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应改变建筑短命的公私利益失序

发布时间:2010年11月02日 10:31 | 进入复兴论坛 | 来源:南方网

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  近日,住建部副部长仇保兴表示,中国每年的新建面积达20亿平方米,建筑的平均寿命却只能维持25-30年,严重低于《民用建筑设计通则》中规定的50-100年的标准。

  当前一些建筑物短命夭折,存在建筑质量存在严重的安全隐患因素,但也无须讳言,短命建筑背后是地租所具有的较高时间价值。土地上的建筑附体是一个不断折旧的残值,而土地地租则是一个随时间不断增值的过程。因此,在一些地方,不论是借用城市规划对仅有十多年甚至几年的地标性或商业、公共型建筑进行拆建,还是通过城市化改造和新农村建设之理念,不惜进行强拆,都是寄希望通过对地上附属物进行加速折旧以重新分配土地级差地租所带来的增值收益。

  当前,一些地方政府为加速城市建筑的新陈代谢,对一些处于壮年期的地标性建筑物进行爆破拆迁,存在明显的利益再分配特征。其一,这些身处建筑寿命壮年期的建筑物一般都处在寸土寸金的黄金地段,爆破拆除其建筑物不仅给原物业所有者带来地上附属物加速折旧的收益,而且通过提前折现而及时获取土地增值收益,并降低时间成本和损耗。

  其二,建了拆、拆了建,每个环节都在增厚GDP,从而提高政绩。同时,一轮拆建下来,地方政府既可在单位土地上最大化其地租收益,又增加了税费收益。毕竟,通过对新近建成的建筑物进行拆除重建,以及旧城改造,政府若采取市价征收的手段收回土地使用权,并使原先的土地使用权协议失效,然后政府重新拍卖则可以分享土地使用权重新拍卖之收益。

  仔细判研当前的建筑短命现象,实际上与当地政府直接征收农村集体土地等手段赚取级差地租一样,都存在明显的公私利益失序之问题。短命建筑本身是对土地增值收益的一种利益再分配,人为制造短命建筑客观上混淆了公私利益,从而容易导致新的利益失衡问题。当前土地法规定,私人部门只拥有最长70年的土地使用权,政府对建筑寿命处于壮年期的建筑物进行爆破重建,原物业所有者获取或分享土地二次规划的增值收益就涉嫌国有资产流失。毕竟,土地增值所带来的级差地租应属于土地所有人的国家,而非土地使用者。现有物业所有者获取的收益,应局限于土地用途变更所带来的违约补偿和地上附属物的残值。从这个角度分析,建筑短命背后存在着更为突出的制度问题和公私利益失序问题。

  当然,建筑短命被作为地方官员政绩工程和GDP增长业绩之资本,严格而言也属公器私用。其不仅造成大量的资源浪费、环境污染,而且很容易扭曲对地方官员的政绩考核。毕竟,中国日益凸显的短命建筑,正以每年高达4亿吨、且持续增长的建筑垃圾生产能力,占据了中国全年垃圾生产总量的30%-40%。

  因此,要切断人为的建筑短命现象及其背后的公私利益失序土壤,首先应尽快推进土地制度改革,适度地引导地方政府退出土地一级市场,避免其集运动员与裁判员于一身的角色错位问题。同时,用土地用益物权来替换土地使用权的转让,为房产税等保有环节税种开征理顺法理条件。另外,加快修改和制定新的拆迁条例,把集体土地拆迁纳入进去,并制定透明度更强、具有广泛参与度以及以自利博弈为主的拆迁补偿标准,完善土地管理和交易制度,从而切实切断楼市公私利益失序之土壤。(21世纪经济报道)