销售速度让境外开发商们更添信心。“内地买家的购买习惯与英国本土客户不同，他们更容易接受预售这种方式，因此在项目的早期推介过程中，中国内地买家是重要的客户群体。”Nicholas Gray表示。

    房产代理机构高力国际最近更是成立了国际物业部，直接将业务发展的“矛头”指向国际市场。“与内地房地产市场相比，无论是物业价值还是货币汇率，现在许多中国内地买家都认为目前是抄底境外物业的机会。”高力国际的国际物业部董事王璐表示。

    高力国际提供的报告显示，以投资移民的热门城市加拿大温哥华为例，在过去的几年里，加拿大的购房群体发生了明显的变化，中国内地的买家已经成为加拿大房地产买卖的生力军。目前在温哥华，有40%~50％的中国内地购房者选择了预售项目，还有更高比例的购房者倾向于温哥华最负盛名街区的高价位物业。来自于亚洲的新移民群体中，多数是中国内地人士。“有栋位于温哥华的楼盘，80%的认购客户是中国内地客户。”王璐说道。

    投资热潮致移民门槛提升

    不过，随着中国内地资金转觅境外机会的风潮渐盛，境外的投资移民门槛也开始同步提升。10月13日，中国香港特区政府宣布，将投资移民门槛从650万港元上调到1000万港元，并将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除。这一规定的颁布，被市场解读为限制内地客户购房的举措。

    新加坡不久前也对投资移民法则进行修改，其中A方案原先要求投资至少100万新加坡元于自主经营的实体企业，改为250万新加坡元；B方案原先要求投资至少150万新加坡元于指定基金，改为250万新加坡元；而C方案，即投资基金和房地产组合方案则完全被取消。意味着新加坡也开始限制投资移民购买当地房产的行为。

    另一个传统投资移民国家加拿大，按照新法规定，联邦投资移民投资金额，由40万加元增至80万加元，申请人资产要求从80万加元增至160万加元，较以往的资金要求足足增加了一倍。

    “以往的客户还考虑到其他功能，如孩子留学、出租回报、投资移民等因素，不过现在有些客户就是纯粹出于投资需要。”陈霞雯表示。在NEO Bankside一期中，有一内地客户购买了一套大户型物业，却只是让其空置，偶尔来英国度假时才会居住使用。

    Nicholas Gray认为，人民币汇率的持续上升亦是购买境外物业的重要因素之一。“在未来两三年内，英镑有很强的升值预期。不少中国内地买家基于这一目的，把项目作为投资。”

    王璐则预计，未来一段时间内将有大批内地投资者转战境外地产市场，而境外成熟房地产市场伴随着步出经济低谷的预期加强，在未来7~8年内预计价格能有翻一番的升值空间。