“弃价保量”下的高增长：大开发商拼抢市场份额

    记者 张艳红

    一年两次调控，比以往任何一年都要严峻的政策环境下，国内大开发商仍然实现了销售额的大幅增长，如果按照某些地产大腕的逻辑，“市场的每一次调整都是行业洗牌的好时机”，那么眼下，市场又将进入一个新的整合阶段。

    日前，以“招宝万金”为代表的几大A股上市开发商的三季报业已披露完毕，尽管各家公司的经营步调不一致，但预收款项、现金余额等财务指标，依然足以显示各家的资金实力以及未来在市场洗牌过程中的优势。

    无论万科A（000002.SZ）近期频繁的收购行为，还是保利地产（600048.SH）在土地市场上的持续扩张，诸多迹象显示，政策调控将促使房地产市场集中度进一步提高。

    大开发商“粮草充足”

    第三季度突然爆发的楼市行情，着实让大开发商们攒足了银子，最具有代表性的企业，当属万科。

    数据显示，8月份万科实现销售面积91.5万平方米、销售金额119.9亿元，也刷新了国内房地产企业单月销售的新纪录。9月，万科的销售继续高歌猛进，实现销售金额142.1亿元，较去年同期上升160.1%。

    加上前面7个月的销售，万科今年前三季度累计实现销售面积601.1万平方米、销售金额714.2亿元，分别比2009年同期增长17.8%和54.8%。

    广发证券分析师沈爱卿表示，按照万科规模，将来平均每月达到90亿元的销售额问题不大。而市场观点普遍相信，800亿元的全年任务对于万科来说，已经只是一层“窗户纸”。

    颇有意思的是，紧随其后，保利地产于10月初宣布，其9月份销售达到120亿，成为继万科之后，第二家单月销售突破100亿的开发巨头，也使得保利1~9月实现签约面积482.83万平方米，同比增长23.09%，实现签约金额413.96亿元，同比增长28.02%。

    目前，保利地产的签约金额已经非常接近2009年433.82亿元的销售水平，全年实现销售业绩增长已无悬念。

    对于两家企业都在第三季度实现100亿的单月销售突破，有分析人士指“与推货节奏有关”。据悉，今年房地产市场的大部分新增供应量都集中在下半年，但不少企业的推货高峰是从9月份开始，万科实际上从6月份就进入了推货高峰期，而保利则是从8月开始进入集中出货阶段，因此，两家企业得以在第三季度快速销售脱颖而出。

    更为重要的是，单月超100亿的回款速度，已经让两家企业为接下来的布局做好了资金上的准备。

    万科三季报显示，扣除预收账款的因素之外，万科三季末的实际有息负债占总资产的比例只有23.9%，且大部分为长期负债，短期负债的比例仅为35.2%；净负债率仅为27.2%。持有的货币资金较中期时大幅增长至315.4亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和158.3亿元。

    保利地产的三季报同样显示，公司期末持有现金136.86亿元，比中期期末增长11.36亿元。扣掉预收款项的真实资产负债率为44.68%。

    万科和保利在财务数据上的表现，代表了不少大开发商的共同特点。事实上，三季度的销售回款使得大多数公司预收账款增加明显，而真实负债率也相应降低，例如金地集团（600383.SH）的三季报同样显示，其期末预收款项163.86亿元，比上半年增加59.28亿元，比2009年年末增加40.25亿元，扣除预收账款后的真实资产负债率为47.27%，比上半年下降4.99个百分点。

    行业洗牌将现

    值得关注的是，几家大开发商的净利润率都呈现下降的趋势。其中，保利1~9月报告期内毛利率为32.43%，比2009年同期下降3.26个百分点；金地集团1~9月销售毛利率34.28%，同比下降4.89个百分点。

    有分析指出，毛利率的集体下降，与土地成本的不断攀升有关。但也有迹象显示，几家公司都不约而同地选择“弃价保量”的策略，最终目的便是提高市场占有率。

    早在今年4月份首次宏观调控出台时，香港上市的恒大地产（03333.HK）就公开表示，集团将以较低的利率空间换取快速周转，以抢占市场份额。

    刚刚出台的万科2010年股权激励计划也显示，激励的行权条件颇为苛刻，净资产收益率（ROE）年复合增长率超过20%，这意味着，万科给自己管理团队设定的目标是每年保持高速增长。

    保利地产也不例外，该集团董事长宋广菊于去年年底表示，从2010年开始，保利将用3年时间实现总资产翻番，达到2000亿。这同样意味着，增长速度仍排在第一位。

    无独有偶，资本市场对企业的评级参照了相似的标准。广发证券的沈爱卿表示：“周转速度仍旧是判断上市开发商的头个指标。”

    万科等集团的快速周转，也为将来的市场集中度提高埋下伏笔。沈爱卿表示：“当市场陷入调整的情况下，客户自然会选择有品牌优势的大公司，市场集中的趋势基本可以确立。”

    辉立证券分析师陈耕对于行业集中趋势的判断更为乐观：“未来5年左右，市场上出现10%市场占有率的企业并非没有可能性。”

    由于万科、中海、保利等几家企业依然保持较快的周转率，而且进入二线城市的步伐相当快，陈耕依此判断，几家大公司的市场占有率将在未来显著提升。

    数据显示，万科2009年的市场占有率约为3%，而保利地产则仅为1.3%，中海未披露其市场占有率，但从去年的销售数据判断，其占有率也不足2%。

    “未来若干年内，这种局面肯定会有所改变，集中度也势必相应提升。”万科董秘谭华杰表示，“根据预测，如果某家国内开发商达到巅峰状态，其占有率大约在10%，但实现这一目标的时间周期应该超过5年。”

    即使如此，大多数业内人士对过高的集中度不抱希望。有资料显示，美国第一的房地产公司市场占有率约8%，前几名企业总体市场占有率为20%左右。因此，谭华杰判断：“即使中国未来出现集中度提高的趋势，房地产也不可能呈现快消行业的高度垄断性。”

    而另外一位业内人士表示，房地产的地域性太强，又是资金密集型行业，很难形成高度垄断的局面，即使未来集中度有所提高，但一家公司也难以达到动辄10%以上的市场占有率。

    在上述业内人士看来，国内房地产市场的巨大盘子，注定了仅凭几家开发商很难撬动。数据显示，2010年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，房屋新开工面积8.05亿平方米，房屋竣工面积2.44亿平方米，住宅竣工面积1.96亿平方米，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，土地购置费4221亿元，全国商品房销售面积3.94亿平方米……

    “随便拿一个数字出来，例如房屋施工面积的10%是多少？”该人士称，“集中的趋势可以判断，但垄断在房地产行业是一个伪命题。”